凯德集团北京地安门项目易主 万科接盘延续高端路线

每经记者 尚希 发自北京

5月6日晚间，万科发布了公司2013年4月份销售及近期新增项目情况简报，《每日经济新闻》记者看到，近期新增的11个项目大部分位于郑州、昆明等二三线城市，而其在北京新增的一个项目（御府）却位于东城区地安门这一核心位置，支付地价款6.92亿元。

公告中“御府”项目原系新加坡凯德集团旗下所持有的一个住宅项目，之前的案名为“御府77”，这一项目虽然体量不大，占地面积仅为0.4万平方米，但由于紧邻景山公园，稀缺性不言而喻。

“此次出售项目所获收益将用于新项目以及加强现有业务运营能力。”凯德集团相关负责人6日就项目出售一事回复《每日经济新闻》记者称，此举系集团正常的资产策略考虑，也符合凯德一贯坚持的本地收入用于本地投入的原则。而根据凯德方面发布的消息显示，因该项目转让所获得的利润为4600万新币，折合人民币2.3亿元。

万科6.92亿元接盘

对于寸土如金的北京来说，五环以内的土地早已让开发商望穿秋水，更别说二环以里、紧邻天安门、景山公园这样的超黄金地段。“以该地段来评断的话，项目最终入市的价格起码要在8万~10万元/平方米。”亚豪机构市场研究总监郭毅称。

但从这一市场预期来看，万科的这次买卖做得十分“划算”。根据公告内容显示，该项目位于北京市东城区地安门，项目东至北河沿大街，西至嵩祝院西巷，南至沙滩北街，北至嵩祝院。项目净用地面积约0.4万平方米，容积率3.5，计容积率总建筑面积约1.4万平方米。万科拥有该项目90%权益，须支付地价款总额6.92亿元。

以此来算，该项目收购成本约为4.9万元/平方米。对于一向以打造高周转、主刚需的万科来说，高端项目屈指可数，目前在售的如园项目，每平方米5万元的均价也仅与这一项目的收购底价持平。

“如果这个项目包装好了，将会是北京顶级豪宅的又一新标杆。”郭毅说道，但在其看来，项目具体的产品如何也将是决定万科此次收购的成功与否，“包括项目的户型、面积大小这些是万科目前无法决定的，还要看之后市场的接受度如何。”

记者注意到，此次收购并非万科全权持有该项目，而只是持有了其90%的权益，剩下的10%的权益所属则是一家并不知名的投资公司。

此前有报道称，此次万科的联合方为北京弘华伟业投资有限公司，为何会与其联合收购，万科集团副总裁毛大庆曾公开表示，“这家投资公司没有操盘的资格，所以委托万科，我们主要提供智力支持。”

记者随后在北京市企业信用信息网查询了解到，北京弘华伟业投资有限公司注册资金为6250万元，成立于2008年，注册地在北京市怀柔区，主要经营范围为项目投资、投资管理、资产管理、投资咨询等等。

“其实凯德之前从未与万科有过接洽，都是通过这个第三方的投资公司来进行项目出让商谈的，直到万科发出公告，凯德方面才知道是被万科拿下。”一位接近该项目的消息人士向 《每日经济新闻》记者透露。

凯德称为回笼现金流

一直以来，以商业见长的凯德在住宅方面则略显平淡。根据其官网显示，目前凯德集团在北京的住宅项目共有6个。而在售的仅有凯德锦绣这一个项目，虽然公司层面一直强调凯德在住宅与商业方面的开发投入为50:50，但不难看见，在国内住宅市场，凯德的优势并不明显。

“对于凯德来说不是特别了解北京住宅产品的趋势，但他主要在商用地产方面拥有很强的操控能力，而且他们更看重每年的净利润率，对于这种销售型的产品来说，既会占用现金流，又会影响到净利润的增值。”一位分析人士向《每日经济新闻》指出。

但在接受记者采访时，凯德方面则表示，出售项目是集团正常的资产策略考虑，希望将资金用于新项目及加强业务运营能力。上述接近该项目的消息人士向记者透露，凯德出售该项目则有意更快回笼现金流，并希望在北京拿地，“目前该项目在转让前已经进入了内部装修阶段，当时这个价钱收购方觉得合适，凯德也就转出了。”

据悉，对于该项目万科会对其进行改造并负责销售，同时还会自持一部分。

“对于万科来说，虽说早期是通过做一些比周边同区域产品更高的产品，但这几年则一直在高周转的路线，快速回笼资金，不难看出，万科有意拓宽其高端产品线，但这也是一个不小的挑战。”上述分析人士指出。