龙湖借力两大中心建设 或携手上千品牌进驻虹桥

作为国家战略的上海两个中心建设，是未来10年上海发展的重心。借力上海两个中心建设，正在虹桥动工、开发虹桥时代中心的龙湖高调宣布了未来15年的商业地产百亿营收战略。

对于虹桥来说，龙湖——这个在国内具有票房号召力的商业地产开发商必定能为虹桥吸引大量的品牌企业，促进地区商业的迅速繁荣。本月20日开幕的龙湖重庆时代天街，将至少吸引1000家时尚品牌入驻。因此，对虹桥天街这样一个可以辐射长三角二十余城市的综合体项目来说，将来入驻的品牌极有可能会超过1000家。龙湖和虹桥将有望实现双赢。

商业收入百亿雏形初现

几乎在每一轮调控后，和记黄埔、新鸿基、嘉里建设等香港地产商的高租金收入，都受到众多内地地产商的艳羡。上述地产商的财报显示，来自商业地产的租金收入往往占到集团总营业收入的一半。这意味着这些地产公司在住宅销售市场极端困难的情况下，依然可以有不错的业绩。

很多地产商纷纷效仿这些地产商，进军商业地产领域，想要打造自己的国金中心和嘉里中心。但直至目前，进入商业地产领域并获得成功的房地产公司并不多。多数地产商虽然投入商业地产的总资金量和住宅相同，但从商业地产获取的租金收入，却只占公司总收入的5%。

商业地产开发的这一现状，让很多人不看好其前景。不过，龙湖地产在这一领域所取得的成功，却让很多人看到了这一领域的开发前景。龙湖地产主席吴亚军曾透露，龙湖的志向是在未来的10～15年，商业项目要做到收入超过100亿元，利润占集团整体利润由目前的5%提升到30%。

吴亚军所说的收入，仅指租金收入。如果算上销售收入，那么龙湖地产商业项目的收入早已过百亿元。截至今年11月，龙湖天街系商业综合体销售物业的贡献总额已达到130亿元左右。仅仅北京一地，天街系列的合同销售额就超过百亿元。最早涉及商业地产开发领域的龙湖，已经获得了可观的回报。

对龙湖和龙湖的业主来说，开发城市综合体是个多赢的结果。一方面靠销售物业，龙湖可以快速回笼资金，减轻开发及持有大型商业项目的财务压力；另一方面，销售写字楼和住宅，能为龙湖的商业项目带来稳定的人流，在未来培育并产生可观的回报。而龙湖业主也因为商业项目的成熟，而享受到更多的生活便利，以及物业升值的收益。

事实上，龙湖在商业地产开发领域的造诣，绝不逊色于住宅开发领域。重庆北城天街的前身是一块被转手20多次无人问津的客车修理厂地块，但如今却成为西部首条“国家4A级旅游景区”现代商业步行街，亦是重庆市的行政地名。以商业地产项目成为国家行政地名者，国内迄今仅有重庆北城天街一家。

品牌商户的销售业绩增长，可以看出龙湖运作商业地产的能力。远东百货2003年随重庆北城天街一起开业，2010年，远东百货北城天街店业绩高达近10亿元，连续四年成为远东集团大陆地区百货事业成长率第一名，2011年销售业绩成长超过20%。同样跟随北城天街一起开业的UME国际影城北城天街店在2010年荣获全国票房亚军、观影人次冠军。2011年成为全国影院观影人次第二名，连续多年蝉联重庆影院票房冠军，UME占重庆票房收益70%。2006年进入北城天街的哈根达斯，2010年已经是西南地区单店业绩第一名。

成功秘诀：精准定位

龙湖的商业地产之所以能如此成功，和其精确到数字的科学化管理密不可分。

在项目前期研发阶段，龙湖会经过相当长时间的市场调研及产品调研，以此来作为项目产品定位、规划乃至分铺的重要依据，这也为商业项目后期各业态、各层级商家能对应找到合适的商铺奠定坚实基础；另一方面，在此推进过程中，龙湖商业也通过相关相近的计划、制度化规定来保证各阶段任务、目标能按时按量完成。

