调控再度升级 “国五条”止沸楼市

开发商篇

细则未落地 新盘短期难降价

每经记者 尚希 李怡 发自北京

“楼市调控国五条细则公布，卖房差额按20%征税。”手机上的一行字让北京通州某楼盘销售刘敏（化名）心里一紧，草草看完整个新闻，他悬着的心才稍微放松了一些。随后，刘敏发短信向领导询问第二天的工作安排，得到的回复是，“一切照旧”。

3月2日，也就是“国五条”新政细则公布的第二天，刘敏所在楼盘如期开盘。“这个政策对我们目前来说影响不大。”刘敏向《每日经济新闻》记者展示的照片显示，灯光闪烁的沙盘四周挤满了看房的人群。刘敏告诉记者，相比1月份首次开盘的均价，这次上调了1000元/平方米，但看房者的热情似乎并未受到影响。

价格明涨暗“降”/

刘敏告诉记者，由于此次新政不同于此前的“限购令”，对房地产市场的影响主要集中在二手房，其所在的新房楼盘“免遭此难”。

3月3日，记者在该项目售楼处看到，由于正值周末，前来看房的客户的确不少。售楼大厅里二十多个接待客户的圆桌座无虚席，销售人员穿梭在看房者中，不时拿出手机计算价格。

“昨天开盘我们一共签约了100多套房。”刘敏告诉记者，由于项目主打高端住宅，主力户型集中在三居和四居，所以项目中为数不多的两居户型总价较低，吸引了很多购房者。

刘敏称，目前已开盘的162套两居室房源，已经消化了60%。不过，记者采访发现，销售人员口中的价格上涨，可能更多的是一种刺激购房者的“营销手段”。

“我们一期开盘的均价优惠后是在23000元/平方米左右，现在为24000元/平方米。”刘敏告诉记者，一期开盘时最多能享受5万元抵15万元的优惠，而现在只能享受5万元抵10万元。同时，据其介绍，一期贷款的客户可以享受每平米2000元的优惠，而目前只能优惠1000元。

然而，当记者以购房者身份提出想要选购一套三居室时，刘敏算出的最终销售均价为22000元/平方米左右，此前提到的一期的优惠也依然可以“特别”执行。

《每日经济新闻》记者从北京市住房与城乡建设委员会网站上查询到，该项目的拟售均价为26938元/平方米。

“对于购房者来说，经历了几次调控之后虽然预期有所改变，但一旦看对了产品，还是会出手的，并且此次调控主要是针对投资性购房。”上述销售总监表示，3月份计划推出的全新项目目前也并未改变推盘节奏，同时，也没有制定特别的优惠政策，“还是会根据产品的品质而定。”

推盘策略或生变/

昨日，记者走访了北京多个在售楼盘，售楼处大多表示“暂时并未下调销售价格”，不过销售人员也暗示未来是否会调价尚未确定。

“现在具体的实施细则还没有落地，不好去谈策略的改变。”一位开发商人士表示。兰德咨询总裁宋延庆向记者强调，市场预期的改变可能会影响部分房企的销售收入，从而加大房企现金回笼压力。

有消息人士指出，某知名房企已经着手调整推盘节奏，重新制定部分项目的销售计划，其推盘节奏显然已经被新政打乱。“新政对整个楼市都会有很大影响，整个市场的心态都可能会发生改变，二手房首当其冲，一手房也会受到影响”。北京一家央企开发商负责人表示，目前很多项目都在等北京版细则出台后再决定推盘的策略和定价。

“从北京的市场情况来看，等3月年度新建商品住房价格控制目标实施后，如果房价走势继续上涨，二套房贷款政策收紧将是大概率事件。”链家地产市场研究部张旭告诉记者。

记者发现一些楼盘打起了新政之后的 “优惠牌”。“二套房贷的首付比例如果提升到70%，我们还有一个操作办法可以帮您降低首付款。”刘敏神秘地告诉记者，目前项目针对二套房贷款购房者可以享受首付比例低至40%的优惠，“到一年半之后放款之前，您再补齐这部分首付款就可以了。”

“其实这样的操作手法可以说是打了政策的擦边球。”亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，在限购令来临之初也有很多楼盘通过分期首付来吸引购房者，“其实这样也是想通过降低首付比例吸引购房者，但这也可能是短期效果。”在郭毅看来，在市场出现观望情绪后，购房者更多还是会关注其所购项目房价的上涨趋势，而非首付比例。

郭毅告诉记者，国五条细则完全落地前，放缓推盘可能会是开发商最主要的策略，“市场观望态度尚不明显，开发商暂时不会做出价格的大幅调整，只是说心理预期会有所降低，也许会下调价格上涨的幅度。”郭毅表示，随着购房者纠结情绪的加重，不排除一部分项目价格会出现微幅下调。