2012主业倍增 阳光城坚守“高周转、高成长”模式

“快”无疑是对2012年的阳光城最好的描述：从2011年三四十亿销售规模，到2012年以翻倍的速度销售认购过百亿；在厦门，其最新推售的“阳光城·翡丽湾”160套联排别墅当天售罄，创造了当地行业最快纪录，而这距其拿地仅为190天。其“快”亦体现在证券市场，阳光城（000671,SZ）股价从2012年初的每股6元左右上升至当前的每股16元左右，其成长速度位列A股前茅。

3月30日，阳光城公布的2012年报所披露的会计数据和财务指标进一步验证了其“高周转、高成长”的轨迹。

2012年：业绩翻番，利润增长

年报显示，阳光城2012年实现主营业务收入54.52亿元，相比2011年的营业收入32.28亿元，同比增长68.88%。归属于上市公司股东净利润5.58亿元，相比2011年增幅达78.85%。

营业收入规模快速增长的同时，阳光城同期的利润水平也实现了快速的增长，其净资产收益率2012年达到27.3%，比2011年增长了10个百分点。在房地产业务方面，阳光城2012年毛利率为38.86%，高于行业内其他房企毛利率水平。在已经发布年报的主要房企中，万科、恒大公布的毛利率分别达到27.4%、27.9%，行业内一直以毛利高而著称的保利地产和中海2012年毛利率分别为35.24%、38.3%。

相关年报数据显示，阳光城产业结构中主营业务进一步突出。作为其战略主角，阳光城房地产主业2012年实现营业收入35.13亿元，比上年同期增长99.57%，几近翻番。从其2012年业绩主要来源看，其结转面积37万平方米主要来源于福州阳光理想城、福州阳光新界、西安林隐天下、西西安小镇。在继续深耕福州市场的同时，此前布局的西安已经成为公司的又一个重要深耕区域，并已经开始为公司提供实质业绩贡献。

亮眼业绩表明，阳光城2012年的大转型已见成效，这包括其产品被市场认可，公司价值被资本市场认可。

“高周转、高成长”发展模式日渐清晰

阳光城表示，将继续坚持“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，重点布局最具发展潜力的成长性城市，逐渐形成了 “一带多点”的区域布局，深耕沿海经济带，择机进入战略机遇点；坚持把城市做精做透，把产品线做长做强；依托充足的土地储备，明确的战略规划以及优秀的专业团队，始终坚持面向真实的自住需求，充分依靠专业能力，提升运营管理能力；坚持快速周转并理性谨慎的投资风格，为公司在全国化快速发展提供了强大动力与有效支持。

据此，阳光城发展战略全面显现：“区域聚焦、深耕发展”、“一带多点”的全国化布局策略、以自住需求为导向的产品标准化与异地复制，高周转、高成长的运营策略。

截至2012年，阳光城已经初步实现全国化布局，从福州区域的房地产龙头企业成长为多地布局、多项目运作的全国性规模房企。这一过程中，“少城市，多产品线”的策略被坚定执行。其重点布局的六大城市中，福州、厦门、上海位于中国经济最为发达、市场需求最充沛的东部沿海经济带，西安、太原、兰州则为西部潜力巨大的二线城市。在福州，2012年提前完成了全年近60亿的年度销售指标，继续巩固其区域龙头地位；在厦门，2012年也开始崭露头角、初现锋芒，厦门与福州成为其在福建省内南北两大辐射中心。此外，西安区域、兰州、太原项目2013年也将进入收获期。

瞄准自住需求的核心产品策略也日益清晰完善。阳光城已逐步形成住宅、商业两大品类，包括城市豪宅、浪漫城邦、时尚公寓、生态别墅、商务办公、商业综合体、星级酒店在内的七大产品系列，大跨度覆盖市场主流消费需求。以此为基础，通过其热销产品的异地复制快速实现扩张。据悉，去年12月热销厦门的阳光城·翡丽湾项目正是复制了福州阳光城·翡丽湾的“浪漫城邦”系产品。

