违规收定金一年后变卦 广州方圆E时光准业主坐看收益“化水”

每经记者 区家彦 发自广州

本以为能享受广州国际金融城所带来的升值效应，但开发商的突然“变卦”却摧毁了许多业主的财富梦。

近日，有关业主向《每日经济新闻》记者反映称，位于广州市科韵路天河软件园区内的商业性公寓项目——方圆E时光于去年年中在尚未获得预售证的情况下，违规收取客户定金。一年之后，开发商方圆地产以项目转为自持的理由要求给客户退款，项目封盘不卖，大批“准业主”受到影响。

在这场违约风波的背后，是涉嫌违规销售带来纠纷的一个缩影。

收定金一年后“变卦”/

去年7月，刘伟（化名）在方圆E时光以总价72万元买下了一套36平米的小公寓，并为此缴纳了约57万元的定金，原以为淘到了一套价廉物美好房子，没想到一年之后被开发商方圆地产告知无法签约，并要求退款。

据了解，刘伟通过内部认购的方式，与开发商方圆地产签下认购协议，并支付了80%的房款作为定金，单价约为20000元/平方米。方圆地产当时表示，由于项目仍在申请预售证，预计将在去年末正式签约。

但令刘伟意想不到的是，从去年末开始，方圆地产以各种理由拖延签约，直至今年6月，方圆地产告诉刘伟，项目不再对外销售，并将退还此前缴纳的定金。

《每日经济新闻》记者查阅资料获悉，方圆E时光位于广州天河软件园科韵园区，项目占地面积约10000㎡，总建筑面积约56000㎡，由写字楼与公寓组成，共29层高。其中，公寓主打小户型产品，主要包括36、55、68平方米三种精致装修户型。方圆E时光的开发商为广州万鹏置业发展有限公司，是方圆地产旗下的公司。

据刘伟透露，在去年7月举办的内部关系认购与优惠认筹专场，方圆E时光反应热烈，15层及以下单位被认购完毕，至少占总货量六成，按照其总货量432套计算，这意味着受影响的“准业主”或超259户。

但当《每日经济新闻》记者于8月9日抵达项目现场时，发现项目销售大堂已经紧锁，现场没有一位销售人员，只有部分工程人员仍在施工。

据了解，位于项目旁的知名互联网企业网易公司有不少员工参与了去年的优惠认购，有网易员工在现场向《每日经济新闻》记者透露，他们许多同事在去年7月参与方圆E时光的内部认筹活动，并缴纳了2万元订金，方圆地产原本答应其最晚将在去年年末正式签约，但最终等来的结果是项目不再销售。

牵出资金疑云/

“一年前，方圆E时光要我们缴纳全价80%的钱，告诉我们预售证正在办理，一年后的现在告诉我们预售证办不下来。方圆，你当时用我们的钱时那么信誓旦旦，现在办不下来要退我们的钱，有那么容易吗？”在搜房网的方圆E时光业主论坛上，铺天盖地的质疑声几乎炸开了锅。

对此，方圆地产相关人士向《每日经济新闻》记者表示，项目停止销售是公司今年根据自身发展战略与市场形势所作出的决定，目前公司已经决定自持方圆E时光物业，但未来发展用途尚未最终确定。

“我们的项目从来没有正式对外发售，去年参与内部认购的客户接近七成都是公司内部员工，他们已经接受退款，剩下的部分是通过内部员工关系认购以及内部优惠认筹的客户，这部分客户也在陆续退款，也有部分仍在跟公司协商处理方案。”方圆地产相关人士透露。

根据住房城乡建设部发出的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，明确指出未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

一位房企内部人士告诉《每日经济新闻》记者，方圆地产在尚未取得预售证的情况下收取定金，不管是针对内部员工还是关系客户，都属于违反商品房预售制度，虽然目前在广州仍有少量楼盘有类似的行为，但大多数项目均会在短期内取得预售证并迅速签约，像方圆E时光这种收了定金又变卦不卖的情况极为少见。

令人疑惑的是，既然方圆E时光远没有达到预售条件，为何方圆地产在去年就大规模举行内部认购？

一位接近方圆地产的内部人士告诉记者，方圆地产在前两年曾遭遇资金压力，公司在2011年下半年也传出大面积裁员，方圆E时光由于地段优异且户型面积较小容易消化，因此在没有达到预售标准的情况下，方圆地产希望“低调”通过内部关系的方式低价发售快速回笼资金缓解压力。不过对于上述说法，记者未获得方圆地产方面回应。

准业主要求赔差价/

对于去年下定的许多 “准业主”，此次“变卦”让他们失去的不仅是一套房子，还有丰厚的升值空间。

去年8月，备受瞩目的广州国际金融城规划出炉，资料显示，国际金融城规划范围为8.0平方公里，起步区为1.32平方公里，西起科韵路、东至车陂路、北起黄埔大道、南至珠江岸线。按照规划，广州国际金融城的产业发展将以金融监管、金融企业和金融配套为核心，引领银行、证券、保险、总部经济、产权交易、信息行业及相关的服务配套行业集聚发展，打造广州的“华尔街”，将成为比肩珠江新城的又一个商务中心。

随着广州国际金融城规划的落实，相关板块房价随即被“炒高”，尤其在今年2月，首批金融城地块成功出让，最高楼面地价达到17761元/平方米，只要与“金融城”沾边的相关地段，一、二手房价均水涨船高，该板块目前仅有新盘江源半岛花园毛坯房，均价直线飙涨至5万元/平方米，即使在二手房市场，东圃、员村等板块二手房也在“金融城”概念的支撑下涨价，以东圃板块的天朗明居为例，价格已达23000元/平方米，单价较1月份上涨5000元左右。

“位于科韵路的方圆E时光也沾了金融城的光，项目的吹风价也是水涨船高。”科韵路某中介一位地产经纪告诉记者，直至今年6月，项目吹风价已经达到35000元/平方米。《每日经济新闻》记者发现，按照35000元/平方米的吹风价计算，方圆E时光较其在去年7月签订认购协议时约20000元/平方米的单价涨了75%。

正因如此，对于许多去年低价买入方圆E时光的“准业主”而言，开发商变卦不卖造成其财富损失惨重。刘伟告诉记者，目前方圆地产已经给出补偿方案，即按照业主缴纳的定金金额为标准，额外给予16%的补偿金，但刘伟认为，与项目巨大的升值空间相比，这点赔偿算不了什么，开发商应该更多地从客户角度出发。

对此，方圆地产向《每日经济新闻》记者表示，方圆E时光从未正式对外发售，自然也不存在真正售价，客户根据所谓的吹风价要求赔偿并无理据可依，公司目前给予客户赔偿额度已经很合理，如果客户依然不满意，也可以通过法律等正规渠道去解决。

广东格林律师事务所律师合伙人张旭锋向 《每日经济新闻》记者表示，认购协议也同样受到法律保护，如果开发商没有根据协议条款完成签约与交楼，甚至违反协议拒绝销售，准业主可以民事诉讼开发商违约，要求遵守合同或者给予经济赔偿。

中原地产项目部总经理黄韬则提醒说，楼盘未获预售许可禁收定金是住建部的明文规定，消费者在购房时应该留意关注项目是否取得预售许可，切勿盲目缴纳各种类型的定金，否则其签下的认购协议可能无法得到法律的保障。