遏制高房价需释放中小城市活力

周俊生

7月13日，发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在参加第五届中国房地产科学发展论坛时表示，高房价和等级化城镇管理体制有直接关系，优质资源继续集中意味着高等级城市的房价还有上涨空间。他认为应尊重市场规律，不要让稀缺资源“被低价”造成浪费，首先应取消目前在房地产市场实行的限购限价政策。

这个观点用来观察我国房地产市场基本符合事实。中国的城市，像北、上、广这些特大城市，尽管房价在国内最高，但住房仍然处于供不应求的状态，而一些边远地区的新兴城市，尽管造起高楼大厦，房价也不算很高，但依然乏人问津。

我国城市房价的这种构成，有其合理性。这种情况之所以会出现，是由于大城市集中了各方面的资源，可以满足人们的各种需求，而中小城市则由于缺少这方面资源，人口吸附能力较低，因此房价自然就低。尽管大城市的住房消费支出远高于小城市，但由于大城市能够提供更丰富的个人发展机遇，因此人们宁愿承担更高的购房支出或者更高的房租，也要留在大城市。而这又对大城市的高房价形成强有力的支撑。

就中国房地产市场的房价构成来说，有一个不可忽略的因素，我国大城市集中太多的社会资源，尤其是像北京作为国家的首都，集中了相当多的行政资源，这导致我国大城市的房价相比国际市场具有更坚固的支撑。而一些小城市则由于这方面的资源十分稀缺，各方面的发展都很滞缓，社会活力受到严重制约，在居住于此的人群中产生了巨大的离心作用。在这些边远城市，房价也就因为购买力低下而不可能出现大幅上涨。

如此一来，我们就可以明白一些大城市的房价为什么居高不下，即使市场调控的压力不断增大，房价也无法遏制下来。李铁虽然指出了这个道理，但他认为应尊重市场规律，不要让稀缺资源“被低价”造成浪费，这一观点却不能让人接受。我国一些城市高房价的形成，有相当多的非市场因素，特别是政府力量的作用是不容小觑的。长期以来，在经济运行中，政府过多参与使我国的经济运行形成了对行政力量的高度依赖，房地产市场同样如此。尊重市场规律，首先需要建立一个前提，这个市场必须是真正的市场，而不能是扭曲的市场。如果对我国房地产市场内部的生成结构不进行深入分析，并且以尊重市场规律为理由放弃调控，那么只能使大城市的房价越走越高，并且向二、三线中小城市辐射。

几年来以限购限价为特征的调控已经被实践证明并未达到预期，个中原因错综复杂，不可排除的是优质资源大量集中于大城市对人口导入所起的作用，使得房价难以松动。由此来看，房地产调控不能仅仅局限于限购限价，因为这并未触及市场的要害，而是需要与深层次的政府行政职能改革同步推进。今年以来，中央政府已经取消和下放了一批行政审批事项，行政权力对经济运行的干预正在减少，原来集中于首都的优质资源正在向地方分解。这项工作刚刚开头，如果能够一以贯之地推进，中小城市被压抑的市场活力就能够逐步得到释放，特大城市的人口导入功能就有可能减弱，现在高企的房价也就有可能出现松动。