产品的标准化与复制也是阳光城 “高周转、高成长”运营模式的重要组成部分。根据这一模式，阳光城要求在拿地后快速开发、快速销售，哪怕是高端产品，也要求在短时间内迅速去库化。定位上精准抓住主流需求，契合市场景气变化，灵活制定价格与推盘节奏；在产品层面则通过标准化与复制提升效率；销售策略上积极促销、快速去库化，加快资金回笼；在团队内部，则通过人才团队提升、扁平化组织架构等运营系统能力提升给予支撑。

3月22日，“2013中国房地产百强企业”榜单公布，阳光城集团跻身百强，并在“运营效率10强”榜中排名第二。阳光城在近年展露出的极强周转速度及高成长性也被媒体定义为“阳光城速度”。

2013年：蓄力充分，有望持续高速增长

种种迹象显示，阳光城已经在为2013年甚至更远期业绩持续增长充分蓄力，这尤其体现在土地及资金等关键资源的储备上。

2012年，阳光城通过招拍挂、受让股权等方式获取多宗土地，取得土地面积达126.21万平方米，建筑面积总规模约250万平方米。至此，阳光城以已累计储备土地可开发建面逾600万平方米，为未来3至5年的开发运营奠定了扎实的土地和项目储备。除了福州、西安，新增土地亦集中于太原、兰州、厦门、上海等新的扩展重点区域，这将为其实现区域性龙头战略目标奠定基础，相对较低的土地价格也为未来竞争预留了较为充裕的空间。

年报显示，2012年阳光城实施了多项融资计划。除了传统意义上的开发贷、信托贷款，阳光城还引入了房地产基金等新的融资方式。年报表明：“近年来，公司通过多种融资方式支持房地产业务，实现高周转、较高收益的经营目标，公司存续的融资项目均运行正常，未有逾期或违约等情形发生，现行融资成本已呈下降趋势”。2012年至今，已偿还金额为20.03亿，其中提前偿付3笔融资计划，合计12亿，包括于2013年1月、3月分别提前偿还中信信托、五矿信托各5亿元信托计划。

实际上，这一势头在今年前两个月市场销售态势中已然显露。根据有关市场中介机构提供的信息看，在厦门，阳光城已实现销售额6.4亿元，在厦门市场成交排名前列。在福州市场，阳光西海岸2月份单月销售3.01亿，阳光城SOHO销售1.85亿元，分列当地楼盘成交榜的第2、第7位；而在福州楼市前两月业绩排名中，阳光凡尔赛宫、阳光城西海岸也分别以累计4.27亿、3.01亿位列第2、第8位；截至2月末，阳光城在福州累计实现销售额14.66亿元，以第一名身份继续领跑福州市场。目前阳光城主要的在建在售项目达到18个，后续供应充足，这也为销售继续保持较高增长奠定了良好的基础。

对话阳光城：“快”不是选择而是必须

阳光城何以取得如此骄人的业绩增长？什么样的内力蓄积才会外化出这样优异的表现？阳光城如何判断行业和市场走势，又如何筹谋下一步企业发展大势？“跑得快已经不再是一种选择，而是一种必须。”阳光城集团总裁陈凯如是回答。

问：您以前提到过关于成长型企业发展战略的四个要点：清晰的战略、精准的投资、高周转以及留住人才。为什么觉得这四点比较重要？阳光城又是如何做到这四点的？

阳光城：现在好多企业家都想做500亿，但其实只要做得精，过百亿在一个市场就能做到。上海、广州、深圳、重庆、深圳、北京……阳光城还在成长阶段，不管是团队管理、人才储备、资金储备都不能完成全国覆盖，所以更应该有所选择。

对于阳光城来讲，目前做什么产品、进哪些地区、用什么人才是考虑最多的三个问题。阳光城现在已经在福州、厦门、西安、上海这四个市场深入发展。对阳光城来讲，在目前这个阶段，第一我们只做地产。第二只做这几个城市，但是我们把产品线拉长。第三就是重视用人，有共同的理念和目标，这样整个公司的效率也会提高。

