上海“世博大门”地块第4次转手 基金接盘预示“第5转”

每经记者 沙斐 发自上海

有上海世博会 “地铁大门”之称、位于马当路和徐家汇路交界处的地块——卢湾区第65街坊258弄地块（南块）再次被转让。

昨日（7月17日），凯德商用产业有限公司 （以下简称凯德商用）宣布，已完成向凯德商用中国发展基金III转让上海卢湾项目66%的实益权益。

分析人士对《每日经济新闻》记者表示，上述需要大量投资且发展速度缓慢的项目，将借助凯德商用旗下基金开发并培养成熟后，再通过类似REITs（房地产信托基金）完成上市。这一做法由于降低了经营风险，提升了房企的投资收益率，而为业界提供了非常有价值的参考。但是依照现有法律法规，这一模式目前还很难在内地大规模实施。

第四次被转让

据记者统计，算上这一次，上述上海卢湾区项目已是第四次转让了。此前，上海当地多家媒体报道称，上述地块在近十年内几经转手，2003年7月30日，中海发展与卢湾区政府签定了卢湾区65、67、68、69、70、71街坊地块 《国有土地使用权出让合同》，土地出让面积共计约18.8万平方米；2007年2月，摩根士丹利与上海永业成立上海永威置业有限公司（以下简称永威置业），斥资13亿元从中海发展手中购得第65街坊258弄地块（南块）；2010年初，凯德商用又花费了38.6亿元从摩根士丹利手中买下该地块66%的股权。

资料显示，凯德商用中国发展基金III投资中国零售商业地产的开发。该基金的投资期限为8年，规模达10亿元。凯德商用拥有凯德商用中国发展基金III50%的股权，达5亿美元，其余股权由亚洲及北美机构投资者持有。

此次转让完成后，凯德商用中国发展基金III已于上海、成都、武汉及青岛五项零售资产投入约90%的资金。

凯德商用方面称，凯德商用中国发展基金III成立初期，基金资产为凯德商用旗下三个正在开发中的购物中心，除了成都天府项目和魅力城项目以外，其中还包括了上海卢湾项目。

凯德商用曾于去年7月表示，上海卢湾项目是否注入凯德商用中国发展基金III将取决于政府的审批。凯德商用中国企业传播经理李婉表示，此次发布的公告说明，上海卢湾项目已正式与凯德商用中国发展基金III完成了股权转让。

凯德商用总裁林明志介绍，凯德商用中国发展基金III是凯德商用迄今发起的最大私募基金。基金的设立除了能推进凯德基金管理的业务模式，也让凯德有更多资金调配于未来的投资项目。

基金退出方式引关注

5月6日，《每日经济新闻》就凯德商用上海卢湾项目开发缓慢做过相关报道。当时有业内人士猜测，项目动工进度缓慢可能与凯德商用的开发模式有关联。

知名房地产专家陈晟表示，内地开发商的资金来源主要靠银行贷款，而凯德商用基本采用“私募（PE）+信托（REITs）”来获得资金。

值得注意的是，由于凯德商用中国发展基金III旗下项目包括上海卢湾项目，多为凯德商用自身项目，因此该基金的退出方式也备受关注。

李婉对此表示，目前还不方便透露该基金将以何种方式退出。

有业内专家认为，凯德商用应该不会通过回购来帮助基金退出，通过证券化的操作方式可能性较大，将注入基金的项目通过REITs再上市，从而实现基金的成功退出。这也意味着上述地块有可能第五次被转让。

陈晟称，由于新加坡REITs发展的非常成熟，很多当地的开发商都利用基金的模式开发培育物业，降低了自身开发的经营风险，同时提升收益。

事实上，内地也有开发商在实践类似的模式。复地投资集团执行总裁张春华曾公开表示，复星把资产管理作为集团以后的核心业务之一，所以复星把资产管理作为成长型行业来发展，同时能更好地优化集团资本结构，平衡债务风险，这方面的优势非常明显。

不过，有业内人士认为，类似的房地产基金化运作短期内还难以作为主流在内地大规模开展，只能做小规模的实验。

陈晟认为，如果内地的REITs能发展起来，房地产间接融资的格局将转变为直接融资，这对房地产融资将有着突破性的进展。但在等待内地REITs环境成熟的同时，前提还需要出台相应的基金法律。