“国五条”能否挤出楼市泡沫

◎易宪容（中国社科院金融研究所研究员）

市场可能不会想到，国务院为何会在此时出台如此重大的房地产调控政策。市场同样不会想到，“国五条”甫出，房地产市场与A股市场的反应会如此截然不同。房地产市场人士认为，“国五条”是老调重弹，该政策对当前房地产影响微乎其微；但A股市场则不然，“国五条”出台之后的第二天，立即把A股市场杀得落花流水，特别是与房地产业相关的股票更是跌得惨不忍睹。

“国五条”是不是如市场人士所言仅是老调重弹，这种调控只能让国内房价越调越高？其实，这仅是房地产市场人士凭以往的经验来理解现实，仅是以个人之利益来观察未来房地产市场并认为会发生什么。

因此，笔者认为上述现象说明了以下几个方面的问题。一是政府对国内住房市场性质认识得十分清楚，即当前住房市场是一个投机投资市场，因此对于这个市场房地产宏观调控就得改变以往对供求关系管理的方式而转向到预期管理方式上来。“国五条”在当前这个时候出台，最根本的目的就是要稳定预期，或让房价上涨预期逆转。

二是既然当前住房是一个投资投机为主导的市场，而全国多数城市房价上涨在停滞了近两年后又开始全面上涨，也就是预示着早几年国内不少城市以房地产为主的资产价格又开始在飙升，巨大的房地产泡沫继续在吹大。如果让这个泡沫吹大，国内资产价格泡沫破灭将面临巨大的风险。所以“国五条”的核心或原则就是要严格遏制房地产投资与投机，挤出房地产泡沫。

三是近年来国内影子银行盛行，很大程度上都是与国内房地产的资产泡沫还在继续吹大有关。我们可以看到，在2012年稳增长政策的带动下，尽管货币政策工具在利率调整十分微小，但是这种利率微小变化，却让国内住房市场预期发生了根本性逆转。近两年的国内“量降价滞”的僵局就在这种情况下出现转变。而正是在这种住房市场预期根本转变的过程中，不仅银行信贷增长远远超出市场之预期，而且社会融资总额连创历史新高。这也表明我国资产泡沫风险，在这几年调整之后又开始重新聚集，并来势汹涌。如果央行货币政策重新收紧，不仅房地产泡沫面临破灭的风险，而且国内影子银行的风险也有可能暴露出来。“国五条”推出之后，为何A股市场反应会如此强烈，就是预期到出台的房地产政策可能挤出房地产泡沫而导致挤出资产泡沫而把金融体系的风险暴露出来，导致整个经济增长重新下行。

“国五条”能否真正挤出当前房地产市场泡沫？这是市场最为关注的问题。尽管“国五条”看上去新的内容不多，但是却为未来房地产政策重大调整留下了巨大的空间。无论是住房信贷政策的调整，还是各种房地产税政策出台都是如此。尽管“国五条”仍然强调政府行政干预政策还不应立即退出市场，但是市场应该看到，这仅是保证现行的房地产宏观调控政策的延续性与过渡性，而不是强调这些行政性干预政策的有效性。因为，要挤出房地产泡沫最为重要的工具仍然是通过惯常的经济杠杆（信贷与税收）。对此，“国五条”基本政策阐述得十分清楚，只不过需要新一届政府上任之后认真落实执行而已。

正是从这些角度来看，“国五条”对现在的意义会与以往的房地产宏观调控政策有很大不同，市场绝不可低估新一届政府上任后真正推出坚决挤出当前房地产泡沫的政策组合。这次“两会”后的政府报告中应该会见真章，国人且拭目以待。