沪今年已售千万住宅超1500套 城市别墅成集中成交主力

文/杨涵茗

上海千万级住宅市场正迎来新一轮成交井喷。

中房信的数据显示，上海截至12月13日，卖出了1577套千万总价的顶级住宅，是历史上第二个成交高峰。

在上海顶级住宅热销的背后，是产品品质的全面提升。以中建大公馆为例，它是目前市场上极为罕见地位于城市中心、容积率1.0的纯城市别墅，更是占据上海唯一的新江湾生态湿地的核心位置，毗邻五角场商业区。不仅地理位置优越，更有国内顶尖的世界500强建筑企业“中国建筑”精心打造。

在这样的背景下，仅靠口碑营销的中建大公馆成为上海别墅市场的明星项目。根据中房信等机构的统计，在今年前11月份，中建大公馆以15919平米的成交规模，成为上海今年单价4万元以上别墅市场的成交亚军。

高造价成就市中心绝版别墅

中建大公馆自样板房开放以来，一度在业内引发“集体观摩中建大公馆”的热潮。一位不愿意透露姓名的内部人士证实了上述消息。

据其曝料，中建大公馆所花费的建设成本超乎想象。由于中建一心想要造出具有里程碑意义的地标性精品。因此在项目营造时，非常舍得投入。作为最后的湿地城市别墅，中建大公馆的投入可谓惊人。

仅以购地为例，中建大公馆是当年中建以37.2亿元拍下的新江湾城C6地块上盖起的。当时，楼板价达到32484元/平方米，是当年上海乃至全国最贵的住宅用地，一度有“全国单价地王”之称。

可以想象，身为央企的中建地产，当时的压力不可谓不大。然而，事实证明中建地产的眼光。在这之后，国家不再允许容积率1.0的低密度纯住宅地块上市。中建大公馆成为上海外环内最后的绝版。

土地的投入仅仅只是中建诸多高投入中的一项。中建地产派出了曾建造上海环球金融中心的原班建筑团队，以打造环球金融中心的标准精心建造。

在选择建筑立面的材料时，中建大公馆的构建者特地制作了两个样板墙。为了取得最佳效果，分别在阴天、晴天、雨天的上、中、下、晚四个时段，来分别测试不同石材效果，反复推敲10多次才达到最满意的效果，20名工作人员悉心打造了30天——甚至在门、窗、柱等细节上，采用的都是纯手工打造。每平方米钢筋混凝土中的钢筋含量高于200公斤，远超于常规的170公斤，在上海乃至全国别墅市场皆为罕见。

特别是在房地产开发行业，植物种植的成本有时会远远高于土建和装修成本，尤其是种植植物种类越多，成本就有可能会越高。而绿化的投入，并不像建筑立面那样可以让购房者直接感受到。

但在中建大公馆内，开发商却种植了近两百种植物和五层绿化系统，打造了立体式四季如春的美景。

敢于投入，愿意投入，让中建大公馆即使在去年11月这样的上海历史成交低点，也在开盘当月成为上海顶级物业的销售第一名。而在今年，低调的中建大公馆更是连续成为上海顶级物业市场的成交热点。

低调热销 口碑传播已获认可

上述内部人士透露，中建大公馆此前一直没有做大面积推广，更未像有些物业那样向煤老板和炒房客集中推销。项目之所以热销，更多是靠高端客户间的口口相传。仅仅在开盘之初，位列今年胡润百富榜中的一个神秘富豪就曾在中建大公馆购房。

《新民晚报》披露，中建大公馆的买家，有来自福建的企业家，有深受晋商文化洗礼的传统山西商人，也有由海外名校商学院归来的成功外企CEO。

虽然他们选择中建大公馆的理由各异，但是他们最重视的元素却非常接近，一是稀缺，二是高性价比。

由于“限墅令”的影响，中建大公馆很有可能成为目前在售的距离上海外滩最近的最后一个拥有生态湿地资源的纯别墅小区。中建大公馆一般每户的赠送面积与建筑面积配比均可达到1:1左右。譬如其中的叠加产品，一套230平方米的别墅加上赠送面积也能达到400多平方米。三段式设计，内镶下沉式庭院，令地下室也有充沛阳光。

算上赠送面积，中建大公馆的实际售价甚至与周边的普通公寓差别不大。精明的高端客户在比较了中建大公馆和周围其他的楼盘后，就会发现，中建大公馆的性价比会更高一些。这也成为很多高端客户选择中建大公馆的理由。更何况中建大公馆还能成为购买者的身份标签。

在经过将近八年的开发后，新江湾已经成为继新天地和上海滨江之后，又一个豪宅板块。周边很多公寓房的业主都是知名金融机构的负责人或成功的企业家。

在这样一个高端的住宅区内，不住公寓而是住在数量极为有限的别墅里，本身就意味着购买者的高端身份，以及长远精准的眼光。中建大公馆在高端客户群的口碑甚佳，圈层效应显著。

上海顶级住宅再迎成交井喷

中建大公馆的热销，仅是上海高端市场的一个缩影。中房信研究总监薛建雄说，截至12月13日，上海今年上千万的高端住宅总销售套数已经超过了1500套，是2010年除外，上海千万级住宅成交最多的一年。预计全年的成交量，更是有望赶上2010年同期。

他说，造成成交量上升的一个根本性原因，是改善性需求的释放。部分年收入50万元以上的富裕人群目前都面临换房，推动了高端住宅的大量成交。

根据 《高傅2011胡润上海财富白皮书》，上海地区千万富豪人数已经达到13.2万人，比去年增长8.2%(1万人)；其中亿万富豪7800人。上海地区千万富豪人数居全国第二，北京以17万人居全国第一。几乎每175人中就有一位是身价千万的富人。而这些富裕人群对于购买高端住宅有着非常浓厚的兴趣，尤其是那些数量稀有、占有稀缺资源的豪宅更是他们的主要消费目标。

了解富有人群投资习惯的一家铜期货公司的高层说，受房产税和限购令的影响，上海的富裕人群一般只购买高端的豪宅，而不会像其他地区的富有人群那样投资多套房。这一定程度上，也使得富有人群愿意花费更多的钱去购买高端住宅。

中房信的统计数据显示，上海楼市的总成交金额是1918.677亿元，而千万级的住宅成交金额达到297.87亿，占到总成交金额的1/6。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，明年上海的千万级住宅成交趋势，也会维持在今年这样一个规模。

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