上市房企首尝公募基金融资 新华联拟向汇添富借11亿

每经实习记者蒙湘林 去年以来，新华联频频拿地，同时接连抛出各类融资计划，据统计，截至今年7月，公司融资总额（包括融资计划）已超过20亿元，其中一笔高达11.5亿元的融资计划尤为引市场关注——新华联近日披露，计划通过汇添富资本公开发行资管产品募集资金，再通过平安银行向其子公司发放委托贷款。 有业内人士向《每日经济新闻》记者指出，在地产再融资仍未实质性放开的情况下，不少企业都会另辟蹊径，新华联此举若成功，将为上市房企开拓一条新的融资通道。而基金子公司的地产融资业务刚刚起步，为冲规模往往会在收益水平和融资成本上让利，这将吸引更多的房地产企业在融资时选择基金通道。 借道基金融资11.5亿/ 本次由汇添富资本发起设立资管计划，每一资管计划均分为A类及B类份额。其中，A份额的资产总规模不超过11.5亿元，向社会公开募集；B份额的资产规模不低于5.5亿元，由新华联认购。汇添富资本拟委托平安银行对上海新华联发放的委托贷款总计不超过16.5亿元（含新华联认购资管计划的资金5.5亿元），委托贷款利率约8.94%，贷款期限为两年。 为保证产品的顺利发行，协议各方还制定了具体的风控措施。汇添富资本拟将募集资金以5000万元受让新华联长基商业地产有限公司100%的股权，委托贷款期满后由新华联或其指定第三方以5000万元回购该部分股权。此外，新华联方面还与平安银行签署了土地使用权抵押和股权质押的协议，以确保委托贷款本息按时足额支付。 《每日经济新闻》记者注意到，扣除自购的5.5亿元，新华联实际融资11.5亿元，而这些钱将用于上海闵行区虹桥商务区核心区09号地块的开发建设。据了解，今年6月，新华联以17.05亿元竞得该地块，楼面价约为1.2万元/平方米。一位研究信托投资的券商人士表示，此前新华联为拿地办项目，在资金上面已有一定压力，这笔11.5亿元的融资款无疑将有助于上海项目的顺利实施。 新华联证券部有关人士也向记者表示，公司目前制定了文化旅游地产和一线城市商业地产的双线战略，资金需求量巨大，公司管理层会考虑通过各种形式进行融资，此次联合汇添富基金是出于融资成本、收益水平等综合考虑，虽然融资很多，但公司的风险管理是可控的，资金状况良好。 公开数据显示，截至今年一季度，新华联资产负债率为75.07%，流动比率为1.94，速动比率为0.54，货币资金19亿元。前述券商人士表示，从负债水平看，公司确实存在很大的资金需求，但资金运营效率整体较高，加上货币资金今年增加明显，资金风险基本在可控范围内。 基金成地产融资新通道/ 自2010年以来，作为房地产调控政策的一部分，房地产企业的上市、再融资和并购重组已经停滞3年时间，融资难成为了不少房地产企业继续发展最大的瓶颈，不少房企近年来转战房地产信托融资，但随着券商资管、基金子公司等新渠道的涌现，地产信托规模最近呈现下降趋势。用益信托数据显示，2012年房地产信托发行规模为2169亿元，同比减少24%；房地产信托成立规模为1764亿元，同比减少35%。 对此一位信托投资人士认为，地产信托规模的下降，很大因素上是由于券商和基金的加入，由于刚刚进入地产融资市场，券商资管和基金子公司为了冲规模，往往会在融资成本和收益水平上让利。 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫就表示，新华联不惜余力“借钱”，且金额超过10亿元，表明企业确实遇到了资金上的困难。观察公司近来的融资情况，这次通过基金子公司的形式算是一次有益的尝试，从8.94%的贷款利率看，成本兑付相比信托有一定优势。这其中最大的意义就是房企多了一条输血的渠道，开拓了新的融资局面，有利于房企继续应对“新国五条”调控。 《每日经济新闻》记者同时注意到，根据汇添富发布的产品计划说明，新华联这款资管计划的收益水平设置为：100万～300万以内为9.8%/年，300万以上为10.3%/年。前述信托投资人士表示：“就今年情况来看，这一收益水平已经超过了传统地产信托计划，从这点看，基金子公司设立的房地产融资产品在收益水平上会逐渐吸引投资者。” 民生证券研报数据显示，今年6月房地产信托平均预期收益率为8.74%，这一水平低于汇添富上述产品的收益水平。 此外，上述信托投资人士还表示，基金子公司不仅在收益方面下工夫，在其他方面也有吸引投资者的地方。首先，基金子公司背靠基金母公司，往往实力雄厚，兑付能力强，相比几十亿规模的信托公司来说，兜底的能力更强；其次，审批制度不同：信托报备银监会一次，募集满即可成立，而发资管计划要向证监会报备两次，募集前报备一次，募集满后验资再报备一次，审批程序上，基金子公司发的资管计划要严格得多；最后，基金子公司的产品认购额更灵活，有小额认购，但信托一般都要求大额，单笔至少在300万以上。 据了解，中国基金业协会公布的数据显示，截至6月末，基金公司非公开募集资产达到9683亿元，半年时间增长了2119亿元，超过了2012年全年增长额。目前正式核准的基金子公司一共26家，虽然正式运行的时间只有半年多，但其中业务规模超百亿的子公司已达数家。 尽管基金子公司业务今年以来已经开始发力，且备受市场关注，特别在地产融资尚未全面放开的背景下，被认为是地产融资的新方向。但一位参与新华联资管产品发售的信托人士介绍，虽然已经获得了很多大客户的认可，但目前该产品总体发行量还不算太大。至于原因，他认为主要是因为基金子公司去年底获得业务牌照后，开展的很多新业务没有进行大规模推广，社会认知和接受程度相对信托都不算太高，不过，未来基金通道肯定是融资的趋势之一。