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    奥园发力 步入高速发展轨道

    2013-08-23 02:23

    每经编辑 每经记者 区家彦 发自广州    

    每经记者 区家彦 发自广州

    日前,中国奥园(03883,HK)在中国香港地区举行2013年上半年业绩发布会,今年上半年集团实现签约销售额人民币37.41亿元,分别完成上半年28亿元目标的134%及完成全年75亿元目标约50%,同比增长62%。总合同销售面积约为46.61万平方米,同比上升37%,合约销售均价约每平方米人民币8026元,同比增长19%。

    进入2013年,奥园发展增速明显,今年销售目标75亿,较去年增长50%,奥园的发力,高周转与商住双线是其加速起飞的助燃剂。

    “从我们未来三年的规划来看,奥园能够进入一个新的快速发展时期,我估计这个快速发展势头五年也不会停止,这是依据我们的投资策略和已经取得的投资成果,还有我们成熟的开发模式与项目开发计划,能够看到大概的回报”,展望公司的发展前景,奥园集团执行董事杨忠显得信心十足。

    业绩超预期

    6月15日,中国奥园地产在广州萝岗推出的首个项目奥园春晓正式开盘。据了解,奥园春晓定位于“广州东地铁生态盘”,产品主打刚需市场,主力户型为90平方米小三房,少量为75平方米两房、125平方米三房以及140平方米四房产品。项目周边依山傍水、生态环境优美,加上地铁概念及长岭居大的政府规划配套,从4月20日奥园春晓项目正式开放售楼部开始,便已引起市场关注,短短一个多月时间内即已经蓄积了1500多个诚意客户。

    开盘当天,一支过千人的购房大军将“奥园春晓”销售中心外场围得水泄不通。从9点20分正式摇号开始,短短两个小时的时间项目所推出的368套房源就被抢购一空,现场的销控板上从顶楼到底楼真真正正一套不剩,全部卖出。

    同样的故事在位于番禺汉溪长隆商圈的奥园城市天地再度上演。7月25日,奥园城市天地首批临街商铺正式开售。项目首批推出的商铺销售均价突破7万元/平米,其中,A区商铺售价高达9万-10万元/平方米,而B区商铺的售价也达到了8万元/平方米。尽管价格不菲,但当日推出的A、B两区150多套30-90平方米的临街商铺,吸引了逾500家投资者认筹,在开盘1小时后,认购率已超过9成,而一些位置较好的商铺还出现多人“哄抢”的局面,项目当天基本是日光盘,日销售额达6亿元。

    今年以来,类似的场景在中国奥园旗下项目不断上演。公告显示,截至2013年7月31日,奥园首七个月总合同销售金额约为人民币44.2亿元,较2012年同期增加79.3%,总合同销售面积约为50.7万平方米,同比上升35.2%,合约销售均价达约每平方米人民币8700元,集团销售水平明显增长。

    “上半年销售37.4亿元,较半年目标28亿元还要超额完成30%多,今年上半年中国奥园的整体销售情况显然好于预期,不仅销售额较去年上半年增长62%,成交价格也比去年增长约20%,我们对完成今年75亿销售目标充满信心”,杨忠表示。

    在杨忠看来,四大优势力助奥园地产跑赢大市。“一是奥园有比较合适的产品策略,即“商住双线”策略,住宅产品销售占比60%,商业性质的销售占到40%份额;二是有比较精准的开发策略和产品定位;三是产品品质有保证,不仅是质量,还包括户型设计、小区规划、物业管理等;四是有恰当的营销模式。比如萝岗的奥园春晓,我们的位置可能不如周边的一些楼盘,配套也没它们好,但是我们卖的毛坯价格跟周边高价楼盘差不多,而且开盘两小时售罄。”

