雅戈尔杭州地王两年后规划出炉 土地金缴付问题存疑

每经记者 徐杰 发自杭州

拿地后沉寂已有两年之久的雅戈尔（600177，SH）杭州申花地块，最近有消息称，有望年内动工。

近日，杭州市规划局网站公示了杭政储出【2010】53、56号地块两宗土地的设计总平面图、主要立面图、剖面图等，如果公示阶段无异议，这意味着上述地块的规划方案将进入审批阶段，一旦规划审批通过，该项目将进入开工建设阶段。

规划批前公示

1月16日，杭州市规划局网站对杭政储出【2010】53、56号地块两宗土地进行了规划批前公示，公示内容显示，两宗地块总占地面积为54510平方米，地上总建筑面积为134973平方米。

从所公示的规划方案可以看出，53号地块内，建筑采用围合式布局，而56号地块内，建筑遵循着比较规整的中轴对称格局。杭州规划局明确相关公示内容为建筑设计规范、设计总平面图、主要立面图、剖面图，公示时间自2013年1月17日至1月26日，如有异议，可以于1月27日向杭州市规划局及相关职能部门反映。

《每日经济新闻》记者对比此次规划方案及当初土地出让时前后两者的规划指标，发现容积率及建筑面积均未出现增减。

杭州市国土资源局土地成交信息显示，上述两地块由雅戈尔于2010年10月30日以总价24.21亿元的高价摘得，其中杭政储出【2010】56号地块经过8轮竞价，最终成交价12.56亿元，折合楼面价18114元/平方米；而另一宗地块，53号地块经过15轮竞价，最终成交价11.65亿元，折合楼面价17751元/平方米。

数据对比可见，这样的楼面价依然为其所在的申花板块的“地王”，这也是继“杭州商学院地块”后，雅戈尔再次成为杭州地王。

然而，从拿地至今，已经过去两年有余，周边同期或稍晚推出的土地已陆续进入销售期，但上述两地块一直沉寂至今。也因此，两年以来，雅戈尔退地传闻屡次传出，甚至频频遭到“囤地”或深陷“地王之困”的市场质疑。

拿地后久未动工

时下，雅戈尔杭州申花地块规划方案进入了公示阶段，但该地块为何可以从拿地至今两年之久不动工？

根据国土资源部颁布实施的《闲置土地处置办法》相关规定，闲置一年按照土地出让价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。而《每日经济新闻》记者获悉，上述地块出让时约定的动工时间为2013年6月，这也意味着该项目从拿地到动工被允许的期限长达两年以上。

一般来说，房地产项目土地动工的期限要求均在出让时间一年内。对于上述地块动工时间延长的理由，截至《每日经济新闻》记者发稿时，均未从杭州市国土资源局及雅戈尔方面获得相关回复。

还值得注意的是，虽然上述地块已于2010年10月份出让，但在土地款支付问题上却显得有些“扑朔迷离”，雅戈尔2012年财报还未披露，其2011年财报显示，该地块24.21亿元的土地款，截至2011年12月31日，已支付土地出让款12.11亿元，付款额度为合同总价的50%，余款在2012年6月3日之前付清。而其2012年的中期财报显示，杭州市国土资源局位于雅戈尔预付款项金额单位的首位，预付款项约为12.11亿元。

杭州市国土资源局资料显示，杭政储出【2010】53、56号地块两宗土地成交日期是2010年10月30月，如果按照财政部、国土部等五部委发布的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》及杭州市政府出台的相关规定，则雅戈尔最迟在2011年就必须付清24.21亿元的全部土地款。

面临库存压力

对于雅戈尔而言，现在的杭州申花地块入市将面临不小的压力。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，杭州申花地块目前所在版块在售的楼盘包括丽晶湾、莱德绅华府、欣盛东方福邸、中顺上尚庭及包括保利地产旗下的香槟国际和绿城房产参与的合作项目赛丽绿城慧园，2012年，前述在售楼盘中，最低价格为14000元/平方米；最高的为33000元/平方米。

而在2010年雅戈尔拿地时，上述两宗土地的楼盘价均在18000元/平方米，“这样的楼盘价决定了楼盘须定位中高端，而这样的售价就必须与杭州本土开发商开发的欣盛东方福邸，及绿城参与的赛丽慧园等产生很大的竞争。”杭州一房地产资深研究人士认为，“压力不小”。

此外，公开数据显示雅戈尔的存货目前处于较高的水平，2010年、2011年，雅戈尔的存货分别为187.27亿元和233.07亿元。截至2012年9月末，这项数据高达239.53亿元，占公司总资产的50.32%，其中房地产存货占据90%以上比例。

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