上海自贸区落地在即 区域及周边土地成交不增反降

每经记者 沙斐 发自上海

7月16日~17日，上海市委书记韩正率领的上海市党政代表团在江苏省学习考察。考察期间韩正表示，上海正在按照中央的部署探索自由贸易试验区建设，这不是以往的政策优惠，而是深刻的制度创新。韩正的这一表态使上海自由贸易区的概念被业内广泛议论，一些开发商甚至开始对上海自由贸易区所处地域的土地竞拍情况进行关注。

但 《每日经济新闻》记者了解到，自5月以来，上海自由贸易区所在区域及周边，仅成交了2幅工业地块，而今年前5个月，上述地区总共成交了17幅土地，其中有11幅是住宅或商业用地。

区域及周边成交萎缩

3月27~29日，国务院总理李克强在江苏、上海调研，他鼓励支持上海积极探索，在现有综合保税区基础上，研究如何先行试点，建立一个自由贸易区试验区，进一步扩大开放，推动完善开放型经济体制机制。

此后，上海自贸区就成为社会各界关注的焦点。但当时上海自贸区还仅仅停留在概念上，尚无人知道其具体范围。

5月初，《上海证券报》刊发报道称，由洋山港临港新城为起点一路北上，沿着海岸线途经机场保税区，直至外高桥地区，在这条海岸线上，有望崛起内地首个真正意义上的自由贸易区。该报道同时指出，近期，上海各部门正紧锣密鼓地为自贸区做配套调研与方案制订，其中涉及海关、税务、银行、土地、工商等多个职能部门，而上海自贸区具体方案有望于5月底6月初完成并上报国务院，并于今年下半年正式挂牌运营。

该消息一出立刻引起了业界的高度关注，一些房地产开发商更是把目光聚焦到该区域的土地市场上。

《每日经济新闻》记者注意到，上海自由贸易区虽然成为目前地产行业炙手可热的话题，但自贸区所处区域及其周边却没有呈现出土地出让和成交井喷的状况。

克而瑞日前公布的最新数据显示，5月初至目前，上海自由贸易区所处区域及其周边有5幅进行挂牌出让，其中总共只有临港新城板块的两幅土地出让成功，分别为洋山保税港区A1904地块和临港重装备产业区B0112-B地块，两块土地均为工业用地。

而据记者了解，今年前5个月，上述地区总共成交了17幅土地，其中有11幅是住宅或商业用地。

储备不足或是主因

克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，5月以来上海自由贸易区土地成交量低最主要的原因是其所在区域及其周边所储备的土地量不够。

薛建雄进一步分析称，目前因为财政比较吃紧，地方政府普遍有出让土地的动力。在这样的背景下，大多数地方政府都希望快速出售土地，以获取足够的土地出让收入。造成上海自由贸易区土地及其周边成交减少的原因，应该就是土地不足。

上海易居房地产研究院院长助理崔霁表示，陆家嘴、金桥、张江、外高桥等浦东地区之所以能发展得如此迅速，是因为其都有重大的产业支撑，而这些产业支撑的背后有很多优惠政策的存在。自由贸易区对上海而言是新一轮的发展机遇，因此必然会提供更好的优惠政策。也正是这些优惠条件使上海自贸区前景被广泛看好。

据了解，目前自贸区已经明确的优惠政策包括企业和个人可以享受优惠政策，包括货币自由兑换、贸易货物长时间储存、个人离境购物免税等。与此同时，包括离岸飞机和高端设备租赁、外汇集中运营和离岸管理、航运金融和保险、国际贸易技术服务等诸多离岸金融业务均将出现在自由贸易区。

著名房地产专家学者蔡为民认为，上海自由贸易区所处区域及其周边目前的土地价格并没有反映出其真正的价值，等上海自由贸易区正式运作后，该区域及其周边土地价格显然会有大幅上升。