金隅旗下一项目涉嫌“商改住”开发商屡打“擦边球”意在避开限购？

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每经记者 王杰 北京摄影报道

在楼市限购政策的高压之下，房企“避限”的招数却是各显神通。

北京市“商改住”禁令出台的时间已经一年多了，然而，《每日经济新闻》记者日前却发现，金隅旗下的北京大兴项目金隅i立方，这个原本以商业办公用途立项的楼盘，现在却“商改住”，以LOFT等住宅的形式对外销售。在其宣传册上，也打出了“自由购、宜商宜住”的广告语。

日前，记者以购房者的身份询问了金隅i立方一位销售人员。据其介绍，该楼盘“不限购”，同时该项目销售均价已经涨到了16800元/平方米。

有关人士称，该楼盘“商改住”已涉嫌违规。秦兵房产律师团队徐斌律师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“商改住”目前政府是明令禁止、严厉打击的，对购房者来说将来也有一定风险。按照新出台的规定，政府或将不再为“商改住”项目办理产权证。一旦产权证无法办理，就意味着物业的产权仍属于开发商。开发商可以将楼盘抵押或另行出售，甚至将公司解散，这些都有可能会给购房者带来钱房两空的局面。

商办规划项目预留居住功能/

3月16日下午，《每日经济新闻》记者以购房者身份来到北京市大兴区金隅i立方项目售楼处。售楼员在介绍完项目情况后，询问了记者的购房资格情况。当得知记者属于被限购群体后，该售楼员介绍称，由于“商住两用”不在限购之列，因此推荐记者购买此项目来“避限”。

“我们的层高是4.2米LOFT户型，业主可以根据自己的使用需要，任意做隔断。”上述销售人员兴致勃勃地向记者这位 “潜在购房者”推荐。虽然没有燃气入户，但是可以用电磁炉做饭，开发商在交房时已经做好了烟道。

在售楼处的二层，记者来到改装成家居风格的LOFT样板间。独立的卫生间与普通住宅无异，而厨房属于开放式，整体橱柜、抽油烟机一应俱全。“交房时是毛坯，但开发商预留好了上下水管道和烟道。”记者又来到LOFT样板间的二层，一张双人床占据了绝大部分位置，4.2米改装后的层高让人感觉有些压抑，基本上只能满足成年人的坐、卧，而自由走动有些困难。

“我身高一米八五，上来之后就碰头了。”一位购房者在LOFT二层半弓着腰自言自语。“对于这种50平方米的LOFT户型，二层算卧室。睡觉的时候上去就行了，平时基本上还是在下面活动。”一位销售顾问忙解释道。

在金隅i立方的宣传页上，记者看到，一个标注着“装修示意图”的页面里，清晰地印刷着开放式和厨房洗手间的图样。洗手间的马桶和灶台上的抽油烟机也很清楚地标示着。

据《每日经济新闻》记者了解，早在2011年5月，北京市住房城乡建设委等五部门就联合下发了 《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，明确表示“自2011年6月1日起，开发企业要严格按照土地出让、立项核准、规划许可等相关部门批准文件组织商业、办公类项目开发建设，落实项目规划用途。商业、办公类项目不得采用单元式或住宅套型式设计。并要求规划行政主管部门应加强商业、办公类项目的审查和规划竣工验收，对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。”业内人士称，“擅自内部加层”一项指的就是LOFT户型。

金隅相关负责人在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，此项目为商业办公立项。对于宣传册中所描绘的厨房和卫生间，该负责人表示并不清楚。

而对于该楼盘销售人员提到的预留管道一事,大兴区住建委一位工作人员表示，如果管道不在正式规划之中,项目或将不能通过验收，“通不过验收，也就自然不能办理房本”。

“商改住”项目风险转至购房者/

记者从北京市住建委网站上查阅了该项目的预售证，上面明确写有“办公、商业”等用途的字样。值得注意的是，北京市住建委的网站上，该项目信息上方还有一个特别提示：

“非住宅项目的购房人，请注意以下几点与住宅项目不同的地方：一是非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等；二是非住宅项目的土地出让年限一般为40年或50年；三是非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款；四是非住宅项目不能享受普通商品住宅的税费优惠；五是水、电等费用标准一般高于住宅项目；六是非住宅项目不能办理户籍手续。最后，购房人应按照规划设计用途使用，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构等。”

