楼市回暖，上市房企中期业绩捷报频传。截至7月12日，两市已有35家房企披露了中报预告及快报，其中预计中期业绩实现增长的房企共21家，占比约六成。业内预计，由于众多项目进入结算期，上半年房地产上市公司业绩整体将实现增长，重点公司平均业绩增幅将在两成以上。
不过，关于楼市未来走向，上市房企们已现分歧，这从各家公司的不同业务布局上可见一斑。
结算周期左右业绩
Wind数据显示，截至7月12日，两市已有35家房企披露了中报预告及快报。其中，预计中期业绩实现增长的家数占比约六成。
作为两市首家披露中报快报的房企，保利地产(600048)上半年实现净利润33.98亿元，同比增长35.37%。公司称，收入与利润取得较大幅度增长，主要源于公司已销售的房地产项目竣工交付并结转收入。
不仅是保利地产，由于项目进入结转期，招商地产(000024)上半年预计实现净利润25-26亿元，同比增长105%-113%。泰禾集团(000732)则预计盈利4.1亿元，同比增长874%。
从会计处理上看，房企开发楼盘完工、综合验收后，才能正式结转销售收入，而在未完工前收到的房款均计入预收账款。通常情况下，房地产商拿地后的开发周期一般在两年左右，而随着房企加快项目周转速度，这一周期正在大幅缩减。
可以看到，正是由于进入项目结转期，无论“万保招金”等全国性房企，还是泰禾集团、荣盛发展(002146)等区域性房企，不少开发商在上半年的经营业绩表现都十分抢眼。
由于开发项目荣安府余房及荣合公馆、荣安心居交付并结转收入，荣安地产(000517)上半年净利润大幅上升。公司预计盈利1.7亿-2亿元，同比增长107.1%-143.64%。此外，滨江集团(002244)、深物业A、世荣兆业(002016)、冠城大通(600067)等房企的业绩预增幅度均超过100%。
与大型房企不同的是，一些中小房企因为在手项目有限，结算周期对公司业绩的影响就更为显著。受项目结算“空窗期”的影响，部分中小房企经营出现大幅下降甚至亏损。
金宇车城(000803)预计上半年亏损1100万-1500万元。公司称，亏损增加主要是由于房产公司新项目在下半年才能实现收入。上半年同样预亏的中航地产(000043)也表示，由于公司部分地产项目未达到结转收入条件，导致地产业务亏损。
尽管目前房企披露中报预告的比例尚不足三成，但是业内普遍预计，房地产上市公司中期整体业绩将实现增长。中金公司预计，重点公司中报业绩平均增长约为21%，住宅开发公司增速将显著高于商业地产公司。
房企资金面回暖
尽管6月份市场遭遇“钱荒”冲击，流动性一度陷入紧缺，但是从房企上半年的整体情况看，资金面已经较去年有了明显改善。这不仅体现在销售回款的增加上，也表现为融资规模的快速扩张。
总体来看，2012年楼市“由冷到热”，特别是第四季度以来的“翘尾行情”，令房企积累了大量预收账款。一季度末，上市房企的预收账款已经达到6455.71亿元，创下历史最高值，这一数值在中报期有望得到进一步提高。
从主要地产公司的负债水平看，一季度也出现了一定改善。数据显示，去年年底A股主要地产公司净负债率均值为62%，今年一季度为64%，均好于2008年高峰值时约80%的水平。同时，房企“一年到期负债/在手现金”的比例也有所下降，去年年末的均值仅为0.84，一季度更是下降至0.80。相比之下，2008年时的平均值在1.5以上。
今年上半年，房企销售增长势头强劲，甚至被业内誉为“最好的上半年”。这也为未来业绩释放打下了基础。上半年，万科累计实现销售金额836.7亿元,同比增长33.79%；远洋地产实现协议销售额178亿元，同比增长29.5%；保利地产和金地集团(600383)的销售额也增长了26.54%和46.5%。
销售有“底气”的同时，房企融资额也大幅增长。尽管二级市场并未对房企再融资完全放开，但是房企仍然通过海外融资、发债融资等渠道大举获取资金。中原地产数据显示，上半年十大标杆房企国内外融资额超过459.6亿元，同比增长75.6%，已经超过了2012年的总和。
基于资金成本的考虑，当前房企赴海外融资的现象屡见不鲜。对此，远洋地产总裁李明表示，虽然6月份出现流动性紧张，但是国际资本市场的利率并没有太多变化，仍然维持相对较低的态势，因此对房企的海外融资没有影响。业内人士也指出，房企赴海外的融资成本大约在5%左右，明显低于国内平均资金成本。