    商住双线驱动

    有分析师认为,目前奥园发展战略清晰,公司坚持的“快速均衡发展”的经营策略、“商住双线发展”的产品策略、“快速开发,快速销售”的开发策略都得到有效落实。

    随着限购令在一二线城市大面积推广,商业地产成为各路开发商围猎的目标。商业地产方面,奥园坚持“销售为主,自持为辅”的理念,将商业专案分为四个类型:即商业街,商业mall,公寓写字楼,养生产品,尽量满足市场和自身发展的需要。集团期望到2014年商业的整体销售比例占到整个奥园销售额大约40%。从货值来讲,销售的商业产品比例占到80%左右,自持占20%左右。

    杨忠表示,“销售为主,自持为辅”是依据奥园地产现阶段发展情况最适合的商业地产发展策略。这样的比例有助于公司快速回笼资金,规模化发展。但是商住销售比例并不是一成不变的,奥园每年都会定期检讨这个目标,会根据市场状况、行业竞争状况、项目情况、消费者购物模式、心理状态以及企业财务状况来进行动态调整。”

    今年六月,奥园举行“畅享新商业地产”为主题的奥园集团商业地产战略发布会,活动向外界展示了奥园商业品牌的独特理念,并启动奥园优秀商家资源库的载体——奥商会,为未来集团商业品牌形象建立和商业项目销售提供有力支持。杨忠透露,奥园地产致力于用一系列举措解决销售以后的后续经营问题。“首先,我们的项目商业定位要准,产品与市场相符,避免买家购买产品以后更改用途;其次,设计也要和经营方向贴近,减少出现大幅改动的可能;第三,我们与联盟伙伴合作,不排除帮助业主委托经营。当然,最核心的是我们自己在持有的时候要做得很有特色,把整个商业氛围带动起来,才能保证商业项目在后续经营。”

    在住宅市场,奥园地产坚持以刚需和首改置业客户为主要目标,执行“快速开发、快速销售”的开发策略,提高资金使用效率。杨忠透露,在一个项目的开发周期,从交地到卖楼,根据不同地区,奥园一般只需要6个月的时间,最长也不过9个月,加速周转可以在一定程度规避市场系统风险,把主动权把握在自己手中。

    成果值得期待

    得益于充沛的现金流,今年以来,奥园在土地市场动作频频,今年一月至八月,集团将七个优质商住项目收入囊中:奥园康威广场、重庆奥园·水云间、奥园·公园一号、江门益丞广场、广东阳江、重庆茶园以及广州萝岗,预计总建筑面积超过180万平方米。截至2013年6月底,奥园拥有土地储备总建筑面积1055万平方米,全面涵盖珠三角、长三角、环渤海、北部湾和中西部的五大核心经济圈,足够集团未来五到七年的发展。

    在杨忠看来,奥园受到2008年金融危机及调控的影响,2009年到2011年处于一个巩固发展期,期间在企业战略、组织架构、工作流程制度、人员储备等方面取得很好成效。2012年在投资、融资方面取得较大进展,完成厚积薄发准备。2013年开始,奥园进入了一个新的高速发展期,这将是一个十分快速的增长期。

    展望未来三年,杨忠充满信心,“奥园建立了三年发展规划的机制,详尽而细致的制定了2013~2015年三年发展计划,三年规划能做到14年、15年每一年、每一个季度的销售面积、销售金额和预计的销售均价,以及确认收入的面积、金额等,细化安排到每一个项目。只要政策和市场不出现十分巨大的变化,奥园的高速增长可以实现。”

    “奥园正在执行清晰而有效的企业战略,目前已有土地储备可以满足我们的发展要求,现有的融资平台和负债率可以为未来发展提供保障;运营上快速开发、快速销售的开发策略可以有效提高资金效率,降低系统风险;商住双线的产品策略,在住宅、商业上各有三条成熟的产品系列,应对地产调控和市场需求”,杨忠认为,奥园已有成熟的“项目标准化开发模式”,集团各职能中心和地区项目公司,在开发各环节的协调运作十分默契,加上在产品定位、产品设计、营销策划、商业运营等关键方面的不断提升和创新,奥园未来几年高速发展的经营成果值得期待。

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