天房发展一别墅项目容积率存疑 曝“限墅令”绕行潜规则

每经记者尚希发自北京 最近9年来，国土部已是第六次发文规范别墅市场。“容积率不得低于1.0”是去年国土部联合国家发改委发布的《禁止用地项目目录（2012年本）》的规定。由此看来，选择祭出限定容积率，是有关管理部门试图为别墅类开发商设置的一道门槛。 近日，在天房发展的官方网站上，《每日经济新闻》记者看到，其中一处名为“新科园”的项目介绍中写着：目前在售的别墅产品容积率0.8，绿地率45%，机动车车位配比1:1，规划总建筑面积8.7万平方米。这样的容积率低于上述两部委规定的1.0。 北京一位房企人士对记者表示，“虽然在土地供应环节，政府会停止供应容积率1.0以下的地块，但是（开发商）可以通过同时建别墅、高层、花园洋房等其他产品来拆分容积率，使其中的别墅部分的容积率仍然低于1。” 对此，《每日经济新闻》记者欲采访天房发展，而其董秘办公室工作人员以不接受电话采访为由，拒绝了记者。 项目容积率存疑 “目前在售的联排产品，面积是109平方米和200平方米，总价分别为170万元和250万元。”昨日（19日），《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询了位于天津市津南区的新科园别墅项目（又名：天房艺墅），项目销售人员告诉记者，一期开盘是在去年12月，项目共分5期开发，共计508套；除了目前在售的两种户型，最大的户型为260平方米，还未开盘，具体时间未定；项目还有一部分高层公寓，销售均价是9500元/平方米。 “目前还未开盘，具体有多少房源还不清楚。”当记者询问该项目的容积率时，销售人员称为1.1。 天房发展官网上对于该项目的介绍为：新科园项目坐落于津南区微山路延长线梨双公路南侧双港新家园内，项目总建筑面积14.27万平方米，以别墅产品为主，目前在售的别墅产品容积率0.8，规划总建筑面积8.7万平方米。 《每日经济新闻》记者在天津市规划局网站上查询看到，一份于2011年9月6日发布的《天津市津南区双港新家园06-02地块项目修建性详细规划设计方案调整公告通知》中显示，新科园项目地块规划总建筑面积为14.27万平方米，容积率为1.2。 天房发展这个叫新科园的项目，有三个不同的容积率说法，到底哪个才是真实的呢？随后，《每日经济新闻》记者拨通了天房发展董秘办公室的电话，但其工作人员以不接受电话采访为由，婉拒了记者。 限制令名存实亡？ 在天房发展2012年半年报中，《每日经济新闻》记者看到，新科园项目位于津南区双港新家园124号地块，用地性质为商品房，项目规划总建筑面积为14.27万平方米，预计投资约为12.9亿元。报告期内，该项目正在进行主体施工，计划下半年开始销售。据该项目销售人员提供的信息，其首次开盘是在2012年12月1日。 记者查询津南区双港新家园124号地块后发现，该地块成交记录是在2007年9月29日，天津市房地产发展（集团）股份有限公司以77250万元成交，楼面地价5406元。记录注明，各出让地块不得建设别墅类房地产开发项目，建设的商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 在上述规划设计方案调整公告通知中，记者看见，该项目规划设定为高层住宅与低层住宅，其中分别规划建筑面积为109062平方米与31837平方米。并在备注中写道：套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，应大于总住宅建筑面积的80%。 但是，按照天房发展官网所言，其新科园别墅产品总规划建筑面积为8.7万平方米，占到整个项目住宅建筑面积的61%。而其销售人员称，“高层和别墅一样一半吧。”这样的说法和天房发展官网的介绍，显然与上述规划设计方案调整公告通知中的要求有出入。 “在一线城市，容积率及规划的限制相对监管得比较严格，但是二、三线城市，特别是‘7090’的政策（自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。）早已名存实亡。”一位分析人士告诉《每日经济新闻》记者，开发商通过拆分容积率建造别墅产品的现象如今已是屡见不鲜。 上述开发商人士也向记者表示，别墅产品难禁，主要还是因为对于这类产品定义的缺失，“没有一个明确的定义，到底什么算别墅，所以只要地方的审批规划部门默许，要建别墅并不难。”