楼市调控需精细化

◎郭文婧（华中师范大学副教授）

二手房交易中个税按个人所得的20%征收，部分城市上调二套房首付和贷款利率，限购进一步推开…… “国五条”及其实施细则的及时出台，释放了政策将持续从紧的信号，彻底打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想，无疑是值得肯定的。调控“杀手锏”对楼市影响几何？有一种声音，需要引起重视：针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。

忧虑之一，高额个税将转嫁给购房者，反而抬高房价？征收20%的个税，导致售房者报价偏高，刚需转而集中于新房市场，由于调控只有目标而没有“限高令”，会否抬高新房价格？忧虑之二，高额个税将导致二手房房主惜售，转出售为长期出租，导致租金高涨？虽然理论上由售转租增加了出租房的供应，租金理应下跌，但国外的实例却是征收高额资本利得税导致了租金高涨。忧虑之三，改善性需求往往是先买后售，高额个税直接让改善性需求躺着中枪，买不起，更卖不起。

以市场手段从交易环节打击投机炒房，是楼市调控的正确方向。中国“高房价”的根源，主要是土地财政导致的高昂地价成本，政府保障房、经适房、廉租房、公租房的供应短缺导致的市场单一化，宽松的融资环境导致的开发商坐地起价，要从根本上解决“高房价”问题，在逐渐常态化市场手段的同时，在阶段时期内，还需要更严厉的行政手段和金融手段，这也是避免新政伤及无辜的要害所在。

楼市调控新政该如何精细化，以避免伤及无辜？首先，在征收高额个税的同时，应建立跟家庭负担、改善性购房挂钩的退税政策，避免扼杀改善性需求者的生活质量提高。其次，提供足量保障房、经适房的供应以平抑房价，也增加刚需者的选择余地，避免单一的商品房供给让刚需者还是买不起房，甚至面对房价继续上涨之忧。第三，在征收差额20%个税的同时，对多套房或超过一定人均面积住房加征累进房产税，逼迫炒房者不得不降价售房。第四，加强廉租房、公租房供应以平抑租金，同时，健全出租房屋所得的监管和税收政策，避免以租代售影响市场供给，也避免租金高涨。

房屋兼有消费品和投资品的双重属性，仅在交易环节做文章，最后还是“羊毛出在羊身上”，高额个税极可能还得由购房人买单，不能从根本上解决高房价问题。新的调控政策，应该推出精细化的配套政策，以避免伤及无辜。更有效的措施，还是应该从解决地方政府的土地财政压力入手，遏制变相放松调控的冲动，切实执行房价控制目标和问责机制，明确和稳定房价预期，将市场导入良性循环。