申岚：鄂尔多斯掩盖了房地产市场复苏真相

申岚（渣打银行经济学家）◎王志浩 （渣打银行大中华区研究主管）

内蒙古鄂尔多斯和江苏常州已成为中国住宅市场过热的标志。从这两个城市部分地方的图片可以看到荒凉的街区和冷清的街道，还有与之相随的房地产市场崩溃故事。然而，图片并不是总能讲述故事的全部。我们的研究表明，鄂尔多斯和常州是一个特例，而不是中国众多中小城市住宅市场的典型例子。

要评估房地产行业对中国今年整体经济增长的影响，了解小城市的现状正变得愈发重要。这些小城市不像中国的诸多较大城市，有着自己的建筑、交易和房屋库存统计，所以要获得相关信息非常困难，但我们还是深入研究了为数不多的公共数据，并发现小城市的情况并不都像鄂尔多斯那么糟糕。由于销售复苏程度弱于大城市，房屋库存水平似乎没有下降。与此同时，很多中小城市的房地产开发商正在购入土地，这表明他们仍相对看好房地产行业的前景。

我们的第一个指标是中小城市可售房屋的库存水平。此数据模型是以过去数年的土地成交量减去房屋销售量计算得出的。

该模型表明二线城市的供应足以遏制房价剧烈上涨，一些二线城市的房价上涨似乎还没有成为问题。二线城市的库存仍维持高位，约为15至17个月的房屋销售量，这意味着其房价上涨压力在未来一年左右的时间内将十分有限。

三线城市房屋库存似乎并未成为问题。三线城市的房屋库存在2011年下半年至2012年上半年间曾达到顶峰，此后逐渐下降，2013年二季度，库存降低到约为5到6个月的房屋销售量。

我们的库存模型表明，中国的房屋供给问题或许主要集中在二线城市。“城市越小，库存越糟糕”的说法显然不成立，至少就30个大城市的数据而言是这样。

我们的第二组数据是40个城市的可售住宅面积，该数据由搜房网提供。40个城市中包含4个一线城市、6个二线城市和5个三线城市，另增加了25个“新的”中小城市。可售住宅面积包含已获得销售或预售许可的住宅面积，包括在建房和竣工住房。

今年三线城市月均可售住宅面积一直在下降，从2012年的350万平方米下降至2013年6月的340万平方米。三线以下城市月均可售住宅面积在此期间基本持平，过去18个月保持在260万平方米。换句话说，中小城市似乎正被库存所困扰，尽管并未看到小城市库存增加的迹象。

不过，我们不能排除一些房屋没有进入市场，以避免出现令人紧张的高库存的可能性。也就是说，如果开发商感觉市场不能够消化他们的现有库存，他们可能会推迟申请销售许可。

最后一组是土地成交量数据，也是现有的唯一一组涵盖超过300多个城市的数据。小城市的土地市场似乎恢复良好，小城市土地成交量自2012年初触底之后，2013年5月至6月间同比增长50%。土地市场的状况表明，开发商正试图增加在中小城市的土地储备，这暗示在中小城市供应过量并不是普遍存在的问题。

在中国650多个设市城市中，其中约有300个城市推动着全国住宅房地产市场。如此庞大的基数，各种情况都有可能发生，包括像鄂尔多斯那样的情况。然而，除却个别的“鬼城”以外，中小城市整体情况仍然较有弹性。部分城市的库存仍然居高不下——这将使那里的开发商担忧。

然而，土地市场活动表明开发商们拥有足够的现金和信心购进更多土地，可售住宅面积表明，中小城市的房地产市场动态整体上保持着稳定。这表明中国的房地产市场比鄂尔多斯展现出的情况更加健康。