黄人天：金融投机资本加剧房地产市场分裂

◎黄人天（独立经济学家）

我国短期房地产市场在卖方操纵下分裂为潜在房地产市场和实际房地产市场。在卖方的背后，有一种力量作为后盾，这就是金融机构。正是金融业对房地产业的全面介入，使供给小于需求的长期根本矛盾被放大，卖方操纵能力得到提高，市场分裂程度加深，市场分裂时间延长。

改革开放三十多年来，少数先富起来的中国人除了进行高端消费和扩大再生产之外，尚有相当部分货币财富无法在实体经济中找到出路，这些剩余货币满世界寻找机会，形成金融投机资本。

在金融投机资本泛滥的时代，同样的货币财富，存在银行里是负利率，买股票波动太大，而房地产由于供给小于需求的长期根本矛盾而具有保值增值属性，易涨难跌，因此成为金融投机资本保值增值的最佳途径之一。

给房地产金融化铺底的是那些被称为“房叔”、“房婶”的低活跃度金融投机资本，他们是房地产市场上的死多头，他们认定房子长期看涨，所以把房子当作货币财富保值增值的手段。过去十多年，事实证明这些“存”房者是对的，他们的货币财富不仅没有被通胀侵蚀，反而翻倍增值。

正因为“存”房者是对的，房子作为投资工具就具有了赚钱预期，这就吸引了一部分高活跃度金融投机资本进入房地产市场。其买房的目的是为了利用赚钱预期来倒手获利，也就是说他们是“倒”房者。当“倒”房者大量入市之后，房价涨幅就完全脱离了正常供求关系。

非正常的供不应求使房地产开发成为一门高利润率的好生意。一部分金融投机资本直接转化为房地产开发商，另一部分则转化为给房地产开发商提供融资支持的信托、民间借贷等金融机构。

但高收益率的信托、民间借贷的机会终归是有限的，更多的剩余货币不得不集中于低收益率的商业银行存款之中，给商业银行带来巨大的利息压力。不过，由于有房地产开发的热潮，利息压力转化为向房地产开发贷款的动力。实际上在剩余货币泛滥时代，商业银行也成为一种金融投机资本。

大量的金融资本制造出大量的房屋供给，如果没有足够的房屋需求增长，短期内市场必定供大于求，造成房价下跌，于是商业银行担负起了制造足够和持续房屋需求的“职责”。他们给购房者提供按揭贷款的行为一定程度上是透支未来的市场需求，因为很多购房者本来买不起房子。

一场供需两旺的房地产财富盛宴就这样制造出炉，持续的市场繁荣致使房地产业利润率持续上升。国务院发展研究中心出版的 《中国住房市场发展趋势与政策研究》显示，2003年前后，我国房地产业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相仿，而在2007年之后年均即达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。

在供需两旺的市场中，开发商就会经常为牟取更高利润捂盘惜售，“存”房者则“存”得更多，“倒”房者的囤货量也更多，于是空置房就越来越多，房地产市场的分裂也越来越深重。

正是由于金融机构对房地产市场买卖双方的长期支持，高房价就成为可以长期维持的畸形的市场均衡价格。由此可见，高房价的性质完全是金融性的，金融业和房地产业已经结成了牢固的利益同盟。

正是由于利益同盟是牢固的，因此当宏观调控导致商业银行贷款渠道受限时，金融投机资本就另辟蹊径，从信托、民间借贷等渠道为房地产业不断提供融资支持。如此一来，开发商的资金链仍然总体宽松，因此仍然可以控制供给，于是高房价畸形均衡仍然总体得以维持，而我国房地产市场也继续分裂。

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