徐斌律师强调，除了政策风险外，这类商业项目一般公摊面积也比较大，楼盘虽然均价（按建筑平方米计算）相对便宜，但业主购房后到手的面积却未必划算。此外开发商将规划变更的部分风险转嫁给业主，例如要求业主改变原规划进行卫生间的建设，则可能导致业主遭到主管部门的处罚，甚至还会连累部分做商业用途的业主，在装修时难以通过消防验收。

伟业我爱我家市场研究院经理程浩业认为，二次交易也对“商改住”购买者不利。“商改住”项目接盘的买家肯定要比住宅少，市场并不活跃，一旦房价下跌，出手的难度会很大。“此外，这种‘商改住’的物业在转手过程中，相关费用是按照商用物业来计算的，商用物业转让的契税要3%，而普通住宅转让的契税一般只要1.5%。此外商用物业转让还要征收营业税、土地增值税等。”

多个地产项目被曝“商改住”/

根据上述北京市住建委等五部门联合出台通知要求，商业、办公类项目将不得每户单独设立卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。

《每日经济新闻》记者调查发现，北京市涉嫌“商改住”项目的不仅是金隅i立方，万年生态城·园博府、东亚上北鑫座等项目也因“商改住”而被媒体相继曝出。

这些项目为何会屡打政策的擦边球呢？

“住宅需求市场规模庞大，纯住宅供不应求，尤其是限购后，一些暂时无法获得购房资格的人，或是一些仍想投资房产的人，都会对不限购的‘商改住’项目较为关注，这也刺激了一些项目更改规划。”程浩业指出，开发商经过项目建设前期的考察发现该区域不适合建商业项目，建住宅更符合市场需求；以及“商改住”的售价如果能高于之前的商业规划收入，都会促使开发商去更改原有规划。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，根据克而瑞的数据推算，2012年12月份，北京商品住宅的供求比为1：1.29。而到了2013年2月，这一数值变为1：4.06。

相比较而言，商业地产的趋势正好与之相反。2012年12月份，北京商业用房的供求比为1：4.02。而到了2013年2月，这一数值变为1：1.55。同样，办公用房则从1:7.98变为1:1.75。

一位不愿具名的业内人士表示，住宅价格的快速增高，也是促使开发商“铤而走险”的关键。

“我们预计一两周后，三期第二批将会开盘,目前120套房源，已经有200多人排号了。”据该项目的售楼员介绍。

据北京市住建委的数据，截至3月19日，金隅i立方共成交856套，成交金额高达7.64亿元。

促使开发商“商改住”的另一原因，或是商用地块的拿地成本较低。

由于是商业金融用地性质，金隅i立方项目在2009年的拿地成本，楼面价仅为1455元/平方米。

而据《新京报》报道，当年7月，此区块内出让最便宜的住宅地块，楼面价为3536元/平方米。

正是因为各种“甜头”，“商改住”才让一些地产商敢“冒险”触碰政策高压线。但现实果真如此美好吗？

“商改住”在北京早有曝光。2012年6月，就有媒体曝出北京昌平区回龙观核心地段东亚上北鑫座项目引起的交房纠纷。当时争论的焦点包括：房屋还没完工就交房、人防工程面积超出、承诺的精装修被调包等。出现纠纷后，开发商每周六都得与购房者进行协商。但因为“商改住”天生带来的问题，因此开发商始终不能给予购房者一个满意的回复。

“东亚上北鑫座项目这一开发商的困境，将有可能在金隅项目上继续显现出来。”严跃进指出，金隅这种“商改住”的做法，从表面上看，开发商本身获得了极大的利润，但实际上得不偿失。因为其将经营风险转嫁给了购房者，埋下了纠纷的隐患。“暂不论房产证不能拿到将带来的法律纠纷，业主还需亲自装修上下水管道，将会增加额外开支，这会给购房者带来各种不利因素。”

另一位不愿具名的业内人士指出，一旦出现纠纷，将会给金隅造成相当恶劣的影响。从短期看，购房者利益被侵害，势必形成维权力量。这种力量，将直接影响该项目在未来的市场可接受能力。从长远看，公司品牌形象将受到威胁，进而影响公司的整体经营及发展。