深圳房价创3年新高 调控及保障房建设难题待解

编者按

5月，69城房价同比上涨，深圳房价创3年新高，一线城市地王频现……新一轮上涨已经到来？

一边是房地产调控不断加码，另一边却是地王频出、房价不断上涨的现实。历年来地产调控大棒是否都变成了绕指柔？中国的房地产调控还有哪些招数可使？中国地产市场走势又将如何？

每经实习记者 叶燕婷 发自深圳

近日，深圳市规划和国土资源委员披露，深圳5月新房均价已高达22322元/平方米，创下2010年3月以来的新高。

《每日经济新闻》记者查询深圳房地产信息网数据获悉，今年前5月，深圳新房月均价都高于去年18900元/平方米的年均价，而其中单价突破2万元大关的也有3次。

调控与房价的“纠葛”/

今年深圳的房地产市场到底有多火爆？半年内，热盘遭抢购，莱蒙水榭春天开盘四小时，八成房源已被抢购；万科翰邻城、金地名峰等项目更是在夜间悄然开盘，当晚销售均达九成。除此之外，二手房市场3月份爆发的上万套成交量也让人记忆犹新。

历年资料显示，从2005年起，深圳新房成交均价一路从7040元/平方米上涨至18900元/平方米，2010年这个数字更是达到20205元/平方米，2011年至2012年稍有回落。

另外，买房难问题也较为突出。从2005年到去年底，深圳居民人均可支配收入从21494.40元增加到40742元，增幅达89.5%。同一时期，深圳住房均价由7040元/平方米涨到今年5月的22322元/平方米，涨幅高达217.1%，收入增幅远远落后于房价涨幅。

而根据中企资本周刊统计数据显示，1993年到2012年，全国城镇平均房价20年间从2381元/平方米上涨到5791元/平方米，20年上涨143%，年均递增10.3%。其中，北上广深四个一线城市的涨幅更是分别达到365%、500%、261%、233%。

就在房价一路上涨的这几年，国家房地产调控政策不断加码。

其中，税收政策是调控的重心之一。2005年起对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税；2011年起在重庆、上海两地实施房产税试点，并确定今年内将扩大试点范围；2013年2月的“国五条”要求“二手房交易个税按个人所得的20%征收”。

信贷方面，20年间二套房首付由30%上升至60%；2010年房价疯涨时，银监会要求商业银行暂停发放第三套房贷；2011年开始要求严格实施差别化住房信贷。

在土地方面和住房建设上，2005年至今国务院多次要求增加住房建设用地和普通住宅的供应；2006年“国六条”中明确规定新增住宅供应必须符合“70/90标准”。

其中，“限购令”被普遍视为杀伤力较大的应急性调控手段。2010年4月 “新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台后，包括北上广深等49个房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。

一线城市“地王”频出/

知名地产专家和评论人、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存认为，地价涨小产权确权、农地流转、宅地上市会让几乎所有的老百姓获得收益，农民带着土地产生的财富也可以进城了，这对城镇化是个良性的过程，土地应该大量放出。

事实上，土地供应量却在不断下降。从2011年的21.8万公顷到今年的15.08万公顷，国家已连续3年降低全国住房用地供地计划。而数据显示，2012年全国300个城市实际共推地15.8亿平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4亿平方米，同比下降17.3%。

去年，深圳住宅用地全年累计供应仅50万平方米，同比减少61%，降幅最大。而在商办类用地方面，深圳全年累计供应量也不超过百万平方米，同比减少78%。

陈宝存认为，土地供应减少，政府没有足够的资金，新的土地的收治和“七通一平”工作随之难以高效开展。他表示，现在北京都是通过银行贷款来做土地收储，土地整备速度跟不上，导致一线城市开发商想拿地政府也拿不出来，或者只拿出毛地，不给净地，开放商拿地成本大大增加。

今年一线城市的土地供应依然维持“僧多粥少”的情况，各大开发商为一块地举牌拼杀数百轮的并不鲜见。5月份，广州白云区同宝路8号、10号地块，番禺万博商业区地块四，海珠区一临江地块分别刷新了同地区的楼面地价纪录，“地王”接连不断地出现。5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块又以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”纪录。

地王频出也令土地出让金呈现爆发式增长。据中原地产统计，前5月北上广深的土地出让金已接近去年一线城市的土地出让金总额，同比上涨350%。其中，北京与上海的土地出让金均超过500亿元。

对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者分析，土地市场价格是滞后市场的，实际这一轮地王的出现是因为去年以来房地产市场价格的上涨，不仅房价上涨了，开发商资金宽裕了，整体市场的预期也出现了扭转。

同时，易居房地产研究院数据显示，5月10个典型城市在土地成交面积同比增幅45%的情况下，土地成交均价同比暴增215.7%，达3015元/平方米。业内人士表示，整体而言，地价最终会体现在房价上，供应量上不去，资金相对充沛的开发商只能以高价抢地，最终还是购房者承担不断推高的房价。

