南通楼市难以承受之重：600万平方米库存压顶

探源篇 南通楼市“围城”：里面不停在建，外面不想进来

《每日经济新闻》记者在南通调查时，站在所住酒店的楼顶看去，整个南通犹如一个大工地，施工的塔吊随处可见。“现在南通除了主城区工地少一点外，开发区和新城区到处都是工地。”南通出租车司机陈师傅说道。

“南通楼市目前在建及库存合计总体量应该在1200万平方米以上，而这些在建项目大部分会在今年下半年陆续上市。”刘洋说。

数据显示，在南通，近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间需要近15年，随着这些土地的大量涌入，在高供应量之后，空置率、市场消化难题也随之而来。对于南通，千万平方米的库存，无疑是难以承受之重。那么，又是什么原因造成了今日的局面？

一条路挤了几百万平方米新盘

据《每日经济新闻》记者不完全统计，南通本地百万平方米以上的项目就有8家，而在这些超级大盘中，南通本地开发商中南建设所开发的中南世纪城和中南世纪花城尤为引人注意。

据公开资料显示，中南世纪城的总建筑面积为180万平方米，中南世纪花城的建筑面积为125.8万平方米。

对于这两个大盘，不少南通市民在接受记者采访时表示，如果不是南通市政府和学校迁入的话，那里的房子估计很少有人会买，房价也不会卖这么高。

“中南城哪里是开发商项目，简直就是造城，现在新城区的中心就是中南世纪城和中南世纪花城两个楼盘。”南通一位出租车司机说。

在现场，记者看到数十栋高楼盘踞在南通体育中心周围，部分楼盘已有业主入住，周围的商业配套设施如银行和超市也都在有条不紊地配套建设中，“商品房项目我们都已经销售完毕了，世纪花城那边还在销售商品房项目，我们这边目前在售的只有商业项目。”中南世纪城售楼部一位工作人员对《每日经济新闻》记者说。

据中南建设2012年半年报显示，南通中南世纪城规划建筑面积为180万平方米，截至去年6月30日销售结算面积为81.8万平方米。中南世纪花城总规划面积为125万平方米，截至去年上半年销售结算面积只有29万平方米。

除了新城区汇集了上述两大超级楼盘外，南通永怡路同样汇集了大量楼盘。在永怡路现场，记者看到一栋栋高层住宅拔地而起，与周围道路矮小的楼盘形成鲜明的对比，如万科金域蓝湾、北城一品、嘉御龙庭等项目，而距离永怡路不远处的华强城和恒生尚盛湾项目也较为显眼。。

从这些楼盘的总建筑面积来看，其中恒盛尚海湾项目的建筑面积为69万平方米，华强城为140万平方米，万科金域蓝湾为22万平方米，保利香槟国际为57.5万平方米。

“仅一条路新开发的楼盘总体量就是400多万平方米，这不是开发住宅项目，这简直就是在造城。”连日来，一直陪同记者采访的南通当地一位同行记者也忍不住感叹道。

除了永怡路之外，南通市开发区惠仁北路两侧以及新开北路两侧也同样汇集着数百万平方米的楼盘项目，而新城区围绕着中南建设中心展开的周围楼盘总体量同样也达到数百万平方米。

刘洋表示，“就南通现在的消化能力，百万平方米的大盘想要销售完毕，难度可想而知。”“如果销售不佳，开发商资金难以回笼的话，这些超大规模的楼盘极有可能重蹈鄂尔多斯的覆辙，泡沫破裂，烂尾楼频现。”

“来南通买房的外地人不多”

刘洋对记者说介绍说，南通的房地产市场是在2007年之后发展起来的，“政府加大了推地速度，加上当时房地产市场的火热，自然开发商的项目也就越来越多。”

高供应量和高房价，与之相适应的是不是高消化能力？对于这个问题，几乎所有接受《每日经济新闻》记者采访的南通当地人的答案都是否定的。

数据显示，南通市区常住人口仅为113万人，全市人口（包括下辖县区）700多万人。“南通本市人大都有住房，一家有好几套的情况也不在少数。”刘洋表示。

同时，不少南通出租车司机也对记者表示，“现在来南通买房子的大部分都是周边县城的。”

