光耀东方响螺湾项目滞销 “狩猎者”为“钱”所困

每经记者 王杰 发自北京

作为起家于山东聊城，如今在北京、天津、山东等地不断扩大布局的房企，光耀东方以收购及运作烂尾楼为特长，是一家名副其实的烂尾楼“狩猎者”。

但是，这家烂尾楼“狩猎者”最近陷入了项目销售困局。中融——光耀东方1号集合资金信托计划的内容披露，光耀东方正计划通过发行信托募资收购中国电子信息产业集团公司项目 （以下简称中电项目）。上述信托以光耀东方在天津的在建工程滨海万隆大厦作为抵押，并以上述项目的销售收入作为部分还款来源。

但《每日经济新闻》记者调查发现，上述滨海万隆大厦（即光耀东方文化广场）于2012年6月开盘，但截至目前仅售出房产7套，面积758.63平方米。

“狩猎者”或遭遇资金问题/

根据中融——光耀东方1号集合资金信托计划的披露内容，光耀东方集团内三家较大的公司均在北京注册。其中北京光耀东方商业管理有限公司，其注册资本为4050万元，总资产17.8亿元，2012年主营业务收入17.2亿元，实现净利润7.3亿元；北京光耀东方投资管理有限公司，其注册资本2000万元，总资产18.6亿元，2012年主营业务收入7.2亿元，实现净利润2.6亿元；北京海天房地产开发有限公司，其注册资本48264.6万元，总资产23.3亿元，2012年主营业务收入2亿元，实现净利润678万元。三家公司总计总资产59.7亿元，2012年合计营业收入26.4亿元，合计净利润约10亿元。

三家公司之所以能保持高收益率，缘于光耀东方的“狩猎”模式。业内观察人士表示，光耀东方往往将所收购的“烂尾楼”重新包装，然后迅速销售，获取大量现金后，用于下一个“烂尾楼”的收购。

以其起家项目山东聊城新东方广场为例，10万平方米的建筑面积，光耀东方当年4月正式接手，12月就开业了。

这样一种收购后快速销售的模式，是很多“烂尾楼”收购公司主要的盈利模式。此前，SOHO中国也曾以这样的一种模式，迅速实现扩张，并获取高额收益率。以SOHO收购的上海东海广场为例，项目毛利仅47%，但其内部回报率却高达64%，奥秘就在于SOHO中国的快速销售速度。在收购SOHO东海广场仅三个月后，SOHO中国就销售了其中的三分之一。

这一模式的成功关键在于销售。一旦项目的销售速度放慢，不仅收益率会下降，公司也将面临财务上的压力。

上海易居研究院研究员严跃进说，光耀东方在这个节点启动信托计划，印证了其资金链出现的困难。在他看来，这与公司在天津响螺湾项目的滞销有很大关系。实际上，响螺湾整体销售萎靡，已不可避免地波及光耀东方的项目，使其必须求助于诸如信托等融资渠道。

响螺湾项目销售缓慢/

光耀东方集团官网显示，作为天津市滨海新区响螺湾开发量最大的开发商，光耀东方集团共有5个地块、4个项目、总计56万平方米的综合体群持续开发量，光耀东方文化广场、东方名邸项目将在今年交付使用；光耀东方国际广场、光耀东方中央广场即将在明年陆续完工。

公开资料显示，光耀东方在响螺湾的项目，其中3个分别是东方名邸 （原名东方新世纪广场），投资额4.7亿元，东方文化广场（原名中华文化会馆）、东方中心广场（原名大连丰盈大厦）。这3个项目的总体量高达46万平方米。

这么大的体量，销售状况如何呢？在天津市国土资源和房产信息网上，记者查询到其中两个项目的销售信息。其中中融——光耀东方1号集合资金信托计划披露的抵押项目滨海万隆大厦（即光耀东方文化广场），早在去年6月就已开盘，但目前仅售出7套，面积为758.63平方米；在建抵押511套，东方名邸的已售房源显示为0。

“狩猎”模式遭受质疑/

天津中原投资顾问部总监高飞表示，目前响螺湾的商业楼盘量相当于很多城市CBD的总量，天津很难有如此庞大的需求。

高飞认为，购房客户更多讲求的是投资回报率。不论是散售还是整售，目前最大的问题是没有客源，也意味着没有投资回报率，“个人认为，这种情况要发生巨大改变，至少在5年到10年之内是看不到希望的。”

公开资料显示，东西线不动产公司为光耀东方做过一份 《光耀东方响螺湾项目营销提报》的咨询报告。东西线不动产公司认为，光耀东方在响螺湾这片沃土雄踞1/4领域，未来的发展面临极大利好。但实际上，由于目前整体区域发展成熟度不高，因此走高价销售路线困难较大。因此在营销中，东西方不动产公司建议应采取“平价快销”的策略。通过迅速销售，全面引爆市场热度。并借吸引津冀两地投资客户的手段，实现光耀东方品牌的落地。

响螺湾项目的滞销，无疑在一定程度上影响了光耀东方收购资产的动用。信托计划显示，这家净资产负债率低于行业平均水平的地产公司目前不得不谋求利用信托借款，来获取收购北京物业的充足资金。

与此同时，光耀东方的投资收益率与模式受到了质疑。严跃进表示，光耀东方曾寄托于天津响螺湾项目能一炮走红，但尚未大获成功。对于这家企业而言，将太多的精力投入天津响螺湾项目，本身就不符合产品地域分散化的风险规避原则。天津响螺湾区域，从目前来看，要想捂热，需要更多的时间与耐心。对于光耀东方而言，或寻求新的融资方式，或变卖资产，都难以回避业务波动的尴尬。

兰德咨询总裁宋延庆表示，对于响螺湾这种大体量的项目，如果不能实现快速回款，仍存在着一定的投资风险。这说明了光耀东方的租售能力不是很强。为此，他建议光耀东方可以塑造一个“狼性”的租售团队，通过对收购到租售等环节的介入，最终形成良性循环。