调控政策再升级 开发商“见招拆招”积极应对

每经记者 胡廷鸿 徐学成 杨羚强 发自深圳 广州 上海

在2011年1月限购政策落地后，时隔两年，新一轮楼市调控政策的细则在今年3月1日出台。此次“国五条”大多数政策是2011年1月政策的延续，但新增了征缴房屋买卖差价的20%税收和进一步上调二套房的首付款比重，被业内认为影响较大。

很显然，主要供应大户型高端产品和中大户型改善性需求产品的开发商，将因“国五条”再次受到影响。然而，这一次调控还会像两年前那样，成为部分开发商的漫长“冬天”吗？

为此，《每日经济新闻》记者调查了龙湖、绿城、万科等地产商的库存产品和财务报表，希望借此“管中窥豹”，进一步了解新一轮调控对开发商的影响。

改善性需求销售占比过半 万科称无需调整产品策略

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

去年5月楼市成交回暖以来，改善性需求明显增多，相应地反映在开发商住宅销售结构表上。

2月28日，万科公布2012年年报，去年144平方米以下中小户型占比上升至90%，其中90~144平方米户型占比呈现逐年上升趋势，目前已经达到44%；改善性需求销售面积占比达到54%，比2011年上升5个百分点。

万科销售结构中改善性需求占比明显上升，印证了在限购政策下改善性刚需增加的市场变化。

但是，“国五条”实施细则在压缩投资性需求的同时，也将对改善性需求造成一定的冲击。在此情况下，万科今后的中小户型比例是否会继续上升，万科产品策略会否调整？

对此，万科董秘谭华杰表示，无论政策环境还是市场如何变化，自住需求总是最稳定的，这已被2008年以来完整的行业周期所验证。因此，万科将始终坚持主流产品定位，同时目前万科的产品策略无需调整。

改善性需求占比上升

自从2010年实行限购政策以来，万科的销售业绩不降反增，去年更是创下历史新高。

万科年报显示，2012年万科累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额达到1412.3亿元，增幅分别达到25%和31%。今年1月份，万科销售面积达到161万平方米，销售金额达到190.7亿元。

值得注意的是，在调控政策下，从2012年下半年开始，一二线城市改善性需求就开始逐渐增多。一直坚持刚需产品策略的万科，住宅产品销售结构也在发生变化。万科提供的资料显示，2012年万科90平方米以下户型按套数销售占比首次跌破50%，降至46%；而90~144平方米户型销售占比则逐年上升至44%，这是万科从2008年调整产品策略以来该户型比例首次超过40%。2009年，万科90~144平方米的户型销售占比为29%。

整体说来，万科144平方米以下的中小户型产品销售占比上升至90%，而2008年该比例仅为83%。

对此，谭华杰解释称，从万科的成交情况来看，90~144平方米小户型三房销售占比上升，主要是因为限购政策使得购房者十分珍惜手中的购房资格，大多选择一步到位。

此外，2012年万科首次置业产品的比例依旧维持在33%的水平，而改善性需求销售面积占总体销售面积的比例则由2011年的49%上升至54%，其他需求比例下降为13%。

刚需产品策略不变

对于“国五条”细则，不少观点认为，无论是二套房首付比例和贷款利率增加，还是二手房转让征收20%所得税政策，都将对日益抬头的改善性需求造成打击。

在此情况下，万科2013年的产品策略是否会作出相应调整？对此谭华杰向 《每日经济新闻》记者表示，目前万科客户仍然以自住需求为主，产品策略不用调整。万科早在一年前就关注到改善性需求增加的市场变化，由此在小户型三房供应方面有所增加。

值得注意的是，2012年“安信地板门”事件让万科遭遇了近年来最大的“质量危机”，使得万科装修房战略饱受质疑。

尽管如此，万科装修房战略依旧未变，装修房交付比例进一步上升。在2012年业绩发布会上，万科透露，2012年实现交付房屋超过10万套，其中装修房超过8万套，占比超过80%。对此，万科在年报中称，万科的装修房战略基本实施完成。

招商加码商业地产 未来5年占比或达两成

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

和龙湖增加销售型商业物业的例子相同，招商地产也在加码商业地产开发。这一措施，也在一定程度上减小了“国五条”对大户型产品占有较多比重的招商地产的业绩冲击。

根据计划，2013年，招商地产位于蛇口的海上世界综合体项目将全面开业运营，而招商旗下在北京、漳州、南京等地开发的酒店、购物中心也将陆续亮相。

据招商地产副总经理张林透露，目前招商在商业地产的多个产品取得进展，并将于今年竣工或开业。

张林称，目前商业地产比重占招商地产投资额的10%左右，持有型物业已建成面积约90万平方米。预计未来五年商业地产投资比重将达到15%~20%，持有型商业租金收入将以每年5%~10%的速度增长。

此外，预计将有超过500万平方米的优质土地资源在未来注入招商地产。

提升商业地产投资比重

招商地产在商业地产领域的战略布局即将揭开面纱。

日前，招商地产旗下商业地产投资运营平台——深圳招商商置投资有限公司 （以下简称招商商置）宣称，历时两年多改造的蛇口海上世界将在今年9月起全面试营业，届时海上世界广场、招商局广场、深圳希尔顿酒店等多个商业运营项目将开业。

招商地产在2011年整合了旗下的商业地产业务，成立了深圳招商商置投资有限公司，去年3月，招商商置正式挂牌。

据介绍，招商商置全面承担招商地产旗下商业地产项目管理和经营业务，负责全国25个城市商业地产项目的投资、招商、推广、运营及处置，所管辖业态涵盖写字楼、购物中心、产业园区等，已与20多家国内外著名连锁商家结成战略合作关系。

《每日经济新闻》记者获悉，截至2012年底，招商地产在全国管理的商业项目出租面积达90万平方米，可出租面积达78万平米，年租金收入达7.2亿元。

张林称，目前商业地产比重占招商地产投资额的10%左右，预计未来五年商业地产投资比重将达到15%~20%，持有型商业租金收入将以每年5%~10%的速度增长。以此推算，五年之后，招商地产持有物业租金收入最低接近10亿元。

将注入500万平方米土地资源

从2011年成立招商商置之后，并未见招商地产有任何动作。除了原计划投资的海上世界综合体项目在兴建之外，招商地产的商业地产战略并不为外界熟知。

对此，张林称：“我们做大做强商业地产的姿态很积极，但对商业地产也非常慎重，希望做一个成一个。”

据了解，目前，招商商业地产版图将继续扩大，超过500万平方米的优质土地资源将在未来注入，深圳、广州、南京、重庆等地将出现大型商业项目。

他透露，随着核心项目的发展，在产品线的梳理整合方面取得了一定的进展。除了海上世界将全面试营业、招商局广场今年下半年将投入使用外，南海意库也将完成升级改造。今年2月19日，位于北京燕莎商业中心的北京康莱德酒店正式开业。此外，漳州的美伦山庄、深圳的希尔顿酒店也都将于今年开业。除此之外，在一线城市核心地块，招商地产还将寻求机会布局纯商业综合体招商局广场项目，项目以写字楼产品为主。