被疑低价卖地转型 水井坊称交易无利益关联

每经记者 曹晟源 谢振宇 发自成都

近日股权转让一事，将刚刚换帅的水井坊再次推到众人的视野之中。水井坊方面用地块的复杂性和公司被外资收购的特殊时期等原因，将低价转让、关联交易和公司撇清。

昨日（5月7日），水井坊董秘张宗俊及财务总监李直接受了 《每日经济新闻》记者专访，对于5月7日本报报道（详见《水井坊出售地产项目调查：全兴改制“推手”曾永江再现身 接盘价格存疑》一文）提出其宗地整体转让价格偏低、水井坊与成都铸信企业（集团）有限公司（以下简称铸信）董事长曾永江之间是否存在关联而致交易完成等问题，做出了公司方面的回应。张宗俊表示，郫县地产项目作为公司最后一个地产项目，转让完成后，公司与房地产业务基本“划清界限”，由此，公司将进一步集中精力发展酒业主业，此次转让所获得约6亿多元资金，公司将投入到酒业主业中，包括公司日常产、供、销及公司位于邛崃的基地项目。

尽管水井坊方面给出诸多理由，但记者参考了多位业内人士给出的上述水井坊转让土地评估价格，计算出的上述地块总价的评估值仍超过9亿元。

项目土地成本约5亿/

对于外界存疑的宗地整体转让价格，以及水井坊与铸信之间是否存在关联，昨日李直在接受《每日经济新闻》记者专访时予以解释和澄清。

水井坊转手的这个标的价值是否超过10亿元、最终转让价是否偏低？对此，李直指出，公司请了业内权威的相关专业地产顾问机构、评估机构和律所参与到整体标的物的评估中；与此同时，公司也希望这个标的能够在转让的时候获得更多的利益，并且对投资者也要有所交代。

同时，地块本身的条件限制，也是最终得出相应资产评估值的主要依据，水井坊方面也不断强调，转让地块的各种复杂性。李直称，“当初，公司获得这宗地时，它并不是标准的熟地，片区房地产开发滞后，房地产开发所需的基础设施并不具备，到目前都是如此。这块地的容积率只有2.4，加之周围还有一个尚未搬迁的气象站，因而实际的开发价值可能相对更低。”

尽管如此，水井坊在其财报中披露，该项目成功转让带给公司较大的收益。

李直坦言，由于拿地时间较早，当初相应工业用地获取的实际成本只有几千万元。2008年底，宗地实现土地性质变更，公司为此投入了4.24亿元。记者以此计算得出，水井坊获取宗地的总成本约5亿元。

“2011年公司公布的5.3亿元，包括了土地成本、公司做相应项目规划，以及未完成的售楼部等设施建设的总成本。此次转让，我们最终实现了税后净利润约9000万元的收益。”李直表示。

价值方面或许因为各种复杂性变得合理，但接盘者是当年全兴改制关键人物曾永江旗下的铸信，难道只是巧合？张宗俊回应称，在2011年正式对外公布后，2012年上半年许多地产公司对于公司转让的项目都表示出相当的兴趣，多家内地、香港一线地产商曾经参与投标，进入正式比选的地产公司有6~7家，经过几轮比选后，铸信给出的相应价格最高，因此“去年8月，最后确立由铸信来接盘”。

对于外界疑惑的水井坊将土地转与铸信，与全兴改制进入瓶颈期时曾永江及时介入有关，李直强调道，这种可能性并不存在。

按照水井坊方面给出的容积率偏低、土地尚未平整，气象站未能迁走等多方面的原因，记者随后也按照上述土地条件，再次请多位房地产业内人士做出相应的评估。

对于水井坊方面给出的复杂性等原因，业内不少资深人士仍表示，最终的转让价格可能还是偏低。

其中一位人士，在考虑了上述多个条件的情况下，兼顾目前可能尚未掌握到的商住比例等不确定因素，最后给出了最低160万元/亩的单价和8.56亿元的总体评估价格。同时，他也指出这个价格在他看来已经不能再低。

按照水井坊最后出让该项目标的总价6.76亿元来计算，该地块地价预估值大约在126万元/亩。此外，记者参考了多位业内人士给出的上述水井坊转让土地评估价格，计算出的上述地块总价的评估值也都超过了9亿元。

