奥园发力 步入高速发展轨道

每经记者 区家彦 发自广州

日前，中国奥园（03883,HK）在中国香港地区举行2013年上半年业绩发布会，今年上半年集团实现签约销售额人民币37.41亿元，分别完成上半年28亿元目标的134%及完成全年75亿元目标约50%，同比增长62%。总合同销售面积约为46.61万平方米，同比上升37%，合约销售均价约每平方米人民币8026元，同比增长19%。

进入2013年，奥园发展增速明显，今年销售目标75亿，较去年增长50%，奥园的发力，高周转与商住双线是其加速起飞的助燃剂。

“从我们未来三年的规划来看，奥园能够进入一个新的快速发展时期，我估计这个快速发展势头五年也不会停止，这是依据我们的投资策略和已经取得的投资成果，还有我们成熟的开发模式与项目开发计划，能够看到大概的回报”，展望公司的发展前景，奥园集团执行董事杨忠显得信心十足。

业绩超预期

6月15日，中国奥园地产在广州萝岗推出的首个项目奥园春晓正式开盘。据了解，奥园春晓定位于“广州东地铁生态盘”，产品主打刚需市场，主力户型为90平方米小三房，少量为75平方米两房、125平方米三房以及140平方米四房产品。项目周边依山傍水、生态环境优美，加上地铁概念及长岭居大的政府规划配套，从4月20日奥园春晓项目正式开放售楼部开始，便已引起市场关注，短短一个多月时间内即已经蓄积了1500多个诚意客户。

开盘当天，一支过千人的购房大军将“奥园春晓”销售中心外场围得水泄不通。从9点20分正式摇号开始，短短两个小时的时间项目所推出的368套房源就被抢购一空，现场的销控板上从顶楼到底楼真真正正一套不剩，全部卖出。

同样的故事在位于番禺汉溪长隆商圈的奥园城市天地再度上演。7月25日，奥园城市天地首批临街商铺正式开售。项目首批推出的商铺销售均价突破7万元/平米，其中，A区商铺售价高达9万-10万元/平方米，而B区商铺的售价也达到了8万元/平方米。尽管价格不菲，但当日推出的A、B两区150多套30-90平方米的临街商铺，吸引了逾500家投资者认筹，在开盘1小时后，认购率已超过9成，而一些位置较好的商铺还出现多人“哄抢”的局面，项目当天基本是日光盘，日销售额达6亿元。

今年以来，类似的场景在中国奥园旗下项目不断上演。公告显示，截至2013年7月31日，奥园首七个月总合同销售金额约为人民币44.2亿元，较2012年同期增加79.3%，总合同销售面积约为50.7万平方米，同比上升35.2%，合约销售均价达约每平方米人民币8700元，集团销售水平明显增长。

“上半年销售37.4亿元，较半年目标28亿元还要超额完成30%多，今年上半年中国奥园的整体销售情况显然好于预期，不仅销售额较去年上半年增长62%，成交价格也比去年增长约20%，我们对完成今年75亿销售目标充满信心”，杨忠表示。

在杨忠看来，四大优势力助奥园地产跑赢大市。“一是奥园有比较合适的产品策略，即“商住双线”策略，住宅产品销售占比60%，商业性质的销售占到40%份额；二是有比较精准的开发策略和产品定位；三是产品品质有保证，不仅是质量，还包括户型设计、小区规划、物业管理等；四是有恰当的营销模式。比如萝岗的奥园春晓，我们的位置可能不如周边的一些楼盘，配套也没它们好，但是我们卖的毛坯价格跟周边高价楼盘差不多，而且开盘两小时售罄。”

