调控再度升级 “国五条”止沸楼市

政策篇

出售自有住房按20%征税 局地早有存在

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

上周五（3月1日），中国政府网发布 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），楼市调控再度加码，这被业界称为 “国五条”。“国五条”要求，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

昨日 （3月3日），《每日经济新闻》记者在采访相关部门负责人时得知，二手房交易环节个税按20%征收政策在深圳早已有之。

由于目前各地尚未出台“国五条”的具体实施办法，此次按“转让所得的20%计征”与此前各地的20%征收有何差异，目前尚无法确定。

20%的个税标准各地一直存在/

在“两会”召开之际，近几月楼市回暖迹象致使新的房地产调控政策祭出。

“这次调控政策的出台与此前所提的坚持房地产调控不动摇有关，政府担忧两年多的楼市调控政策可能成为‘空调’”。对此，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析说。

记者仔细研读上述 《通知》发现，新的调控政策更多是重申继续严格执行过去调控的措施，凸显政府坚持房地产调控不放松的决心。除了继续明确各地从严执行商品房限购、差别化信贷政策、加强土地供应和保障房建设之外，还规定将提高二套房首付比例和利率，加快推进房产税试点工作。

此次调控新政出台，最引人关注的是，要求税务、住房城乡建设部门密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

实际上，上述20%的个税标准，早在各地执行的二手房交易环节税收征管过程中就一直存在。值得注意的是，“国五条”并未规定具体执行时间和期限，而此前在各地执行的二手房交易中，已有相关个人所得税征税标准。

据了解，2011年7月，深圳推出二手房按评估价过户征税新政，其中就规定，二手房交易环节个人所得税征收有两种方式，即核实征收和核定征税。核实征收方式以计税价格与房产原值差额的20%征税，而核定征税方式是普通住宅按核定价1%征税，非普通住宅税率是1.5%。无论何种征收方式，自用满5年（含5年）且是家庭唯一住房的免征个人所得税。

上述《通知》规定，按规定应征收的个人所得税，并且能核实房屋原值的，才依法严格按转让所得的20%征。而各地具体执行政策细则尚未明确规定。也就是说，按照深圳市现有的政策，购房满5年或以上出售的仍然属于免征个人所得税范畴，不用缴纳20%的个人所得税。

对于上述政策的影响，宋丁认为，新政增加的交易成本将被转嫁到购房者头上，没有施行二手房按评估价征税政策的城市，阴阳合同等不合理现象可能增多。

深圳市地税局相关负责人表示，二手房交易环节个税按20%征收的政策早已有之，税收调节只是楼市调控的一个方面，该政策执行两年多来，对深圳市场影响不大。

据悉，在实际操作过程中，深圳按核实征收方式征收个税的情况较少，大部分均以按评估价核定征收的方式。目前国内已有北京、上海、广州、深圳、成都、南昌等多个城市已经开始试行二手房按评估价过户征税政策，其中按核实征收方式征税的税率也大多为20%。

或致二手房成交量下降/

“国五条”主要是重申从严执行以往调控政策，其影响如何将视各地方政府执行力度。可以预见的是，如果二手房交易严格征收20%的个人所得税，将使短期炒房行为得到遏制。

“二手房交易个税的20%以及二套房首付比例提高，会增加交易成本，影响炒房者和购房者心态，可使二手房交易短期出现降温。”中原地产华南区总裁李耀智称。

据了解，2011年7月，深圳开始执行二手房按评估价过户征税政策，一周之内二手房成交量暴跌九成。从以往经验来看，楼市成交量出现骤降，将使房价面临巨大下行压力。

对“国五条”的解读，美联物业全国研究中心预估，交易环节的税率上提，业主将持房待售，买家将持币观望，二手市场短期成交量将陷入冰点。根据过往税收方面的政策经验，征收高额税率（10%以上），将减少一半的交易量。

此外，短期而言，新的调控政策将使二手房价横盘，如果买卖双方僵持的时间超过半年，房价则会下行。中期而言，有效房源将急剧减少，加剧二手市场的供需失衡。