保障房建设仍存难题/

中国房地产学会副会长陈国强分析，调控政策的初衷是限制楼盘均价，但实际上只是推迟了高价楼盘的开盘时间，打乱了新房上市的节奏，致使当地出现新盘供应不足的状况。今年“国五条”20%个税推出后，减少了二手房的上市量和成交量，市场因供给不足出现“量跌价涨”的怪圈。

另外，由于各项调控政策都在试水初期，效果也难以达到预期。如房产税，目前试点城市只针对新购置的住房征收，并未对投资客已持有的多套住宅下手。陈国强表示，如果未来仍然只涉及“增量”而不触动“存量”，或税率税基无明显的上升，那么短期内对房价的影响比较有限。

在抑制投机性需求方面，采取了征收个人所得税、调高按揭成数、加息等措施。陈宝存则认为，在相关交易环节加大征税力度，表面上在一定程度内抑制了炒房，实际上却是阻止了房源的流通和房地产市场的配置，不少卖主将税收成本转嫁到买主头上，最终又刺激了房价的上升。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉则向《每日经济新闻》记者表示，我国楼市发展体系不完善，监管不到位等加剧了房价调控的难度。另一方面，财富效应过度集中于楼市，投资与刚性需求结合在一起，更加导致调控难以发挥实质性作用。

保障房缺失一直以来都被视为房价不断攀升的原因之一。中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌曾尖锐地指出：“保障房的问题有五个：谁投资、谁建造、怎么建、保障谁、怎么管，现在还没有搞清楚，光是把任务定出来了。”

2010年，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出，当年完成建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，共计580万套的目标，最终完成情况大打折扣，根据国土资源部发布2010年全国住房用地供应计划执行情况公告显示，保障性住房（经济适用房和廉租房）用地完成计划的65.2%；棚改房用地完成计划的40.2%。

2011年，国家对于保障房建设的规模要求进一步扩大，“十二五”期间计划建设各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套，其中2011年新开工建设1000万套。

财政部曾在《廉租住房保障资金管理办法》中明确指出，2008年起，土地出让净收益资金中将有不低于10%的比例用于廉租住房保障。而公开信息显示，2012年，全国保障性安居工程财政支出3800.43亿元中，来自土地出让收益支出的仅为593.01亿元，对比1.95万亿元的当年全国300个城市土地出让金，用于保障性住房的土地出让金占比仅为3.04%，远远未达到10%的标准。

近几年由于大面积的保障房建设，带来的是财政投入资金和住房用地的压力不断增大。以深圳为例，2012年新开工保障房7.3万套，建设资金总需求140多亿元，而统计的资金缺口高达110亿元。为了筹资，政府推进企业利用自有用地、城市更新用地等存量土地建设保障性住房并用企业集资、商品房配建保障房等方式解决资金和土地问题。

陈宝存认为，这些保障房数量是上去了，但是也存在一些问题。首先各类职工集资建房与普通老百姓关系不大；其次目前大量的保障房是开发商在建商品房时配建的。保障房建设由开发商完成，建得越多，商品房成本越高。反过来老百姓对房价预期提高，最后保障房、商品房都会涨价。

多因素助推一线城市房价/

近期，由中国金融四十人论坛课题组完成的 《土地制度改革与新型城镇化》报告提出多种土地改革方案，包括改革土地招投标拍卖制度为零地价或低成本价供地、地方政府的卖地收入归中央、政府不再参与基础建设、公共设施以外的土地征收、出让过程等。

但对于此方案，很多业内人士并不买账，认为方案过于理想化。张宏伟认为，减少土地收入后，地方政府财政收入将大幅减少，在找到新的可替代“盈利”模式之前，这种财政结构很难改变。陈宝存也表示，城镇化过程中，土地出让金存在是必要的。它是政府治理土地的资金来源，另外，目前的保障房建设、教育、水利水电等都要要从土地出让金中拿出，“零地价”是不合理的。

未来房价如何？张宏伟认为，一线城市供需面紧张，未来房价上涨是必然的。

根据中原地产研究中心统计数据显示，全国主要的一二线城市中，截至6月初的库存为171.73万套，相比年初的180万套减少了5%，四个一线城市的住宅库存也从年初的22.7万套减少到19.98万套。

同策咨询数据显示，今年一季度一线城市商品住宅的供求比平均值为0.63，巨大的市场需求，加上供应有限，使得一线城市住宅市场陷入供不应求的局面，出清周期持续下降。

张宏伟表示，目前所有的调控政策更侧重于打击投机性需求和完善整个征税体系。只要投资性需求不过多地干扰房地产市场，房价的涨跌还是取决于市场需求。陈宝存亦表示，城镇化过程中，刚需导致房价上涨是一个趋势，但必须严格控制涨幅。