调控政策再升级 开发商“见招拆招”积极应对

商业地产成重要收入来源 龙湖短期内财务压力不大

每经记者 杨羚强 发自上海

在“国五条”细则公布的前一天，龙湖刚刚宣布了其商业帝国的宏伟蓝图：“2013年是龙湖商业地产快速扩张的一年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。2012年全年龙湖商业项目的零售总额同比增长13%，优于国内50家重点大型商业零售房企3个百分点，租金收入达到5亿元。”

相比其他地产公司，龙湖对于新政的担心也许会小一些，原因在于除了持有型商业地产租金收入外，销售型商业地产对龙湖销售收入的贡献在逐步加大。

商业项目大量回笼资金

根据龙湖公布的数据，2009年至2011年全年租金收入复合年增长率达42.5%，2011年毛利保持在80.1%。作为商业地产的主打，去年其城市综合体项目——天街系列的总销售额超过130亿元（包括了部分住宅），占到去年龙湖销售总额的三成以上。而天街只是龙湖持有型地产商业的三大产品系之一，龙湖持有的商业项目还包括星悦荟和家悦荟。

今年，龙湖有进一步加大销售型商业地产销售力度的倾向。根据龙湖推出的 “金苹果计划”，捆绑龙湖同一城市不同项目多套房源或者不同城市不同项目多套房源的投资项目组合，正在被捆绑销售给龙湖的高净值客户，总金额最低322万元，最高超过4500万元。

这些商铺不仅有城市综合体项目，也有龙湖的社区商铺，同时一些度假、旅游类的产品也被捆绑销售。根据龙湖地产的2012年半年报，龙湖可以出售的商用房分布非常广泛。除了极少数项目外，多数项目都涵盖了住宅、商业、停车场等多种类型的产品。

因此，一旦“国五条”导致住宅市场出现波动，龙湖就可以通过销售部分不限购、不限贷的商用项目，成功回笼现金。

财务状况优于2011年

和龙湖一样，目前有大量可供销售商业地产产品的开发商不在少数。比如今年成立商用事业部的万科，就在上海开发了一定比例的商用物业用以销售。去年，绿城以11.8亿元出售了旗下位于上海南外滩的写字楼绿恒大厦18套房源，均价达每平方米7.5万元。该项目于2009年被绿城以6亿余元拍得。

此前，《每日经济新闻》记者曾报道，全国的待售商铺面积超过7000万平米，巨量的商业地产库存一定程度上增加了投资者的风险。但龙湖的商业客户资源解决了投资者的后顾之忧。根据“金苹果计划”，龙湖有接触并建立联系的商户超过3000家，有1526家被引入到了龙湖商业体系，达成战略合作品牌的近200家。

不过，不限贷、不限购的商业地产带给龙湖的收入仅仅只是部分。数据显示，龙湖在去年下半年购买的多幅地块规划为开发各种类型的别墅、花园洋房、中高端公寓。这些产品中的相当一部分，是满足改善性需求的购房者。而这些产品的销售是否会受到 “国五条”政策影响目前还是未知数。

熟悉龙湖的业内人士表示，由于“国五条”的具体实施细则尚未出台，对市场的影响究竟有大，尚难以评估。

不过对龙湖来说，半年内不会有较大的财务上压力。

截至2012年6月30日，龙湖的现金及银行结存高达174.7亿元，而扣除预收款龙湖的短期负债总额也不过180亿元左右，净负债率只有49%。

在短期还债压力已经非常小的情况下，龙湖又通过一系列的财务融资降低风险：先是通过增发配股筹集30.89亿港元，又先后在去年9月和今年1月先后两次发行优先票据融资，融资金额将近9亿美元。

目前龙湖的财务情况要优于2011年。龙湖2011年中期报显示，扣除预收款外的短期负债约为140多亿元，而当时的现金及银行结存只有121亿元。在2011年年末，龙湖曾在上海、青岛、杭州等地开展抢收华东计划，降价销售回笼资金。

户型面积在变“小” 绿城调整结构合理应对

每经记者 杨羚强 发自上海

由于产品结构单一，在限购令开始执行的2011年末，绿城中国曾遇到严重的财务危机。融创中国董事长孙宏斌在与绿城成立了上海绿城融创控股有限公司以后认为，绿城陷入困境的原因之一，在于产品户型太大，面积普遍大于200平方米，目标客户群相对较小。

顺应市场调整策略

事实上，绿城一部分楼盘的产品户型甚至达到了300平方米以上，个别户型甚至超过了700平方米。超大的户型意味着高昂的总价，即使绿城的产品降价销售，有能力购买的购房者依然不多。

也因为上述原因，很多喜欢绿城产品的业内人士在“国五条”细则出台后，又一次开始担心，绿城会不会因为“国五条”再度陷入困境。

不过，这一次，人们对绿城的担心可以减少些。因为从去年开始，绿城开始越来越多地涉及小户型开发。绿城·杭州蓝色钱江是绿城开发的一个高端项目，2010年开盘时，上述项目的销售总价就超过了2000万元。但是，蓝色钱江在去年却力推50多平方米起的中小户型酒店式公寓，最低总价只有200万元。

