细则“突袭”改善性需求 开发商策略难言调整

每经记者 尚希 发自北京

“国五条”细则的出台给正在持续升温的楼市浇了一盆冷水。细则的重拳首先击向了二手房市场，二套房首付比例及利率调整的政策方向也直接影响到了改善性需求。

对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进向《每日经济新闻》记者指出，国五条提高二套房首付比例，是以最大化刚需购房者利益为出发点，但部分改善性需求就被挤出了政策惠及的层面。因此，这种需求会伴随着首付比例的提高而受到不同程度的抑制。

对于开发商而言，出于经营战略稳定性的考虑，大多数房企可能不会在新政后调整产品结构，反而会在产品吸引力及竞争力上做文章。

改善性需求或遭“误伤”

“目前我们项目的客户多数是首次购买千万级豪宅的购房者，全款和贷款的比例几乎各占一半。”位于北京市海淀区一在售高端项目的销售总监向《每日经济新闻》记者表示，这部分需求在接下来会受到不小的冲击。

在此之前，改善性需求的成交状况正在呈现上升态势。

统计数据显示，今年1月，90平方米以下小户型、90~144平方米中户型以及144平方米以上大户型的价格环比综合指数分别为100.54、100.57、100.63。相对于去年12月份，三类户型住宅的价格分别上涨了0.54%、0.57%和0.63%。

分析人士指出，1月份，各类户型环比涨幅较去年12月份继续扩大，其中大户型涨幅显著扩大，自2011年1月份以来首次赶超中小户型。

上述销售总监对记者表示，“这主要是因为年底的翘尾因素催热了开年的市场，购房者的购买预期变化很大，以前观望的潜在客户多数开始选择入场。”

该销售总监表示，对于改善性需求的购房者而言，选择高端楼盘一般最先关注楼盘的区域价值，其次才是配套设施以及开发商的品牌。对于这部分购房者而言，预期的影响十分重要。虽说这部分购房者可以算是改善性需求人群，但其中八成以上同样也是刚需人群。此次政策的调整无疑会加大这部分购房者的置业门槛。

财政部财政科学研究所所长贾康表示，“此次调控，改善性需求在不得已的情况下被误伤，从长远来看，应该有更多合理的方法，组合配套后再做动态优化。”

新政影响“喜忧参半”

“调控新政对于开发商而言应该是喜忧参半。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，细则对二手房市场的影响势必会挤压出一部分需求转投一手房市场，“市场的供给被压缩了，一手房的需求增多，对于开发商而言其实是一件好事。”

对于改善性需求，范小冲坦言，这部分会受到政策的打压，但从开发商的角度来说，还不至于因此就改变整个公司的开发策略。

在《每日经济新闻》记者的采访中，一位主打高端产品的房企负责人向记者坦言，目前政策的细则还未完全落地，很难对未来作出预判，因此也不可能贸然改变公司的开发策略。“不过不排除会放缓一些开发节奏，但是大的方向目前不会有任何改变。”

范小冲指出，目前政策只是提高了改善性需求购房者的门槛，开发商可以通过降低售价、分期付款等等方式来帮助购房者降低门槛。