艰难破冰内地首只酒店REITs在港上市

每经记者 沙斐 发自上海

经历挂牌延期、发行规模削减等波折之后，开元酒店地产基金7月10日成功在香港上市，这也是中国内地首个酒店地产基金上市。知名房地产专家陈晟对《每日经济新闻》记者表示，上述酒店地产基金的上市，也为未来更多的酒店地产、商业地产乃至产业地产基金的房地产证券化提供了可能。

业内人士分析，在投资性地产实现了房地产证券化后，内地房地产开发商的角色或将发生分化。证券化有助于开发商提前变现，当资产变现后，开发商的角色就转变为资产管理者，经营模式也会由原来的“重资产投资型”转向“轻资产运营型”。

延期的破冰之旅/

7月10日，曾因市况走低，投资者反应冷淡而遭遇挂牌延期的——开元产业信托如愿在香港主板挂牌。

当日，开市价报3.4港元，较基金单位定价3.5港元低2.9%，并在首日上市收报3.52港元，较上市价3.5港元高0.6%，成交253万股，涉资877万港元。

据了解，开元产业投资信托基金是首只中国内地酒店房地产信托，美国私募股权投资公司凯雷集团为其股东，母公司开元集团以酒店业为主要业务。开元原计划在港上市集资最多19.74亿港元，但由于投资者反应较冷淡，最终大规模缩减集资至仅6.755亿港元。这是内地酒店地产资产证券化的第一例。

2006年前后，内地就有专家提出要发展房地产信托投资基金（REITs），实现房地产资产证券化。但因种种原因，这一目标在2011年前没有得到实现。

在这样的背景下，商业地产、酒店地产、产业地产领域的开发商，只能通过散售物业来解决房地产开发资金的问题，造成了一系列的问题。比如，有的商业地产开发商为了尽快回笼资金，选择对外承诺售后包租。但其包租的租金价格，明显高于周边。最终造成商铺大量空置，包租期结束后，实际租金远远低于承诺的现象，进而产生了一系列的纠纷。本报此前报道的江苏泰兴涌金商业广场就是这样的一个案例。

如此，很多房企也不断地设想各种办法，希望能够首开人民币REITs的先河。

2011年，长江实业在香港发行了首个以人民币计价的REITS。此后，越秀地产(00123，HK)和越秀房托(00405，HK）联合宣布，把旗下广州西塔(以下简称广州IFC)注入越秀房托，交易对应的物业作价为134.4亿元，成立了资产规模最大的中国房地产基金。

今年5月海印股份(000861，HZ）又发布公告，计划设立专项资产管理计划，拟募集资金16亿元，将实现A股市场的首宗资产证券化。

有助房企转型/

事实上，除了已成功上市的开元酒店地产基金，今年7月2日，花样年与高盈集团就酒店房产信托基金项目签署合作协议，双方将携手打造酒店资产投资和品牌运营平台，为内地酒店业主提供资产增值和海外上市的机会。

根据双方的合作协议，花样年将为高盈在内地物色潜在酒店并购项目，提取一定佣金；同时花样年还将提供品牌运作和经营管理，获取相应收益，而高盈则将从并购项目的运营利润中获取收益。

此外，鹰君集团、新世界发展等香港企业也都加入到了酒店地产基金上市的热潮中。

北京睿信致成管理顾问有限公司董事总经理薛迥文对《每日经济新闻》记者表示，房地产证券化在将来是一个趋势，作为开发商未来的一个出路，也让很多开发商有底气去从事商业地产开发。酒店经营的投资回报率及回报周期较普通的商业地产吸引力更弱，这使得酒店地产开发一直是房地产行业的一个难点。这使得很多地产公司对开发酒店业务没有兴趣。

酒店地产基金的推出将在很大程度上，改变现有的局面。薛迥文说，开元酒店地产基金因为专注于酒店加地产的开发模式已很长时间，手上已积累了一批比较低成本的项目，所以在变现以及给付投资者收益上，具有一定优势。

根据铁狮门、凯德等海外地产证券化经验分析，证券化有助于开发商提前变现，当资产变现后，开发商的角色就转变为资产管理者，经营模式也会由原来的“重资产投资型”转向“轻资产运营型”。因为开发商的专长更多在于选地、拿地或经营品牌，也就是说完全可以通过借由投资者的资金来充当管理人的角色，通过比较少的资金投入来撬动大规模的运营。

虽然，房地产资产证券化是目前的趋势，但并非每一家企业都能顺利实现资产证券化。酒店由于成熟周期长达8～12年。在酒店培育期间，投资回报率会非常低。也有业内专家认为，内地投资者目前看重的主要还是酒店物业价值的上升情况。由于目前内地酒店收购市场并不乐观，酒店估值以及税费都会导致许多收购事宜难以成行。