问：您认为后市会因为政策的改变而发生改变么？企业应如何应对？

阳光城：未来10年，行业也有一定的发展空间。只要大方向正确，常态的调控才更让我们放心，也会更认真地对待这个行业。

其实目前的这个阶段，同样也给了阳光城这样的公司更多的机会。目前市场周期性变化越来越明显，市场越来越细分，客户的选择也越来越多，窗口期越来越短。但是我们看到，土地涨价好像永远比房价要快。所以对于我们这种成长中的企业来说，对投资运营能力的要求也越来越高，有没有很强的核心竞争能力，这对我们来说也是一种考验。

问：阳光城的未来方向、长短期目标是什么？

阳光城：阳光城正在变大，在这个过程中，我们对区域有选择，对产品有选择，方式会有变化，融资渠道也有变化。近一阶段，阳光城首先希望把大本营福州做得更扎实，然后把已进入的上海、厦门及西安做透。而在销售方面，今年阳光城也提出了更高的要求。就一季度情况来看，根据易居克而瑞刚发布的“2013一季度中国房地产企业销售TOP50”，阳光城首次进榜，成交金额排名第41位。这是2013年一个好的开端。

问：阳光城属于周转很快的公司，从拿地到产品出来速度都很快，如何去平衡产品和发展速度的问题？

阳光城：其实高周转是练习内功的问题，我们会做一些模块化的研发，比如图纸的研发这种核心的东西。我们把核心的东西标准化，我们把外立面做一些个性化的东西，这样也很漂亮。还有一些成本的核算，分供方的确定，这些都在拿地之前确定下来，所以省掉这些时间。另外，因为我们的战略清晰，对拿地的标准也明确，所以拿下地来我们就能迅速决定产品流水线。

问：流水线操作速度快，但市场消化我们并不能控制，阳光城有没有什么渠道来解决市场消化的问题，保证现金流的持续稳定？

阳光城：第一是适销产品，低总价，面积要控制住，所以定位很重要。第二不会无限制地追求高底价，因为我们更加注重高周转，而不是高溢价。

问：我们注意到阳光城的产品线非常丰富，那你觉得现在的调控对于阳光城的7条产品线有没有什么影响？你认为产品的核心主要包括哪几方面？

阳光城：这个问题我们之前也讨论过，我们会先照顾三大类的产品：一种是刚性需求的产品，在福州我们就比较成功，当地刚性需求的产品量超过50%,所以卖得很快。一种是经济型的别墅，这个也是首选的改善住房标准，另外我们也会加大商业、写字楼等的比重。

产品的核心包括对户型的研究、层高的研究以及生活习惯的研究，或者说客户的需求才是最核心的东西。

问：去年很多离开一线城市的开发商又回来发展，甚至放弃了一些二三线城市，重心再做转移。您怎么看到这个问题？

阳光城：还是那个问题，要看你想要什么，当然这也可能是一种战略的调整。一个城市是否具有发展机遇，还是要看这个城市是不是人口导入，只要是人口导入的城市，问题就不会太大，毕竟它有需求。相对三四线城市而言，一线城市在医疗水平、教育水平等方面要高一些，所以以后还是会有越来越多的人选择这样的城市。比如上海2，000亿的市场份额，行业前十名集中度在20%左右，发展空间还是很大的。

对于阳光城而言，现阶段能够深耕做透几个城市，在每个城市实现多产品线运作，是最关键的一步。

问：之前阳光城在上海拿了两块地，您能不能跟我们介绍一下这两块地的情况？在上海选地有没有什么标准？

阳光城：目前这两个地规模都不大，去年年底阳光城管理总部才在上海落地，上海的市场毕竟很大，这两个项目都是试水，后期我们还会加大在上海的投入力度。（文/杨羚强）