重庆拟试点农房入市 宅基地短期内难流转

每经记者 鄢银婵 发自重庆

据央视报道，重庆市发改委3月19日发布了《2013年统筹城乡综合配套改革报告》，计划今年在永川、渝北等地开展农房交易试点，优先把农民集中居住区房屋和转户居民退出房屋纳入试点范围。

昨日（3月25日）《每日经济新闻》记者了解到，由于现行法律规定宅基地只能在农村内部转让，且农民一旦出让宅基地便无法再申请新宅基地，导致农房上市交易困难重重。对于此次重庆试点内容，多名业内专家分析认为，这在现行土地法框架下是一大突破，意义非常重大，但同时也面临来自法律、体制等方面的挑战，短期内实现的可能性不大。

“三权”抵押 可激活农村资本

长期以来，农民房屋入市交易问题一直备受关注。作为国家统筹城乡综合配套改革试验区的重庆，近年来为缩小城乡差距进行了一系列包括“三权”抵押融资在内的金融创新和改革，农房入市交易便是其中的一项探索。

据央视报道，重庆市发改委发布的《2013年统筹城乡综合配套改革报告》称，今年起重庆新增财力的70%将用于农村，并计划今年在永川、渝北等地开展农房交易试点，目前相关政策正在制定之中。对于该消息，《重庆日报》3月21日也曾报道。

值得注意的是，《每日经济新闻》记者昨日（3月25日）通过重庆市发改委官方网站搜索并未查询到上述报告，仅通过百度快照查询到了相关内容。对此，重庆市发改委宣传办人士表示对相关情况并不知情。

事实上，早在2011年重庆便开始实行农村土地承包经营权、农村居民房屋所有权、林权“三权”抵押贷款。当年12月通过的《重庆市金融中心建设“十二五”专项规划》便指出，到2015年，重庆市农村“三权”抵押贷款达到1000亿元。

百度快照搜索到的 《重庆市2013年统筹城乡综合配套改革报告》显示，2012年重庆农村“三权”抵押贷款已突破300亿元，并计划在2013年新增140亿元。

中国农业科学院农业经济与发展研究所研究员胡定寰认为，以“三权”作抵押，不仅能激活农村沉睡的资本，还能有效引导金融机构涉足涉农贷款，但同时也面临诸多法律及体制障碍。“除林权抵押外，农房抵押与承包地抵押都与《担保法》、《物权法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》等相冲突。例如按照《物权法》的规定，房屋抵押必须房屋和土地一并抵押，但按照《土地管理法》，集体土地又不能抵押，对集体土地上的房屋是否能抵押则没有规定”。

胡定寰等专家认为，农房入市交易试点，可能突破现有宅基地管理政策和法律，也会突破现农村住房产权制度，最终让农民拥有的宅基地和住房等不动产，由目前的严格限制交易变为可抵押、可买卖。

宅基地入市 短期内难以实施

除了重庆以外，广东省近日也发布了《广东省城镇化发展“十二五”规划》，提出允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋和宅基地并获得财产收益。

事实上，目前包括河南武钢等地均在小范围开展了农房交易试点，重庆、广东发布的上述文件也令市场猜测，宅基地流转方向已经明确。

长期以来，建议农房自由流转的声音一直存在。但由于权属不一、法律滞后等问题，农房交易一直未能开放。多名接受《每日经济新闻》记者采访的专家表示，农房入市、宅基地流转问题在现行《土地管理法》框架下仍比较敏感。“宅基地实现自由流转是一个巨大改变，需要充分的部署和一系列相关政策配套支持，涉及到国家相关法律的修改和制定，短期内真正实现宅基地等自由流转的可能性并不大。”中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立说，“宅基地入市不仅涉及到物权法、户籍制度与土地制度，还涉及到农民利益、城市管理、利益分配、土地抵押等问题。一旦处理不当，会严重影响到城镇化进程与损害到老百姓的切身利益，在法律、制度不成熟时，宅基地一旦盲目入市，还可能令地方政府陷入‘圈地卖地运动’”。

尽管农房入市面临多重挑战，尹中立等专家均认为这是未来发展方向。而一旦入市交易，其对于农民相对平稳的流动以及城镇化的顺利推进都将起到促进作用；同时也会增加市场上房屋供应总量，对稳定房价也会有一定作用。