冯海宁：拿什么防范中国楼市分化风险

◎冯海宁

1月8日，中国指数研究院发布报告认为，预计未来一段时期内，一线城市土地供应短缺，未来住宅价格上涨压力较大，广大三四线城市供应充足，但潜在需求相对较弱，部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。

无论是从机构研究报告来看，还是从笔者调查很多城市情况来看，一线城市与三四线城市在土地供应和需求端，确实呈现出冰火两重天的局面。一线城市土地供应不足，但需求却很旺盛；三四线城市土地供应则面临过剩风险。很显然，土地供需出现的分化，最终将反映在房屋供需、房价变化等方面。我们必须警惕并防范楼市分化的这种风险。

一线城市土地供应不足，会造成未来房价上涨压力增大，供需矛盾更加突出，不仅增加了购房者经济负担，而且还增加了宏观调控难度和住房保障压力。而三四线城市土地供应过剩，不仅会造成土地资源浪费，而且土地供大于需，也会造成土地价格贬值，影响子孙后代利益。所以，必须通过调整不同城市土地供应指标让土地供需实现平衡。

笔者以为，出现土地供需冰火两重天的局面，不外乎三个原因：从供应端来看，一线城市可供出让的土地资源总体偏少。而三四线城市土地资源相对充裕，自然放开供应。从需求端来看，一线城市人口总量多，对房屋和土地的消化、需求很多。而三四线城市人口总量少，对房屋和土地需求相对要少。一线城市财政收入渠道多，对土地财政依赖相对少。而三四线城市财政收入渠道相对少，对土地财政依赖多。

要想防范土地供需分化风险，除了调整不同城市土地供应指标外，还需要从人口数量调控、土地财政改革等方面着手。也就是说，正在推进的城镇化，要积极引导农村人口向三四线城市转移，而不是向一线城市转移。引导人口合理流动最有效的办法就是提高三四线城市的公共服务水平和社会保障水平，尤其是放松户籍管理制度。至于久受诟病的土地财政，则需要通过顶层设计财税改革来改革。

事实上，我国楼市分化风险不仅存在于不同城市的土地供需方面，还存在于房企方面，少数大型开发商垄断或联合垄断的苗头越来越明显。一个典型例子是，在很多土地拍卖现场，基本上是少数巨头房企在表演，已经很难看到中小房企的身影。再放眼全国，大型房企多在全国布局，项目四处开花，中小房企的生存空间越来越小。

在房屋需求端也呈现出分化局面，有钱人可以投资购买多套房产，而一些中低收入者甚至连获得保障房的机会都没有。加快推进房产税试点范围，加大保障房建设供应，才有希望防范这种风险。一个健康的楼市应该是动态平衡的，不仅土地供需要平衡，而且房屋供需要平衡；不仅大小房企都要存在，而且公民居住权益保障也要公平。

坦率地说，已经存在多年的楼市种种分化局面，折射出楼市宏观调控还有不少遗憾。如果不能从宏观调控层面防范楼市种种分化风险，我国楼市在未来可能会遇到不少麻烦，深层问题越来越多，治理成本也将越来越大。

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