对此，南通一家房地产中介负责人宋经理对《每日经济新闻》记者说，“南通本地人对房源需求量不大，来南通买房的外地人也不多，所以整体的成交量就不高。”一位售楼部人员也告诉记者，他所在项目的销售95%都是南通人买的，外地客户很少。

机构统计数据显示，截至2012年7月15日，南通楼市库存量达到53225套，按近期每个月的销量计算，这些库存需要5~6年才能消化完毕。“如果依靠南通目前本地人的消化能力来计算的话，这个时间可能会更长。”刘洋表示，目前南通还有6000万平方米土地待开发，“如果这些土地被开发的话，那么南通的楼市库存可能会更惊人。”

此外，刘洋还表示，南通楼市的现状也和之前出台的一项政策相关。2012年7月，南通市房管局出台了《关于市区普通商品房相关配套规费延缓征收的会办意见》等配套文件。文件显示，自2012年7月1日起，为使符合预售条件的商品房尽快上市销售，增大商品房供应、增大购房市民的选择范围，促进房地产市场健康发展，各规费征收部门对原先房地产开发中，必须在申领商品房预售许可证前缴交的基础设施配套费、人防建设费和白蚁防治费，延后改为在楼盘主体竣工后的接水环节征收；另外，商品房预售许可证发放的主管部门房管局，在房地产开发项目新型墙体材料专项基金和散装水泥专项基金足额缴交后将先行发放预售许可证；最后，对限价商品房等惠及民生的开发项目一律先行发证，加大保障性住房的供应力度。

“这个政策实施后，在一定程度上放松了对项目的审查力度，这也是导致目前南通楼市供应量达到顶峰的一个因素。”刘洋表示。

多家银行开发贷条件严格

虽然库存压力以及楼市所面临的风险不小，但是南通金融部门并未完全停止开发商贷款。

1月10日，记者以一家上市房企开发商的身份走访了南通多家银行，其中中国银行南通分行人民路支行一位负责人说，他们没有停止开发商贷款，但是相对于以前有一些调整，“目前仅对一些资质较好的开发商和一些大的上市房企提供贷款，而那些资质一般的或者现金流不好的开发商我们不会提供贷款。”

而在中国建设银行南通一家分行，记者同样以开发商的名义咨询贷款的情况，该行信贷部门一位工作人员听到记者所说的公司名字之后，迟疑了一会儿说，“一些资质较好的开发商目前我们肯定会提供贷款，但是审核非常严格，资质不好的开发商在贷款方面有一些限制。”

随后，记者向工商银行、农业银行等银行询问时，得到了类似的答复，“前两年楼市行情好的时候，不少银行负责贷款的客户经理在开发商刚拿地之后，就会主动上门询问是否需要贷款，有时候几家银行在竞争同一个客户。”南通一家银行信贷部门的负责人李经理对《每日经济新闻》记者表示。

南通隐现鄂尔多斯“魅影”？

对比被曝光楼市面临风险的城市，不难发现，虽然南通的情况并没有鄂尔多斯那么严重，但是鄂尔多斯的影子已经隐隐显现。

与贵阳相比，统计数据显示，截至2012年9月30日，贵阳房地产市场存量约590万平方米，而南通在2012年10月库存量步入了600万平方米的水平。上述数据说明，作为三线城市的南通库存已经超过贵阳，而相对贵阳的城市常住人口，南通仅有100万左右城市人口，无论在房价和外来人口方面，南通都无法与贵阳相比。

“南通的大部分楼盘单价都在一万左右，贵阳均价却只有4000元上下，南通的外来人口肯定没有作为省会城市的贵阳多，所以南通的消化能力也肯定不如贵阳。”江苏房地产行业协会一位负责人对《每日经济新闻》记者说。

国内一家地产研究院的张姓负责人对 《每日经济新闻》记者说，“从南通人口基数来看，仅依靠目前的人口消化楼市库存显然很困难，而作为三线城市的南通，对外来人口的吸引力也有限。还有一点就是，如果南通的房价没有下滑，以及政府不针对目前的楼市情况作一定的政策调整的话，那么南通很有可能面临和鄂尔多斯一样的危机。”

专题：《南通楼市隐现“鬼城”危机》  

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