10亿茶园新区再拿地 奥园集团押注重庆房地产

每经记者 杜冉乐

8月5日，中国奥园（03883，HK，以下简称奥园集团）与重庆本地的两家中小房企经过数十轮争夺之后，以接近10亿元的拿地成本取得了重庆市南岸区茶园新区293亩土地，楼面地价为3094元/平方米。这是奥园集团继今年2月底在重庆出手拿地以来又一次在同一区域巨资拿地。

自今年以来，奥园集团已在广州、佛山与重庆等4个城市频繁拿地，涉及土地金逾22.6亿元。

奥园集团副总裁王曙煜向《每日经济新闻》记者表示，重庆是公司在中西部地区的重点发展区域，开发历史较早，房地产项目较多，公司非常看好这个市场。

据悉，为了解决土地储备等业务快速扩张所带来的资金掣肘，奥园集团去年底与今年初两次共发行2.25亿美元、为期5年的离岸优先票据，年息率达13.8%，远高于国内其他内房股的海外融资平均成本。

刷新茶园“总价地王”

公开资料显示，茶园新区位于重庆市的南岸区，与两江新区隔江相望，按照规划要求，未来人口规模在100万以上。

奥园集团在8月5日拿下的地块耗资达9.7亿元，楼面地价为3097元/平方米。两个月前，重庆汇商置业曾以8.41亿元取得茶园新区L分区地块，在锐理数据所统计的“2013年上半年重庆出让土地总价款TOP10”排名中，位列重庆第10位，也是茶园新区的“总价地王”，如今这一桂冠被奥园集团所取代。

据悉，奥园集团早在2007年就已进入重庆，旗下的首个项目奥园康城在2009年曾以15.2亿元问鼎重庆高层住宅的单盘销冠。去年底，奥园集团取得重庆华岩新城一地块，当前在茶园拿地之后，公司将在西线与南线两个区域齐头并进。重庆地产界认为，这意味着奥园集团在重庆发展将进入 “领土扩张”时期。

不过，长期观察重庆土地市场的一地产资深人士向《每日经济新闻》记者表示，奥园在茶园拿的土地溢价率还是比较高的，未来关键看该公司如何控制开发成本。

据2012年年报披露，奥园集团去年曾先后在重庆、株洲等区域快速扩张收购多幅商住地块，涉及土地金37.2亿元。

辉立证券分析师陈耕指出，在经历了发展战略的摇摆后，奥园确立了务实的发展战略。提高资产的周转效率，改善销售现金流将是奥园实现发展壮大的关键。

发力海外融资

据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年上半年奥园集团拿地逾22.6亿元，而王曙煜亦透露，公司年内还将继续选择合适机会扩张拿地。此外，截至2012年底，奥园集团一年期的短期借款达16.7亿元。

为了支持拿地扩张等核心业务，去年底至今，奥园集团与其他内房股一样，也频频发力海外融资。

据悉，2012年11月，奥园集团对外宣布，公司及附属公司担保人已同瑞银签订购买协议，将发行于2017年到期的1.25亿美元、年息率为13.875%的优先票据，发售价为票面本金额的97.8%，所得款项净额为1.18亿美元。公告透露，奥园集团拟将所得款净额主要用作支持现有及新的物业项目、土地收购以及本集团现在债务的再融资及一般公司用途。

今年1月初，奥园集团再次对外宣布，拟发行于2017年到期的1亿美元、年息率为13.875%的优先票据，新票据将与原票据合并成单一系列。据悉，新票据的发售价为新票据本金额的106.6%，所得款项净额为1.06亿美元。

中原集团房地产市场研究中心总监刘渊向 《每日经济新闻》记者表示，近年来房地产企业海外融资成本在5%~10%的范围内，由此看来，奥园集团在今年初以13.875%息率发行美元优先票据的融资成本明显偏高。

据中国指数研究院的统计，2012年有20家海外上市房企发行了25笔海外债券，融资总额高达600亿元，同比增长10.2%。而今年上半年上市房企海外融资903亿元，已超去年全年。例如，万科今年3月通过香港子公司的融资平台首次发行海外债券8亿美元，年利率仅2.75%。

对于内房股海外融资的未来趋势，在刘渊看来，由于海外融资成本较低，未来地产企业海外融资活动依旧活跃。

（实习生李红瑾对本文亦有贡献）

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