与房地产“划清界限”/

对于水井坊而言，郫县项目为公司最后一个地产项目，转让后公司与房地产业务基本“划清界限”，而试图专注白酒产业的水井坊也似乎甩掉了包袱。

“在剥离这个房地产项目之后，上市公司在非酒业的其他业务几乎没有，闲置性的非酒业资产也非常少。”张宗俊表示，即使是郫县地产项目，当初公司介入做地产开发跟外在的一些因素有关。

据张宗俊介绍，当初，拿下郫县的535亩土地，原是打算将其作为公司在成都的酿酒基地，随后也在此修了储酒厂区。后来，政府的规划变更，宗地所在区域的功能变为房产开发，“公司也曾考虑到郫县工业港拿地继续发展，但政府把白酒产业集中到邛崃，公司的技改项目由此转移到邛崃。”

郫县地产开发项目在实现土地性质变更后，也由于一些原因后期开发未有实质性进展。“原来的计划是，我们地块旁边的气象站要搬迁，郫县也打算将区域统一规划进行打造，但到现在，气象站搬迁没有完成，区域具体的规划也还没有出来。”

水井坊方面，帝亚吉欧入主以后，公司决定更加专注主业，决定剥离房地产，并逐步实施。

除了郫县地产项目，水井坊目前唯一与地产有关联的控股子公司为成都兴千业房地产开发公司（以下简称成都兴千业）。早在2011年11月对外宣布剥离房地产业务时，水井坊对外宣称，打算将旗下另外一家房地产公司成都兴千业收回政府欠款后清算注销。

水井坊2012年年报提及，成都兴千业于2009年10月29日与成都市温江区交通局签订了《温江区向阳路北延线B段片区综合开发合同终止协议》。根据该《终止协议》，温江区交通局应向兴千业公司总计偿付16100万元。“截至2013年3月25日，温江区交通局尚欠兴千业公司项目结算资金210万元。目前，兴千业公司正在全力催收此笔款项。”实际上，兴千业公司这几年一直在追索款项。

“公司目前唯一与房地产有关联的，是我们年报中有提及的成都兴千业，这个公司原来在温江与政府做了一个土地整理的业务，已经进入收尾阶段，目前其主要内容是收欠款，收完欠款后公司也要注销，因为它已完全没有房地产业务。”张宗俊指出。

李直表示，以前公司的业务很多，包括药业、包装印刷、投资等，而外资收购公司后，要求专注于酒业，此次转让地产项目获取的相应资金也将投入到公司酒业方面。

转让所得砸向酒业/

甩掉房地产副业的包袱，同时又获得了较多的账面资金，水井坊已经开始将这笔钱的去向做出了规划。

铸信收购该笔资产所支付的价款总额为6.76亿元（其中股权转让款2.24亿元，铸信地产为聚锦公司提供借款4.52亿元）。这笔资金对于正处于发展困难时期的水井坊来说，确实是一个利好消息。

“转让地产所产生的现金流，会用于酒业产供销还有邛崃项目。”张宗俊告诉《每日经济新闻》记者，上述两个项目不会出现资源、工作安排的矛盾，因为邛崃项目属酒业技改的工程建设项目，而酒业产供销属销售项目。

几年之前正是由于郫县当地土地规划变更，影响了水井坊的产能扩张，邛崃的项目便应运而生。

公开信息显示，水井坊方面决定在成都邛崃“中国名酒工业园”内投资近23亿元建设公司新产品开发基地及技术改造项目。内容包括年产2.8万吨的基酒酿造设施、10万吨的储酒设施，年包装2万吨酒类产品的包装设施等。

当时水井坊第一大股东全兴集团的一位高管表示，23亿元的整体投资，其中可能有将近15亿的资金需要借款，也就是说邛崃项目的资金缺口相对较大。

张宗俊在接受 《每日经济新闻》的采访时指出，收回的账面资金将有一部分会用于上述邛崃项目的推进。

事实上，就产供销来说，为了应对行业寒冬和缓解公司业绩的较大幅度下滑，在行业中相对排名不太靠前的水井坊开始调整营销渠道与产品结构。

“在通过去库存化稳住高端产品的同时，大力发展中、低端产品。”张宗俊指出。

与此同时，“天号陈”系列酒的销售模式也将发生变化。上述人士称，天号陈采用扁平化的营销渠道，而水井坊沿用总代制。对于总代制，“不会把原有经销商推翻。不过对于不能完成去库存指标的，会对该经销商有所限制。”上述人士补充道。