成都写字楼需求指数全国第六 单一业权将成主流

每经记者 杜冉乐 实习记者 杨珺发自成都

“在全国20大城市写字楼需求指数排名中，成都排在第6位，直逼‘北上广深’及天津。”7月30日，高纬环球中国区研究部董事张平在“2013成都商业地产月——写字楼供需高峰论坛”上向与会嘉宾透露。

据了解，本次论坛由成都商报、每日经济新闻主办，并由成都市金融街企业协会、四川省企业信息交流促进会、西南财经大学经济学院总裁同学会与四川大方向文化传媒有限公司特别支持。

据相关机构预测，未来3年成都甲级写字楼仍将面临较大的新增供应压力，供应量将超过200万平方米。不过，包括张平等国内地产专家仍持乐观态度，一线城市的写字楼需求将转移到像成都这样的市场，成都写字楼的存量将逐步消化掉。

值得注意的是，相关数据表明，成都写字楼的租金差距也出现两极分化，单一业权和分散业权的租金差距达23.3%。房地产行业人士认为，物业单一业权是未来写字楼发展的大趋势。

供需双向强劲

据高纬环球最新研报透露，截止2013年6月底，华东地区在中国地理版图上占国土面积最小，但其写字楼市场存量却是最大的，占国内甲级写字楼市场的73%。“有意思的现象是，华中、华西区域占国土面积是最大的，但甲级写字楼市场份额仅15.5%。”张平表示，这也意味着中西部区域写字楼仍然有巨大的市场空间。

上海易居房地产研究院副院长表示，至2015年，包括写字楼业态在内的成都的城市综合体新增量将跃居全国第一，超过2500万平方米，跟随其后的是西部地区的昆明与西安，但其新增量均未超过2000万平方米。

前述研报还提及，目前国内写字楼存量将近3400万平方米，并且大部分供应集中在核心商圈，截至2016年底，新增供应量将达5800万平方米。“不管一线城市还是二线城市，5800万平方米供应量大部分集中在非核心商圈。”张平认为。

实际上，这与当前成都写字楼的批量供应区域基本吻合，高纬环球研报显示，成都除了天府广场、人民南路与东大街等中央商务区之外，更多的优质写字楼供应来自于人民南路南延线等非核心商圈或是潜在的新兴商圈。

对于写字楼需求，张平认为，“一些需求会从一线城市转移到像成都这样的市场上，所以一线城市需求的转移是一个机会。金融后台会转移，这些往往是需求的主体。目前金融业将是写字楼需求的大头，占到40.3%，制造业、房地产建筑、其他类别占比也较大。”

在成都房地产人士看来，2013年全球财富论坛在成都的顺利举办，未来对于大型跨国企业、国际金融机构等更具有强大的吸引力。

单一业权提升租金

在商业地产供应量大增的背景下，近段时间作为成都地区商业地产促销的重要方式之一——售后返租再次出现。大量商业地产打出了“售后返租，年回报率达8%”等促销广告。

据中成房业数据显示，成都大源组团内散售型物业的租金水平整体在50元/平方米/月，自持型物业每月租金则达到70元/平方米/月。有调研报告显示，统一持有的甲级写字楼比业权分散型写字楼物业租金高出约23.3%。

“母亲带孩子和保姆带孩子是不一样的，这个比喻就像企业持有物业单一产权和把产权散售再招租一样。”明宇置业集团总经理刘建忠认为，单一业权持有能够更好地保养物业，从而提升租金。

高力国际成都公司总经理蔡孟颐表示，在未来一段时期内，来自投资、金融、建设、能源等行业的大中型国内企业，将为成都甲级写字楼市场提供主要支撑，这类企业将有助于成都商务环境和物业品质的持续提升，因而持有物业对开发商来说是不错的选择。

在刘建忠看来，物业的资产价值跟城市价值、城市产业聚集度有关，成都作为西部中心城市，其价值会逐步攀升，写字楼具有较大的上升空间，因而物业单一业权应该是写字楼发展的大趋势，但前提是开发商对于物业自持要有成熟的金融解决方案。

（实习生李红瑾对本文亦有贡献）