世博会“地铁大门”项目开发缓慢 凯德商用欲“坐地”生财？

每经实习记者 顾晟昱 发自上海

上海的马当路和徐家汇路交界处的地块——卢湾区第65街坊258弄地块（南块），曾是上海世博会的“地铁大门”。但被新加坡凯德商用产业公司（以下简称凯德商用）2010年竞得后，该项目进展极为缓慢，截至目前，项目仍然停留在发开初始阶段。

上海业内人士分析称，项目进展较慢的原因，是凯德商用为追求利益最大化而放缓了整个项目的开发进度。

昨日 （5月5日），《每日经济新闻》记者向凯德商用投资者关系部发出采访提纲，询问上述地块的开发情况。但截至发稿时，记者未收到公司方面回应。

项目地块多次易手

马当路地铁九号线与世博专线十三号线的换乘站点，曾被誉为世博“地铁大门”。但上海世博会结束已超过两年时间，上述地块开发进展很慢。

昨日，记者在马当路地铁站实地走访时看到，工地入口被用作停车场，停了数十辆轿车，而项目中心部位则是大片的沙石地面。整个工地内空荡荡，记者看不见各类施工机械和工人繁忙的景象，仅有两三个人在一侧翻土，整个项目仍然停留在地面初始阶段。工地门口一名保安称，许久未见施工，正在劳作的工人也仅是为了建造工棚。

根据凯德商用2011年和2012年的年报，上述地块计划在2015年竣工。但记者现场看到的却是上述景象。

上海多家媒体报道称，上述地块在近十年内几经转手。2003年7月30日，中海发展与卢湾区签定了卢湾区65、67、68、69、70、71街坊地块的《国有土地使用权出让合同》，土地出让面积共计约18.8万平方米。2007年2月，摩根士丹利与上海永业成立上海永威置业有限公司（以下简称永威置业），斥资13亿元从中海处购得第65街坊258弄地块（南块）。2010年初，凯德商用又花费了38.6亿元从摩根士丹利手中买下该幅地块66%的股权。由此推算，这幅地块当时的估价已达约58.6亿元，摩根士丹利从此次交易中收获颇丰。

为丰厚利润缓建项目？

中房信资深分析师薛建雄说，商用项目周边越成熟，获得的回报越高，因此项目开发得越晚越好。

中原地产上海研究总监宋会雍进一步分析称，大量的投入要占用资金成本，而现在商办项目每年回报率仅在5%~6%，该项目处于旧城改造区域，待周边配套设施成熟，区域价值得到很好增长后，再开发更加合适。

上海易居研究院研究员严跃进总结道，凯德商用延缓动工，体现为“卡准商机蓄势待发”的商业策略。在地铁站的规划下，商业体项目操之过急，易失商机。以谨慎态度、延缓的策略来等待未来新商机，符合凯德利益最大化的企业战略。

此外，有业内人士猜测，项目动工进度缓慢的另一个原因可能与凯德商用的开发模式有关联。在业界，凯德商用向来以采用“私募（PE）+信托（REITs）”模式闻名。

公司2012年报披露，目前共拥有9个信托或基金。2012年7月，凯德商用发起成立了高达10亿美元的私募基金，其中凯德商用中国持有50%的股权，剩余股权由亚洲及北美机构投资者持有。该基金投资的项目中就包含了卢湾区第65街坊258弄（南块）项目。

凯德商用通过旗下私募基金对物业进行收购和开发，等待物业成熟之后，将其注入REITs中上市，最终退出，从中获得溢价。因此卢湾区第65街坊258弄（南块）项目目前进度缓慢，也可解读为其等待物业成熟的一个过程。