每经记者 徐学成 发自广州
日前，《每日经济新闻》记者获悉，由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心3家单位联合发布的《中国房地产开发企业500强测评报告》（以下简称报告）正式公布。报告显示，2012年，我国房地产行业前10强企业市场占有率从2009年的8.57%提高至2012年12.37%，创下近年来最高点，房企分化趋势日趋明显。
前10强榜单中，万科以绝对优势傲视群雄，恒大、保利分列榜眼和探花位置，紧随其后的是万达、中海、绿地、龙湖、华润置地、世茂和富力。2012年，前10强房地产开发销售总额达7973.66亿元，占500强销售总额32%，较2011年提高4个百分点。而从房企销售集中度来看，前10强房地产企业市场占有率从2009年的8.57%提高到2012年的12.37%，创下近年来最高点。
巨头之间的竞争逐渐白热化，“一家独大”的万科开始接受挑战。报告显示，2012年除万科之外，还有两家企业进入销售额“千亿阵营”，而去年销售额逼近千亿的恒大则在销售面积这项数据上已超越了万科，虽然其综合排名屈居第二，但以销售规模来看，恒大已经开始对万科形成了实质威胁。
截至昨日（3月24日），前10强中，已有万科、中海、龙湖、华润置地、富力等上市房企发布了2012年业绩，从今年的销售预期来看，房企“巨头”的扩张仍然在继续。
其中，龙湖2012年的销售金额为401.3亿元，2013年则将目标调高至460亿元，除此之外，华润置地和富力2012年合约销售分别为521.9亿元和322亿元，今年的销售预期则调高至570亿元和420亿元，其中，富力的调升幅度最为明显，超过了30%。
中国房地产研究会副会长顾云昌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房企分化加剧是市场竞争的必然结果，在“巨头”继续扩张的形势下，中小型开发商将面临被兼并或淘汰的风险。
但是，企业规模的扩大并不能让房企巨头们“高枕无忧”，去年房地产行业整体利润率和收益率下降的趋势并未改变。2012年，500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%；现金及现金等价物余额近年来首次同比下降，为30.89亿元。同期，500强房地产开发企业总资产收益率均值为2.15%，相比2011年下降33.31%；净资产收益率和成本费用利润率分别下降39.88%和22.89%至4.70%和14.78%。
“利润的绝对值大其实更多是因为摊子大，实际上利润水平是在下降。”顾云昌指出，近年来，土地价格以及人工成本的上涨增加了企业成本，盈利效率的快速滑坡，表明房地产开发企业的经营效率并未像销售业绩一样让人满意，企业持续成长状况堪忧。
对此，顾云昌指出，在产品定位以及增长模式上，房企均需作出调整，目前市场上以刚需为主，企业的产品也需根据对象来确定，同时，房企需要进一步提高周转率，以提高资金的利用效率。
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