富地王PK穷地王 长风地王一年销售近70亿元

文/杨涵铭

最近六个月，北京、上海、深圳等一线城市，连续出现刷新单价或总价纪录的地块，这些地块都被媒体统称为“地王”。但与此同时，南京、杭州等地也连续出现“地王”退地的风波。一时间，“地王”似乎成为“票房毒药”的代名词。

但其实，“地王”也有穷富之分，在穷地王纷纷被退时，富地王却为各自的主人贡献高额的收益。以中海长风 “地王”为例，这个当年全国的总价地王，在只销售了总开发货量五成左右的情况下，已收回了总投资的近七成。而上述业绩还仅仅是依靠溢价率不高的公寓所取得。随着别墅类产品以及产品升级的二期公寓大量入市，未来中海长风“地王”将注定带来可观的收益。中海的案例，说明即使购买土地价格略高，只要对区域发展的前景判断正确，就能开发出很好的产品。

地王项目“一房难求”

2009年的9月，中海以比第二名高出近5亿的70.06亿的报价，拿下了长风6B、7C地块，上述总价刷新了当时上海乃至全国的总价纪录。据测算，该地块的最终楼板价约为22409元/平方米，而在此前一年，楼板价14364元/平方米的7C地块拍卖，却惨遭流标。中房信研究总监薛建雄说，当时长风地区的新房售价也不过2万多元，“面粉已经高过面包”。

当时，很多业内人士认为上述“地王”有可能会被退地。因为此前也曾发生过志成企业在长风拍得高价地后，又退掉，再以其他企业名义减价三成拿地的案例。一些分析师称，中海买进这样一块地，光损失的财务成本每天就相当于一辆奔驰车。

然而，令人意外的是，上述楼盘却成为了中海“一房难求”的项目。网上房地产显示，从去年5月至今，中海在上述地块开发的6B、7C地块的销售额接近70亿元，是整个长风板块的销售冠军。截止目前，中海紫御豪庭只销售了17余万平方米面积，仅占整个规划建筑面积的五成多，但获取的合同销售额已接近总投资额的7成。由于后续中海紫御豪庭销售的产品将以别墅和产品升级后的高品质公寓，这意味着中海紫御豪庭整个项目的收益将会维持在较高水平。仅仅一栋688平方米的独栋别墅，就为中海带来超过一亿元的销售收入，成为今年上海第一栋亿元别墅。

事实上，从去年开盘中海紫御豪庭的成交均价一路高走，到目前成交均价已超4万元。一年中，成交均价上涨幅度超过两成。而未来随着中海紫御豪庭的产品品质的升级，成交价格继续上浮显然是必然的趋势。

中房信分析师薛建雄说，其实中海在长风拿地的单价成本并不高。事实上，紧随中海之后，雅戈尔置业2010年在长风购得地块楼面价超过2.6万元，超出中海长风地王不少。且后者的成交均价高达4.5万元/平方米，也卖得不错。

薛建雄说，中海的案例说明，“地王”不在于价格是否贵，而在于拿地的开发企业有足够的眼力来拿地，有无足够的实力开发出品质高的好产品。如果一家房企同时拥有这两项能力，那么“地王”不仅不会成为“票房毒药”，还将会推动整个区域发展，区域发展又同时会抬升房产价值。

日渐稀少的可购买的住宅

事实上，中海拿下长风地王的时候，绝大多数人都没有想到，中海可能是把整个长风板块近四成住宅地的揽于怀中。长风生态商务区“十二五”规划披露，长风地区住宅总量极其稀缺，总共只有约70万平方米。在这样的背景下，中海所获得的项目住宅开发用地几乎相当于整个长风可售总量的将近4成。

而这样一个住宅极其稀缺的板块，规划的商业设施和办公楼宇总面积却高达200万平方米。这样一个商业与住宅的比重，也就代表着上述地区的住宅购买未来的竞争激烈程度。

此前，上海绿城融创董事长王虹斌在谈到森兰外高桥项目时，曾提出这么一个理论，就是看整个板块的商务楼和住宅供应比重。据他所说，森兰外高桥的办公楼有几百万平方米，而住宅楼却只有几十万平方米，按照这样的比重，住宅供应是不够的，他所以预期森兰项目的售价可以高达五六万元一平方米。

外环外的外高桥尚且如此，地理位置处于内中环间的长风板块对住宅的争夺自然会更激烈。根据上述长风生态商务区"十二五"规划，包括长风金融港、跨国采购中心等入驻。根据当地的二手写字楼行情，上述板块最小的100平方米写字楼的年租金也要在40万元以上，以租赁办公楼费用占企业总销售收入5%计算，有能力租赁该地区办公楼的企业，最低年销售收入也要达到800万元以上。而通常情况下，企业的老板和高管往往是住在离公司最近的地方。长风地区的购买力有多强，显而易见。

而中海紫御豪庭总共规划的住宅总套数只有1135套，却已有六百多套住宅被销售，未来该地区的供求紧张程度显而易见。

更何况由于土地竞争激烈，上海近期土地连续拍出高溢价。此前，浦东中环外的住宅用地楼面价已经超过21000元/平方米，而在浦西松江泗泾的楼板价都已经超过12000元/平方米。

在土地价格连续上涨的大背景下，人们对目前已经几乎绝迹的内中环住宅价格有了更高的预期。一些人认为，如果出现新的土地成交至少要达到3万元/平方米以上，建造完成上市时的售价，至少可以达到五六万元。

产品稀缺性带来的竞争力

中海高价拍得长风“地王”获得成功，眼光精准固然是一个重要原因，产品定位以及不断完善升级是另一重要因素。

在中海入住长风之前，长风附近区域的房地产开发定位往往中档偏低，长风板块更多的是100平方米左右的二房产品，中海首先打破了这一局面，开发高端居住区。他们从新鸿基、长江实业、绿城等全国乃至整个华人圈最出名的开发商 “御用”的设计师事务所都在为中海紫御豪庭作设计紫御豪庭首次在板块内开发出面积在250平方米左右的纯大户型社区，产品客户群定位在身价上千万的高净值人士。即使纵观整个上海，如豪宅林立的滨江沿线、新天地或者华山路等地段，也没有一个项目如此自信开发纯超大户型的产品，在相关的成交数据中，中海紫御豪庭的超大基础户型产品受到了高端市场的追捧，由此可见中海对于此类产品的自信打造是非常成功的。中海一直在打造的不仅仅是一个国际生活社区，更是在打造一个高尚生活圈。

据获悉，中海紫御豪庭新品即将加推，相比此前的项目产品，无论从空间利用还是从产品细节都将有全面的提升。

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