雅居乐广州项目半年仅售出一成 折射高端楼盘滞销困境

每经记者 徐学成 发自广州

雅居乐富春山居由于附带所谓的 “豪装”，其销售均价被推至23000元/平方米以上，远高于周边万科和中海的项目。《每日经济新闻》记者从广州阳光家缘得到的数据显示，上市至今的半年时间内，富春山居售出110套房，仅占批准预售套数的10%。

这一定程度上反映了“国五条”后广州市场乃至全国一线城市共同的特点，中小户型、合理售价，才能确保项目的销售率。业内人士认为，在调控的大背景下，改善型、投资型需求都受到抑制，而富春山居瞄准的正是这样的群体，所以也难逃豪宅销售速度慢的困境。

半年仅售出110套/

“我们最近推出了45至88平方米的小户型产品，上周六（5月18日）开盘，这几天卖得非常火”，在介绍富春山居最近的销售情况时，其销售人员这样说到。

坐落于广州市萝岗区科学城区域的富春山居建筑面积超过61万平方米，雅居乐在2012年报中称这个项目为 “本集团的20周年巅峰之作”，并称该项目“卓越的品质深得客户青睐”。

但《每日经济新闻》记者了解到的情况则与上述描述有出入。

根据广州阳光家缘的统计数据显示，2012年11月23日，富春山居拿到第一张预售证，到目前为止，该项目共获得3张预售证，合计批准预售套数为1100套。截至发稿前（5月20日），距离该项目拿到第一张预售证几乎过去了半年时间，富春山居目前的已售套数为110套，仅为批准预售套数的10%。

根据上述销售人员透露的情况，于5月18日开盘的小户型单位所获得的销售数据可能并未及时录入房管局数据，但网易房产披露的数据则显示，小户型单位仅为200余套，占总批准预售套数的比例仅为18%左右，其销售数据对总体销售的提升力度十分有限。

网易房产统计的销售情况还显示，入市以来，富春山居录得成交的最小户型面积达到130余平方米，最大户型则超过600平方米。

该项目目前在某网站喊出的口号是“115万元/套”，但根据销售价格计算，115万元或许只能买到40多平方米的小户型。

被市场“抛弃”的豪宅/

根据网易房产统计，去年11月21日至今年5月19日约半年时间内，富春山居的销售套数在广州市萝岗区所有项目中排名第5位，成绩看似不错，但与排名靠前的项目差距颇大，如万科、中海位于该区域的项目分别成交了931套和825套。反观去化率，上述两个项目的成交套数均占据总套数的六成以上，富春山居仅为一成。

从上述机构统计的销售情况来看，万科和中海的项目无论是从户型和售价来说，或许更契合目前的市场需求。

万科项目目前的销售均价在17000元/平方米，且带精装修，《每日经济新闻》记者从此前的销售记录中发现，该项目涵盖的户型丰富，小至80余平方米，大至200多平方米，但主推户型则在120平方米至140平方米之间。

中海项目的情况亦是如此，该项目目前的销售均价甚至更低，仅为14000元/平方米。

富春山居打出的“豪宅”牌或许无可厚非，但高达23000元/平方米的销售均价无疑在考验买家的承受能力，记者在该项目的相关论坛中观察到，不少买家对其“4500元/平方米豪装”颇有微词，认为其是在利用所谓的高档装修材料来烘托销售价格。

“不能以普通楼盘的标准去评判这个项目”，满堂红研究中心高级主任肖文晓指出，富春山居是科学城区域第一个高端项目，一般此类项目的去化速度都比较慢，与普通楼盘项目相比，它的客户群体也不一样，“也有可能虽然拿到预售证了，但是有些房源没有拿出来推”。

他同时认为，在调控的大背景下，改善型、投资型需求都受到抑制，而富春山居瞄准的正是这样的群体，所以也难逃豪宅销售速度慢的困境。

而在大户型、高售价的定位之下，富春山居并不比同价位的项目更具备区位优势，据了解，富春山居所在地交通较为不便。目前，在广州市中心区尚可找到同等价位、且交通生活配套更为成熟的房子，富春山居的吸引力似乎并不突出。

项目曾被寄予厚望/

在广东中山起家的雅居乐近年来全国拓展的步伐甚为迅捷。仅在广州，雅居乐就曾经打造了数个经典项目，而其在海南陵水的清水湾也被看作是旅游地产领域具备标杆意义的作品。从雅居乐针对富春山居的预热动作来看，这个被称作是“20年巅峰之作”的豪宅大盘显然被寄予厚望，该项目的滞销现状却让雅居乐有些措手不及。

2009年10月，经过5个小时的激战，雅居乐力挫万科、保利、碧桂园等地产巨头，以43.41亿元拿下富春山居项目所在地块，折合楼面地价7074元/平方米，成为当时的广州科学城地王。在雅居乐2012年报所列举的旗下80余个项目中，鲜有项目的楼面地价超过富春山居，雅居乐对这个项目的信心可见一斑。

相关分析则认为，这样一个大盘的滞销或多或少会影响雅居乐全年的销售业绩，就目前的情况来看，前几年的业绩贡献“大户”清水湾的销售正在逐步下滑，雅居乐还需寻找新的业绩支撑点。

在业内看来，一个投入大但销售缓慢的大盘都会给房企的资金链带来相应的压力，虽然雅居乐2012年报数据表明，其账面上的现金存款足以应付1年内到期的借款，但雅居乐刚刚签订的一份额度高达55亿元的信贷协议则表明，公司对资金回笼的需求很大。