国五条地方版发布倒计时 北京细则或最严

每经记者 胡健 发自北京

继广东首发国五条地方版细则之后，其他地区也将密集出台落地细则。

相比广州，上海和北京这两个直辖市的楼市调控办法更受到关注，外界普遍认为上海和北京的细则也会是全国最为严格的。其最主要的表现或许就是房价控制目标不会与GDP等增速挂钩，很可能会设定在5%左右。

“京版细则讨论涉及的面非常广泛，主要就在于如何结合北京实际情况，细化国五条细则，给老百姓一个清晰明白的文件，而房价控制目标等也要经过合理的测算，不宜过高，但是调控的方向肯定是要趋向严格的。”多位参与细则讨论和咨询的人士对《每日经济新闻》记者表示。

京版细则或最为严厉

在国家统计局公布的2月房价变动情况中，一线城市不论是同比、环比都全面上涨，且涨幅明显超过全国平均水平，是此轮房价快速反弹的领衔城市。北京涨幅为全国第一，环比上涨3.1%。

正因如此，北京版执行细则倍受关注，据了解，北京细则将有效地控制投资性购房，同时对刚性改善需求给予适当保护，但其严格程度很可能会超过其他城市。

其中最直接的表现为，购买二套房的信贷门槛进一步提高，利率有可能从现在基准利率的1.1倍继续上调，首付比例也或从六成提高至七成。

北京市某金融监管部门向《每日经济新闻》记者确认了这一点，即北京市正在就此办法的可能性征求金融部门的意见，此外，房地产开发贷款等也可能会有些许变化，主要是从控制风险的角度出发。

围绕公积金贷款“认房又认贷”的说法，北京市公积金管理中心相关负责人也回应说，北京住房公积金贷款并未有过政策调整，一直执行“认房又认贷”的政策。日前只是对各区县重申强调了这一政策，要求严格执行。

北京中原地产研究总监张大伟表示，在2012年市场复苏主要起因即是全国各地数十个城市的公积金政策松动。而今年来全国已经有多个城市收紧了公积金政策。叠加国五条其他条款，楼市将很可能从4月开始明显冷却，这一政策不仅影响二手房，对新建住宅的影响也非常大。

公积金贷款的内容可能并不在北京细则之中，但也渗透出了北京市对楼市调控的重视程度。

围绕此前争议最大的二手房交易按差价征收卖房人20%个人所得税的具体执行办法，据《每日经济新闻》记者了解，此前北京市政府从保护改善性需求、以及避免重税被转嫁至刚需购房者进而推高房价等角度，研究了出售五年以上唯一家庭住房，将免征个人所得税；五年内出售家庭唯一住房，按不同年限，分级制定税基的可行性。

但据《每日经济新闻》记者了解，国家税务总局以及住建部等部委会出细则的可能性不是很大，但会对地方细则进行窗口指导，北京分级制定税基的办法能否获得税务部门的通过还存在不确定性。

此外，多家媒体都报道称，拥有北京户籍的单身人士购房资格将会被进一步收紧，但就提高购房门槛或不允许其拥有第二套住房还存在变数。

“除一些国五条细则配套的执行办法外，北京还会建设多个房价观测站，并继续做好完善提高二手房计税价格等已经布置下去的工作。”上述人士还说，年初北京市房价上涨目标已经与国家本轮调控相一致，即基本稳定，因此房价控制目标不会太高。

细则本周将陆续落地

据记者了解，广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知中已经明确，广州和深圳这两个城市要在3月底前公布今年的房价控制目标，而同样受到关注的京沪细则也已经进入发布倒计时。

在3月1日国办发布的落实新国五条通知中提到，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

此外，通知还要求，各地需要在限购以及二手房交易税收等方面按照国务院的新要求来重新予以说明和阐述，这也将是各个地方版细则必须出台的原因。

距离国务院设定的时间大限已经不足一周时间，《每日经济新闻》记者从多个渠道了解到，30多个城市的细则也将会悉数出台。

广东版细则在3月25日晚间发布令市场多少有些意外，这毕竟是地方政府第一个对新国五条细则做出的回应，但却并非是一个城市版细则，因此政策线条十分粗。

“广东版的国五条落地政策，仅是一个原则性文件，内容无新意，对市场的影响也很小，整体后市走势还有待看广东各市级单位的落地细则力度。”张大伟如是说道。

他同时表示，目前来看，很难从广东细则中判断整体地方执行政策的力度。本轮调控的力度主要还是看京沪广深4个一线城市的落地细则。

伴随地方版国五条细则的临近，二手房成交量高峰期已经渐渐退去，比如3月23日和3月24日这两天，杭州主城区二手房的日成交量迅速从之前每天三四百套回落到不足百套，而且3月24日这一天只成交了68套，这是“新国五条”消息出来以后日成交量的最低值。

杭州爱芳中介的刘刚告诉《每日经济新闻》记者，从网签到银行放贷，大概需要10个左右的工作日，购房者即便立马去办这些手续，也难在3月底完成过户，所以不少没有签约的购房者已经选择了观望，开始等待杭州“新国五条”细则的出台。

各地松紧不一

“除几个房价上涨过快的热门城市外，其他需要出台细则的城市主要是将现有政策按照新国五条要求进行调整，比如扩大限购区域以及公布房价控制目标等。”一位地方住建部门的负责人告诉记者，有些城市房价上涨速度并不很快，因此即便房价控制目标也存在很大弹性空间，估计会与地方GDP增速或者居民可支配收入增速挂钩。

由于围绕二手房交易个人所得税征收以及二套房信贷的调整方案均处于多方猜疑状态，各地房价目标的制定便显得尤其受人关注。

“广州的房价增幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均基本收入的涨幅。具体多少，等具体方案审定以后再公布。”在昨天（3月26日）的广州市政府领导新闻发布会上，广州市常务副市长陈如桂表示广州版的“国五条”房管部门正在审定，审定以后将实施。

“广州调房价比任何城市的压力都大，广州的住房刚性需求非常大。国土局提供数据显示，去年，在一手房交易中，70%属于首次置业，30%属于改善型。”陈如桂还表示，广州市的住房供应结构中，中心城区的高档住宅不断推出，量大价高，对于全市的均价拉伸影响较大，所以要调整比较低的涨幅比较困难。

“调控目标定为多少合理，市里已经有方案，但还没审定，还不能在此公布，去年均价是每平方米约一万四，如果这次目标定得很低，将来面临的压力很大。”陈如桂说道。

据上海当地媒体报道，沪上一上市房企负责人透露，其收到的信息披露，沪版有可能会在土地出让限制溢价率、竞拍配建保障房面积方面有所动作。

张大伟也表示，广东版细则可能对后市影响比较大的政策主要有两点，一个是探索“限地价、竞房价”等土地出让方式，另一个是完成各级政府的房产信息联网。这两政策均为房产税、限房价等政策的前期预备性政策。

“广东关于土地出让方式谋变的表态很可能会引来各地的效仿。”上述接近北京细则制定的人士表示，其实北京已经开始探索用限地价、竞保障房面积等办法来平抑土地价格。