温州“跑路楼盘”负债13亿元清算、续建仍未定

每经记者 裴文斐 温州摄影报道

温州再次曝出老板跑路事件，留下的是一个停工的房地产项目和约13亿元的负债。

1月7日，《每日经济新闻》记者实地走访温州平阳县泰宇花苑，发现整个工地已经停工，三栋连窗框都没安上的高楼矗立在小区内，其中一栋甚至连外墙都还没刷完。

在项目公司实际控制人陈岳西携款潜逃后，平阳县政府立即成立处置小组，对各方债权人进行协调工作。据一位内部人士透露，目前泰宇花苑项目负债总额达13亿元。

“眼下，我们更倾向于重组续建，希望建行、安信信托以及自然债权人能够出资续建后期未完工项目，完工售楼的收入可偿还部分债务。”该内部人士向记者透露。

经过处置小组努力，各方债权人开始草拟《框架协议》，旨在就泰宇花苑后期项目处置达成一致，不过，处置小组的协调工作并非一帆风顺，安信信托对《框架协议》并不感冒，至今就项目处置方案未给出明确答复。

负债约13亿元

“我们预估，泰宇花苑项目总负债额约为13亿人民币。”平阳县政府处置小组的一位内部人士向 《每日经济新闻》记者透露，“其中包含拖欠金融机构、自然债权人、政府税款、工程款等诸多名目。

“拖欠金融机构总计4.7亿元，其中发售《温州‘泰宇花苑’项目开发贷款集合资金信托计划》向安信信托融资4亿元，建行贷款7000万元。”这位内部人士表示。

“民间借贷初步确认为4.9亿元，但该数字尚未得到司法确认。”上述内部人士告诉记者，“2012年3月份，自然人债权人自发成立自救小组，据他们内部测算金额为4.9亿元，目前相关部门也在对这些债权人逐个进行司法认定。”

“截至去年9月，欠税总计887万元。”上述内部人士透露，“拖欠施工单位约3300万元工程款，该数字我们尚未进行最终核实，原因在于所有的工程量，包括原来施工的进度表，我们还要向施工单位收集，并向有关部门确认，才能整理出最终的欠款金额，3300万元是由自然人债权人的自救小组报过来的。”

清算还是续建？

“眼下，我们设计了两套方案，一个是进入破产清算，另一个就是续建剩余项目。”上述内部人士告诉《每日经济新闻》记者，“但两种解决方案都无法回避资金缺口的压力，后者缺口相对小些；但同时要承受房价不稳定、难预估等风险。”

“如果走破产清算程序，仅仅就土地使用权按资产重组处置，资金缺口还是很大的。况且眼下仅剩下7万平方米左右的楼层面积，即使按楼盘价13000元/平方米测算，也远远不够。”这位内部人士说道。

“而续建剩余项目，资金缺口会小一些。”该内部人士告诉记者，“如果把剩余1、2、3号楼再注资开发出来，将来售楼可产生的利润，据我们初步测算，如果把全部因素都考虑进去的话，项目收益预计为9.2亿元，资金缺口在3.8亿～4.8亿元。”

该内部人士向记者坦陈，资金缺口存在浮动区间的原因，是房屋买卖后续市场情况不明朗所致。“举例来说，我们很难预测每平方米的单价是1万元还是1.2万元，每平方米2000元的价差，最终导致差价就是1亿元，所以在预估过程中，会存在一两亿元的误差。”

同时，上述内部人士向记者表示，政府方面还是更倾向于第二套方案。

“政府为保证购房户的利益，打算垫资续建楼盘。建行和承包商也在为筹措资金、建设后续工程商议。”该人士说道，“购房户看到政府牵头会比较安心，让他们觉得拿到房子会有希望。”

“我们计划2013年3月前，对已经售出、但尚未完工的楼盘复工。”上述内部人士告诉记者，“所以由政府出面，将金融机构、自然债权人等聚在一起，希望草拟一份 《框架协议》，就如何处置泰宇花苑资产意见达成一致。”

然而，这个《框架协议》遇到了阻力。

搁浅的《框架协议》

“从去年10月26日至今，平阳县政府、建行、安信信托以及自然债权人历时2个月的拉锯，拟定的《框架协议》却迟迟得不到安信的明确答复。”上述内部人士向记者透露，“安信的回复始终模棱两可，我们也不清楚原因何在。”

所谓《框架协议》，是在泰宇花苑老板陈岳西携款潜逃事件爆发以来，各债权人在尽可能满足各方利益的前提下，草拟的一份关于如何处置泰宇花苑资产的方案。

据上述内部人士透露，《框架协议》主旨仍是希望债权人合作注资后续项目，并明确了偿债优先权。“一旦开发完成，售楼产生的收入，首先偿还安信信托4亿元以及银行7000万元的贷款，最后偿还自然债权人。考虑到仅凭房屋出售恐无法覆盖所有债权人损失，安信信托在获得偿债优先权后，应对4亿元产生的利息考虑适当减免。”该人士告诉记者。

“政府、银行和自然债权人都认为，破产重组是眼下最好的方式，即安信信托、建行与自然人债权人共同接盘，把项目做下去。”这位内部人士表示，“建行曾积极表示，愿意对购房者即将到期贷款延期，并为政府提供贷款，资助其续建泰宇花苑剩余项目。”

但是，安信信托却对上述破产重组方案态度暧昧。

“安信始终没有给出明确表态。起初，安信方面表示方案只要董事会批准，就着手准备签署 《框架协议》；但安信董事会姗姗来迟，让所有债权人干等了2个月后，又告知董事会不通过，原因是大部分董事会成员同意了，但有一部分没同意。”这位内部人士向记者透露，“我们也不熟悉安信的董事会框架，到底如何才算通过。”

安信信托董事会办公室工作人员在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，该项目土地依然是超值3倍以上的抵押，安信手里的这块土地质量还是比较优良的，目前都是足值抵押。信托公司已经对这个项目的流动性做了预案，保证收益。这位工作人员同时强调：“我们这款产品从设立抵押到管理，都是合法合规的，我们的抵押物是非常充足的，保全措施也做得不错。”

不过，上述平阳县政府处置小组这位内部人士认为，按眼下这种情况，通过泰宇房地产开发有限公司筹资金兑付，显然是不现实的。