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每经记者 杨羚强 发自香港
25日，广东省率先出台实施细则，拉开了新“国五条”在各地落地的序幕。“新国五条”对房地产市场影响会有多大？这成为昨日在香港召开业绩会的房地产企业被问到最多的问题。
对于上述问题，融创中国董事长孙宏斌回答得很干脆：“调控对高端市场是好事，主要是地要买好，产品要做好……像我们现在的项目，怎么调控都不会受到影响。”
融创中国执行董事汪孟德透露，虽然去年下半年融创的现金一直维持在100多亿元的水平，并且参加了二三十场的土地拍卖会，但真正买入的土地很少，原因之一就是害怕买错土地。
称调控对高端房是好事
此前，房地产行业对“国五条”带来的影响有过一轮深入分析，大部分分析师认为，高端改善类住宅市场受调控影响最深。
“我一直认为调控对高端房是好事。”但孙宏斌的观点却是截然相反，他认为，高端改善住宅也是刚性需求，高收入者会愿意花高价改善自己的居住条件。相比之下，刚性需求的楼盘却容易受到保障房的冲击，销售出现下滑。
孙宏斌说，房地产市场是一个大的概念，不同地区不同板块的市场完全不同。一线和二三线城市会不同，同一城市不同地区的市场也不同，不同的开发商也存在差异。对于不同的市场，调控会有完全不一样的结果。那些供应量过大的城市，不用调控也会因为供过于求面临巨大的销售压力。相比之下，那些供应紧张的板块，即使再调控，房子也不愁卖。
孙宏斌的判断，很大程度取决于融创2012年的销售业绩。根据汪孟德的介绍，2012年融创的楼盘在平均售价大幅增长的情况下，销售额和销售面积均出现大幅度增长。
融创绿城方面此前透露的信息称,自2012年6月合作以来,在售的9个地产项目2012年实现销售额125亿元，对融创去年的销售业绩贡献超过1/3。
孙宏斌告诉《每日经济新闻》记者，绿城的产品对于融创销售业绩的提升有非常重要的作用，虽然合资公司的项目在营销上有所调整，但销售好的原因，仍然与产品有关。便宜的房子可以仅靠一点卖点，但是高价的房子在销售时是不容有缺点的。他对产品的看重超过营销，认为只要把项目做好，营销做好，就不用担心调控。
将更多通过收购增加项目
孙宏斌的观点，某种程度上决定了融创今年的拿地策略。
融创方面透露，将谨慎把握城市之间、地块之间的机会成本，坚决执行公司的土地获取机会，在现金流安全和价格合适的情况下补充优质土地储备。
孙宏斌称，去年底北京的土地市场已经不太正常，很多项目的拍卖价格已经可以用天价来形容。相比2012年，通过公开市场购买合适的土地较为困难，土地购买需要更为谨慎，相比之下，通过并购获得土地却有不少的机会。其表示，今年融创购买的土地必须是高价值高质量的。
融创公布的PPT也证实，今年融创新获取的地块中，相当一部分都是比较优质的地块。以上海和杭州的地块为例，上海新收购的项目位于原世博会浦西场馆附近，是滨江的核心区域。根据孙宏斌的透露结合此前的公告，上述地块的地上建筑面积共有46万平米，而收购总价仅90.19亿元，折合每平米的收购成本不到2万元/平方米。但根据网上房地产的信息，上述项目的公寓价格售价已至6万元/平方米。
杭州的三幅地块则分别与绿城、杭州城开以及世茂合作，且项目均具有较佳的位置。其中与世茂合作的之江度假村项目更是以底价获得。
谨慎进入新市场
孙宏斌的谨慎，并不仅体现在融创对土地市场的判断上，也体现在进入新城市的计划上。目前只进入8个城市的融创，今年只计划再新进入一到两个城市。
其中一个很重要的原因是，城市公司数量越少，对企业的管控会更有力。去年，融创的单城市销售额达到45亿元，远远超过了龙湖、远洋、绿城等企业的单城市销售额。
汪孟德说，在已经进入的几个城市深度开发的好处不仅在于可以大大降低公司的管理难度，同时还有利于品牌建设和营销通路的培养。
除了购买土地和进入新城市的谨慎，今年融创对现金流管理的力度也较此前有很大的增强。根据融创方面透露，公司的净负债率、有息负债率等均较2012年有大幅度的下调，一定程度反映出了公司对于“新国五条”可能影响的判断。
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