房地产景气指数与投资热情背离 凸显楼市胶着

每经记者 胡健 发自北京

昨日（5月13日），国家统计局发布数据显示，2013年1~4月份，全国房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%，增速比1~3月份提高0.9个百分点。这也是该数据连续第二个月上涨。

然而，4月房地产开发景气指数为97.35，比3月小幅回落0.21点。从趋势上看，自去年9月份到今年2月，国房景气指数保持持续上升的走势。但随着“国五条”及地方细则的出台，造成景气指数连续2个月下行。

开发投资依然火热

房地产开发投资似乎并没有受到调控政策太多影响，该数据已经同比连增两个月，今年一直保持在20%以上的增速。

为何房地产开发投资增速在调控下还能上扬？链家市场研究部张旭分析称，这主要有两个因素的影响，一是近年来房地产调控成为常态，非理性投资降低；二是限购以后市场需求以刚需为主，释放量虽然较大但总量和节奏都较为稳定。

“市场回暖以后，新项目去化率快速上涨，库存降至相对较低的水平，由此，房企开发速度加快，补仓意愿更加明显。”张旭说，从数据上看，今年1~4月，商品住宅新开工量开始出现同比上涨，预计这种趋势在今年内会有所延续。

中原地产数据还显示，包括万科、恒大等在内的16家房企前4月销售总业绩达到了1972.08亿，大部分均出现了同比大幅上涨。据国家统计局公布的数字，1~4月份，房地产开发企业到位资金35602亿元，同比增长33.5%，增速比1~3月份提高4.2个百分点。

另外，尽管收紧性政策在3月底落地，4月房企拿地热情没有明显消退，企业土地购置面积环比上涨近16%。同策研究中心报告称，随着整体市场转好，开发商的资金链得到较大程度的缓解，从而又转战土地市场。

房价下行动力微弱

销售方面，1~4月份，商品房销售面积29761万平方米，同比增长38.0%，增速比1~3月份提高0.9个百分点；其中，住宅销售面积增长41.1%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，从上述数据来看，住宅库存自2011年持续增长以来，出现首次下跌，而一线城市去年就已开始率先下跌，这不利于抑房价。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，房企大部分资金比较宽裕，而且在2013年销售情况目前完成得都非常好。短期内，即使调控加码，房企全面选择降价的可能性也不大，这也凸显了本轮调控的难度。

“房地产投资、房地产到位资金等体现长期趋势的数据指标仍然处于上升趋势。”张旭说，虽然新政出台，但房地产调控周期内最为严厉的限购影响已经逐渐削弱，即使当前信贷、税费收紧，也无法较大幅度地改变当前市场中供应和需求的基本面。

但调控的措施与手段仍需得到肯定，张大伟说，“国五条”提出的限购范围扩大、执行从紧；二手房转让征收20%所得税；部分城市提高二套房的首付比例和利率，这三条政策必将在短期内抑制房地产市场的需求，从而起到降温楼市的作用，房价上升的趋势也将得到抑制。“2013年楼市很可能呈现明显的前高后平。”