如皋恒盛庄园普通住宅变身“别墅” 村民抱怨土地换社保不够生活费

每经记者 黄晟 江苏南通摄影报道

78岁的养殖户老邵每天都要到平南村三组原宅基地附近去散步，因土地开发，全家早已住进了新小区。但老邵对那块生活了几代人的老宅基地却始终割舍不下。而且让其想不通的是，“国家早就不让开发别墅了，为何恒盛地产（00845，HK）却可以占用耕地建起数百幢别墅，还宣称所建的恒盛庄园第一期恒盛泰晤士印象是如皋市唯一合法的高档别墅区？”

《每日经济新闻》记者近日通过调查发现，恒盛庄园所占用的土地存在违规情况，而且在修建过程中也违反了土地转让合同中规定的不能低于1的容积率，修建了别墅群。当地相关部门表示，虽感头痛但却无法处理。

耕地上现别墅群/

在长江镇（如皋港）平南村，《每日经济新闻》记者看到了已经建成的别墅群。恒盛庄园是其中之一，据村民介绍，这是如皋港区的标志性高档别墅小区，有如皋港区唯一一家集吃喝玩于一体的四星级宾馆、会所，还有大型商业广场、超市卖场等配套设施。会所（售楼处）后边的独栋别墅群，很是抢眼。“别墅下面都是我们的耕地。”该村民介绍道。

在恒盛庄园里面的一个角落，记者注意到被抛弃的施工牌上写着建设项目为“普通住宅”。

公开资料显示，恒盛庄园位于如皋港新城经四路东侧纬六路南侧，占地面积450万平方米，是一个多元融合的综合社区，集住宅、商业于一体。一期总建筑面积约35万平方米（地上面积约22万平方米），为低密度住宅、多层公寓。恒盛庄园的开发商为富达房地产开发（南通）有限公司，是恒盛地产旗下的公司。

然而，恒盛庄园售楼处销售人员告诉记者，恒盛庄园共有三个项目。“恒盛泰晤士印象”别墅区占地500多亩，整个项目共分为两期，现房多层2999元/平方米起，现在仅有部分顶层（六层）的200多平方米大面积住房。联排5810元/平方米起，均价7100元/平方米；小独栋面积230~280平方米，均价10400元/平方米，大独栋占地不到1亩，面积在310~370平方米，均价10600元/平方米，目前都仅剩少量房源。联排不到500套，也已经为数不多。

“一栋独栋别墅售价大概在200万~250万元。当初是以建熔盛重工员工住房熔盛花园的名义申请的相关手续，对熔盛集团员工有一定的优惠。恒盛泰晤士印象（恒盛庄园一期）是恒盛地产在南通倾力打造的大型高端英伦风情社区。以低密度住宅为主，定位为英式泰晤士小镇风貌的城市庄园，塑造一种原汁原味的英格兰家居生活。”

对于国家不允许开发别墅的问题，该销售人员一再强调，别墅手续“五证齐全”，独栋别墅容积率为0.6左右，是如皋港区唯一合法的高档别墅区，可以将别墅写进购房合同，办理银行按揭。据悉，该项目于2012年1月1日开盘。

另据销售人员透露，恒盛庄园二期别墅位于一期的西南角，已经开工建设，占地面积和建筑面积将是一期的三倍左右。三期在一期的东北边，紧邻长江，将于明年开始动工。前往恒盛庄园购房的多数是上海人或在上海工作的高端人群。

规划部门称没有批过别墅用地/

恒盛庄园是否真如售楼处的工作人员所说的 “五证齐全”？《每日经济新闻》记者来到如皋市国土资源局办公室，一位顾姓主任对记者欲言又止，称他不清楚。

如皋港（长江镇）国土分局局长周健接受记者采访时表示，恒盛庄园的用地是有合法手续的，通过了招拍挂等一系列用地流程，2009年挂牌，挂牌面积为318093平方米，折合约477亩。在其提供的出让合同上写着，出让日期为2009年9月，性质为商业居住、居住，容积率不低于1。

对于恒盛庄园为何建起独栋别墅的问题，周健表示：“作为国土部门，我们只负责供地，管不了那么多。”

然而，恒盛庄园建起别墅，为何能够取得规划许可？

如皋港经济开发区规划建设局钱副局长 （原规划科科长）告诉记者：“分局只在最开始出具过一份建设用地选址意见书，给他们审批，要求开发商建设的必须是普通住宅，从没同意过建别墅，也不可能同意。我们对恒盛庄园曾多次查处过，并因建设不符合普通住宅容积率不低于1.0的要求，令其停工。”他介绍，从2006年以来，该局没有审批过一块别墅、高档住宅用地。“现在项目已经建成，并开始销售，我们又能怎么办？企业又是地方龙头企业，我们也只能听从安排进行查处。”钱副局长表示无奈。

如皋港区管委会副主任、长江镇组织委员宗卫正向记者表示，恒盛庄园建别墅发生在其任现职前，后来因为已经建成，没有办法处理。而恒盛庄园销售人员所称的二期和三期，宗卫正称，已经从规划等相关部门了解到，不可能同意再建。

但恒盛地产却极力否认建别墅一事。公司总裁办公室相关人员在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，经过了解核实，公司从未对外宣传过恒盛庄园是别墅项目，可能是销售代理公司所为，这需要进一步的核实。恒盛庄园项目应该不存在别墅的概念，只是低密度住宅。而容积率应该是符合国家要求的普通住宅容积率不低于1.0，至于独栋别墅容积率0.6左右的说法可能只是个别地段。

村民：以土地换社保，补偿太低/

在恒盛庄园南侧，尚未搬迁的有平南村一组的部分村民。丁强（化名）对记者说道，村里的地“租”给了开发商，年轻人都到城里打工去了。

“良田！都是优质良田！出了名的优质良田！”在丁强的记忆里，变化发生于2007年初。“刚过完春节不久，村干部到家里来，问愿不愿意‘卖地’，期限为50年。”丁强回忆道，“开始村里有一部分人肯（卖地），一部分人不肯（卖地），但到后来所有人都‘卖’了。”

一名当时的村干部告诉记者，街道给村里施加了压力，哪家不肯卖就要去说服。而真正说服村民的则是“还算丰厚”的赔偿条件：现在每亩土地的租金是每年1000斤大米的市场价，街道还承诺每5年增加300元。

“村民按手印就行了。协议是开发商和街道签，街道再和村里签。村民手中不会有协议。”平南村一位原村干部如是说。另据村民介绍，恒盛庄园一期面积涉及村里1、2、3、9等几个组的地。1组尚在住户的土地都已评估，等待拆迁，据称用作恒盛庄园一期的广场及绿化。

然而，2007年下半年，村干部告诉村民，村里的土地被征用了，征地款换了社保，以后符合条件的村民可以每个月领钱。同年下半年，村里给符合条件的村民发了用于取社保金的存折。

土地换社保和农民变居民，在许多地方被认为是化解城乡二元矛盾的有效方式。但村民抱怨，搬迁补偿费用过低、没有及时到位，每月的补助不够生活。

平南村一组的徐姓村民说：“如皋港经济开发区利用各种方法解决了房子拆迁问题，但村民宅基地无法得到合理补偿，有很多拆迁户在房屋拆迁多年后仍没有拿到安置房，租地的钱按约定好的每年每亩1000斤大米的市场价也迟迟不发。我们必须全部实行土地换社保，标准为未成年人每月50元，直至成年时；18岁~60岁间的为每月200元，但只可领取两年，为再就业培训费；60岁以后的每月300元，每三、五年加50元至寿终。这哪够生活啊？”