限价令下老盘尴尬新盘忐忑 北京5月或仅23个项目入市

每经记者 尚希 发自北京

“限价令”的威力正在逐步显现。

亚豪机构统计数据显示，截至4月20日，北京商品住宅仅实现成交4302套，成交面积45.2万平方米，环比分别减少59%和60.8%。除去4月1日~7日北京暂停网签的影响，4月以来，北京楼市日均成交量仅为331套，环比减少217套。

值得注意的是，截至4月20日，北京仅有12个项目入市。“供应减少的根本原因是限价”，亚豪机构副总经理高珊告诉《每日经济新闻》记者，目前预计在5月入市的23个项目也有极大的不确定性，而且新盘入市的项目比重明显上升。

老盘遭遇入市难/

“我们现在面临的最大问题，就是价格可能无法报批，但从项目本期与前期比较，价格肯定略有上浮。”北京通州一在售项目的开发商对《每日经济新闻》记者说道。

“新政在降需求的同时，不可避免地会使开发商心态动摇，造成短期供应不足。”高珊说道。而据记者了解，4月前两旬，北京仅有12个项目入市，其中包括中建·国际城一个纯新盘，以及东亚·创展国际、望京·金茂府、京投万科新里程等11个老项目后期。12个项目共新增住宅产品2546套，预售许可面积23万平方米，相比上月同期供应套数减少了700套，供应面积减少了近10万平方米。

值得注意的是，其中一部分入市的老项目入市价格相比此前蓄客阶段的价格都略有回调。

“目前我们即将开盘的二期，价格预计会在50000~55000元之间，但肯定不会就在5万元。”望京金茂府项目二期开盘前夕，其销售人员通过电话推广向记者介绍该楼盘的销售价格。然而，记者通过北京市住建委网站查询后发现，该项目在4月4日取得预售许可时，拟售均价分别为51481元和50347元，批准预售96套房源。

显然，销售人员的报价略有“虚高”，而其在去年12月7日开盘首期，项目的拟售均价分别为50286元和50417元。

记者走访多个预计在5月份入市的项目后发现，具体售价依然成了“不能说的秘密”，一部分之前已经公布了拟售价格高于前期售价的项目，销售人员也变得“保守”了许多。

纯新盘影响较小/

而此前，北京整体楼市已经进入价格全面回涨的阶段，多数项目每次开盘时均会不同程度地上调价格，但是“限涨令”的执行，使得大量项目原本制定的开盘价格已不能通过审核取得预售许可证。

“目前预计开盘的23个项目也存在很大的不确定性，如果不能如期取得销售许可证，就不得不推迟开盘。”高珊告诉记者。

亚豪机构数据统计显示，5月份北京仅有23个项目预计开盘入市，其中包括京投万科·西华府、葛洲坝·紫郡府、顺鑫·华玺瀚楟等在内的7个纯新盘，以及包括金地格林格林、中国水电·云立方、东亚·印象台湖的在内的16个老项目后期。

“目前处于销售阶段的项目在去年上半年多采取了‘以价换量’的销售手段，部分项目甚至曾经出现过‘成本价’销售的情况，当前，这些项目正处于逐步调价以中和前期‘低利润率’或者‘零利润率’对企业造成的影响。”高珊表示，目前来看，“限价令”对纯新盘的影响将小于老项目后期。

项目性价比或降低/

“目前我们周边的华润公元九里的精装修公寓是批到4万元，但我们是叠拼别墅，我估计会差不多。”鸿坤地产集团营销总监曹东表示。

作为北京首个实现PM2.5室内监测的项目，林语墅在产品宣传中称，除了能实现室内恒温恒湿外，还会做到恒氧恒洁，而这部分智能健康设施势必会影响项目的价格。“这些配置肯定是要加在房价中的，目前我们产品的配置已经确定。”曹东告诉记者。

而此前有消息称，北京市除了被纳入“新限价房”的自住、改善型商品房，包括高端盘在内的非普通商品房将被划入价格监管和预售引导序列。这意味着，未来北京高端项目将进行独立体系审批。

“如果价格出了问题，不排除我们会重新考虑产品的配置标准。”一位即将入市的别墅项目开发商对记者表示。在其看来，限价令更像是给开发商提出的一道“命题作文”，“如何在保证产品品质，又满足价格要求的条件下还有一定的利润空间。”

对此，高珊表示，在控成本、增利润的前提下，原本精装修出售的项目将可能因此砍掉精装改为毛坯，而原本毛坯销售的项目则可能改为精装修，提出合理依据提高项目售价，这将可能出现市场整体成交均价涨速得到抑制，但单个项目的性价比却有所下降的现象。