发生在杭州蓝色钱江的故事，在绿城其他项目中得以复制。比如位于杭州高教路与五常大道的绿城翡翠湾开盘推出的就是90~140平方米的中小户型产品。在上海，绿城玉兰花园也曾在去年推出过130平方米左右的两房。《每日经济新闻》记者调查发现，2012年绿城在杭州、上海、合肥、沈阳等地都推出了小户型的产品销售。

绿城的媒体相关负责人告诉记者，顺应市场调整是目前绿城一个重要策略。开发更多市场需要的小户型产品，显然符合上述策略。

根据2012年中期报，绿城在去年对其产品结构作了很大的调整，根据市场需求和地域特点，通过户型优化设计、产品多元化来适应市场需求，提升产品竞争力，扩大产品销售范围。除了原有的产品线外，绿城去年还积极开发二、三线城市的综合体、旅游地产等类型。

延伸业务拓展利润

类似绿城中国这样在去年大面积调整产品结构的地产公司不在少数。华润在上海的佘山九里项目原先规划的都是大平层的大户型产品，销售情况不佳。华润因此调整了产品结构，开发了一批小户型。网上房地产显示，华润九里2012年推出销售的产品单套面积要比2011年小了至少一半。

除了调整产品结构以外，绿城还涉足地产延伸领域，以获取利润。除了原有的代建业务外，去年绿城还开始投资农业项目发展。但兰德咨询有限公司研究总监宋延庆告诉本报记者，绿城农业、绿城的代建项目包括绿城的养老地产，都是从服务自己客户延伸开来的。在主业利润日趋微薄的情况下，上述延伸业务将为绿城带来更多的利润。

宋延庆说，除了绿城之外，龙湖等其他地产公司目前也有各自的延伸服务产品推向市场。

不过，这些延伸服务短期还难以成为房企的利润增长点。绿城媒体相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，截至目前绿城延伸产业带来的收入在整个集团收入的占比非常小。即使收入最多的代建业务，也只占集团总收入的极小部分。延伸业务要成为绿城的新的利润来源，还需要时间。

中国奥园11.6亿拿下两地块 商住双线发展规避风险

每经记者 徐学成 发自广州

就在“国五条”实施细则出台的前一天，中国奥园刚刚完成一轮新的土地储备。

2月28日，中国奥园同一天分别在佛山和重庆拿下两幅地块，涉及资金约11.6亿元，两幅地块的土地用途均涉及到居住用地和商业用地等。

去年下半年截至目前，中国奥园在土地市场的举动显得较为高调，一旦新的调控政策出台，新增项目受到的冲击或许难以避免。

盛富资本总裁黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，“国五条”以及“按照差额计征20%的个人所得税”可以被称之为楼市调控十年来最犀利的“狠招”，受此影响，一线城市会出现交易平淡的局面，而大户型（指面积在150平方米以上的户型）产品受到的冲击尤甚。

黄立冲认为，配备不完善的二线城市的需求将会减少，而三四线城市，特别是旅游地产集中的城市，将会“很惨淡”。

从区域布局上看，中国奥园此次新增的项目依然位于其已经有项目进驻的二线城市。截至目前，中国奥园的项目主要分布在环渤海、长三角、珠三角以及重庆，按照黄立冲的观点，中国奥园的布局相对安全。

除此之外，对于中国奥园来说，能为其承担避险功能的策略或许应该是其近几年一直在奉行的 “商住双线发展”。

从其近几次拿地的思路来看，商业用地开始占据了主流。此外，中国奥园去年半年报数据显示，截至2012年上半年，其商业物业的销售收入占比已经达到了49.5%（2011年同期仅为36.7%），已经呈现出了与住宅产品并驾齐驱的局面。

香港永丰金融的一则研报透露的数据显示，2009年至2011年间，以合约销售计，中国奥园住宅项目由23.7亿元下跌10．9％至21.1亿元，洋房项目由4.1亿元增1.63倍至10.85亿元，而商业项目则由9400万元大幅上升至18.15亿元。

永丰金融指出，内地楼市调控主要针对住宅市场，而奥园过去几年积极增加商业物业的比重，商业物业比重的持续增加有助于分散调控风险。

相关分析认为，从目前政策走势来看，中国奥园在贯彻商住双线发展的同时，或许会有意增加商业物业的持有比例，而 《每日经济新闻》记者了解到，在商住双线发展的同时，中国奥园其实也在有意加快项目开发和销售的速度，以实现资金的高周转。

但与恒大、保利等房企相比，中国奥园历来不以高周转著称，因此如何保证充足的现金流成为中国奥园能否实现这一策略的关键。

记者注意到，截至去年上半年，中国奥园现金及银行存款约为5.76亿元，但一年内到期的银行贷款则达到了27.57亿元，短期还款压力并不小。在此情况下，中国奥园仍需要在调控可能加码的情况下寻求突破，以通过快速销售来缓解资金压力。