近期监管层在房地产再融资表态上似有“松口”迹象，这也被业内解读为未来房企融资政策可能会有条件地放开。一旦房企二级市场再融资阀门逐步放松，将带动房企资金面的继续回暖。
后市分歧加大
“楼市在今年可以说已经复苏了。”李明在接受中国证券报记者采访时如是说。年初至今，房地产市场成交量攀升，资金压力缓解，无疑增加了很多房企的信心。不过，即使是在市场环境回暖的情况下，房企在经营、拿地等业务布局上也显露出对未来市场的分歧。
首先便是在土地市场的布局上。今年以来，万科、保利等大型房企频频出手拿地，房企回归一二线城市的势头十分明显。中国指数研究院数据显示，上半年，北京（楼盘）、上海（楼盘）的住宅用地出让金同比增长超过2倍，杭州（楼盘）涨幅高达30倍。十大房企拿地金额增长两倍以上，主要是因为加大了在一二线城市的布局。
相比之下，一些开发商继续保持谨慎保守的经营策略，甚至调整了土地布局。雅戈尔(600177)便将2010年拿下的杭州地块退地，并因此损失了4.84亿元的定金。远洋地产近两年也仅仅在天津（楼盘）出手拿下一宗地块，对此，李明认为，不出手在北京、上海拿地，是因为这些城市的土地价格在“年内就会下降”。
从近期开发商及专家对于房地产市场未来发展的观点来看，也呈现出“两极分化”的态度。先是万科总裁郁亮抛出“房地产将长期过冬”的言论，后是一直看空楼市的谢国忠突然转向唱多楼市。近期华远地产(600743)董事长任志强关于“钱荒将至房价暴涨”言论也引发市场热议。无论如何，这都反映出开发商对于未来资金以及市场走向的分歧。
不过，仅从供应端来看，前两年住宅供地不足的影响将在今年逐步显现。亚豪机构数据显示，在北京下半年入市的40个新盘项目中，有30个项目的土地均为2011年及以前年份出让。目前，北京市场的土地转化为可上市房源的时间多在一年以上。显然，即使上半年土地市场成交火热，也并不能立刻解决下半年供应紧缺的风险，而这将对未来房价产生直接影响。
上市房企中报预增情况一览
公司名称 业绩预告摘要
冠城大通 增长160％左右
泰禾集团 净利润约41000万元，增长约874％
滨江集团 净利润约76621．19万元－93648．12万元，增长800％－1000％
世荣兆业 净利润约40000万元－45000万元，增长2000％－2250％
招商地产 净利润约250000万元－260000万元，增长105％－113％
中粮地产(000031)净利润约9125万元－12167万元，增长50％－100％
深物业Ａ 净利润约27000万元－30000万元，增长174％－205％
世联地产(002285)增长70％－100％
苏宁环球(000718)净利润约61916万元－70172万元，增长50％－70％
新华联(000620)净利润约30000万元－32000万元，增长118％－132％
粤宏远Ａ(000573)净利润约8661．96万元－10105．62万元，增长200％－250％
宜华地产(000150)净利润约1000万元，增长253．87％
南国置业(002305)净利润约9000万元－12000万元，增长692．49％－956．65％
荣安地产 净利润约17000万元－20000万元，增长107．10％－143．64％
电子城(600658)增长50％以上
海德股份(000567)扭亏，净利润约90万元－130万元
嘉凯城(000918)扭亏，净利润约2000万元
广宇集团(002133)净利润约11229．90万元－14598．87万元，增长0％－30％
荣盛发展 净利润约100540．20万元－117296．90万元，增长20％－40％
大港股份(002077)净利润约3097．9万元－4030万元，增长0％－30％
数据来源：Wind 制表：于萍
原文：http://house.hexun.com/2013-07-12/156055833.html
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