商住双线驱动

有分析师认为，目前奥园发展战略清晰，公司坚持的“快速均衡发展”的经营策略、“商住双线发展”的产品策略、“快速开发，快速销售”的开发策略都得到有效落实。

随着限购令在一二线城市大面积推广，商业地产成为各路开发商围猎的目标。商业地产方面，奥园坚持“销售为主，自持为辅”的理念，将商业专案分为四个类型：即商业街，商业mall，公寓写字楼，养生产品，尽量满足市场和自身发展的需要。集团期望到2014年商业的整体销售比例占到整个奥园销售额大约40%。从货值来讲，销售的商业产品比例占到80%左右，自持占20%左右。

杨忠表示，“销售为主，自持为辅”是依据奥园地产现阶段发展情况最适合的商业地产发展策略。这样的比例有助于公司快速回笼资金，规模化发展。但是商住销售比例并不是一成不变的，奥园每年都会定期检讨这个目标，会根据市场状况、行业竞争状况、项目情况、消费者购物模式、心理状态以及企业财务状况来进行动态调整。”

今年六月，奥园举行“畅享新商业地产”为主题的奥园集团商业地产战略发布会，活动向外界展示了奥园商业品牌的独特理念，并启动奥园优秀商家资源库的载体——奥商会，为未来集团商业品牌形象建立和商业项目销售提供有力支持。杨忠透露，奥园地产致力于用一系列举措解决销售以后的后续经营问题。“首先，我们的项目商业定位要准，产品与市场相符，避免买家购买产品以后更改用途；其次，设计也要和经营方向贴近，减少出现大幅改动的可能；第三，我们与联盟伙伴合作，不排除帮助业主委托经营。当然，最核心的是我们自己在持有的时候要做得很有特色，把整个商业氛围带动起来，才能保证商业项目在后续经营。”

在住宅市场，奥园地产坚持以刚需和首改置业客户为主要目标，执行“快速开发、快速销售”的开发策略，提高资金使用效率。杨忠透露，在一个项目的开发周期，从交地到卖楼，根据不同地区，奥园一般只需要6个月的时间，最长也不过9个月，加速周转可以在一定程度规避市场系统风险，把主动权把握在自己手中。

成果值得期待

得益于充沛的现金流，今年以来，奥园在土地市场动作频频，今年一月至八月，集团将七个优质商住项目收入囊中：奥园康威广场、重庆奥园·水云间、奥园·公园一号、江门益丞广场、广东阳江、重庆茶园以及广州萝岗，预计总建筑面积超过180万平方米。截至2013年6月底，奥园拥有土地储备总建筑面积1055万平方米，全面涵盖珠三角、长三角、环渤海、北部湾和中西部的五大核心经济圈，足够集团未来五到七年的发展。

在杨忠看来，奥园受到2008年金融危机及调控的影响，2009年到2011年处于一个巩固发展期，期间在企业战略、组织架构、工作流程制度、人员储备等方面取得很好成效。2012年在投资、融资方面取得较大进展，完成厚积薄发准备。2013年开始，奥园进入了一个新的高速发展期，这将是一个十分快速的增长期。

展望未来三年，杨忠充满信心，“奥园建立了三年发展规划的机制，详尽而细致的制定了2013~2015年三年发展计划，三年规划能做到14年、15年每一年、每一个季度的销售面积、销售金额和预计的销售均价，以及确认收入的面积、金额等，细化安排到每一个项目。只要政策和市场不出现十分巨大的变化，奥园的高速增长可以实现。”

“奥园正在执行清晰而有效的企业战略，目前已有土地储备可以满足我们的发展要求，现有的融资平台和负债率可以为未来发展提供保障；运营上快速开发、快速销售的开发策略可以有效提高资金效率，降低系统风险；商住双线的产品策略，在住宅、商业上各有三条成熟的产品系列，应对地产调控和市场需求”，杨忠认为，奥园已有成熟的“项目标准化开发模式”，集团各职能中心和地区项目公司，在开发各环节的协调运作十分默契，加上在产品定位、产品设计、营销策划、商业运营等关键方面的不断提升和创新，奥园未来几年高速发展的经营成果值得期待。