龙湖的定位很精确。目前全国中产人群大约占23%，而在北京、上海，这个比例则超过40%。美国波士顿咨询公司的报告称，中国将有半数家庭到2020年都会迈入中产，这意味着，未来10年，中国中产及富裕消费群体将新增约2.7亿消费者。可以毫不夸张地说，谁把握住了城市中产人群的消费需求，谁就把握住了未来社会的绝对财富中坚力量。龙湖所需要做的，便是为这群正在兴起的城市中产人群打造出一个变革性的产品，完美诠释都市生活的范本。

龙湖对于天街系列的构思，便是希望其能成为一个塑造出城市生活新样本的划时代产品，以解决当前中产人群城市生活 “对丰富资源的高要求”与“生活资源获取的低效率”之间的矛盾。

除此之外，此前香港贸发局的一份报告也给龙湖灵感，在参与调查的1050名中国城市中产消费者中，93%的受访者愿意为家人提供最好的物质生活，82%的受访者表示，能够为自己和家人提供舒适和富裕的生活可提升自我形象，而比起外出吃喝玩乐，66%的受访者更愿享受自己或与家人朋友在一起的休闲平静时光。

在高效获取生活资源，全方位服务家庭生活的理念之下，便有了北京长楹天街的规划和设计。“地铁上盖”，拥有“不打伞商业”的“三分钟城市生活圈”，完善业态“一站式”地满足家庭生活需求。“走出地铁就是Mall，下楼就逛街，出门就是公园”，龙湖试图以这样的产品来诠释自己的商业理念，并将其成功复制到全国。

然而，仅仅靠精准的定位，显然还不足以成就龙湖在商业地产领域的成功。龙湖用10年时间形成了一套龙湖独有的科学、完整的商业地产开发、建设、招商、运营模式，以此来保证招商工作能高效、准确、按期地实现相应目标。

以招商阶段为例，龙湖有五个方面确保品牌客户的积累及招商目标完成——主力店的成功引进，吸引了相关业态新品牌客户；10年龙湖商业运营经验，积累了相当规模的老客户资源；运用推广渠道，来实现定点目标客户爆破式招商目标及积累；龙湖集团专门成立了商业地产部，以此整合了全国商业资源，也为各地产项目积累、介绍了新的品牌客户资源；公司内部相应的例会及汇报制度，保证了各阶段性招商目标的准时、按质完成。

“最赚钱商业地产”邂逅百万客流

在业内，龙湖有“最赚钱的商业地产商”之称。

龙湖天街系列商业综合体开业之初的招租率一般便高达90%以上。龙湖重庆北城天街现在的租金收入接近3亿元，而当时开发这一项目的总资金投入不过2亿元。

更多的数据显示，龙湖所运营的商场的毛利率达到了81%，可与香港顶尖商场媲美。龙湖因此被诸多商业品牌誉为 “国内最赚钱的商业地产公司”。这些品牌追随龙湖天街项目前往全国开店，与其形成紧密的共同发展关系。

与此同时，上海大虹桥又被视为最具潜力的商业圈。规划资料显示，虹桥商务区核心区一期开发总规模约160万平方米。该区域建成后，将成为未来上海西部的市中心，并与南京路、外滩和陆家嘴的东部商务区遥相呼应，形成上海市“双中心”的新格局。

汇聚机场、高铁、地铁、客运中心等的虹桥枢纽已经基本形成，以此为中心的1.5小时经济圈可覆盖到长三角区域内所有重要城市，长三角都市圈的同城效应将显著增长，形成世界级都市圈。目前已有龙湖、万科、香港瑞安、协信、宝业、万通等多家开发商进驻。得天独厚的地理交通位置，让大虹桥成为上海唯一一个覆盖长三角数十城市的商业圈。仅通过虹桥交通枢纽进出上海的游客就达到三四十万人，加上虹桥商业圈建成后所辐射的周边长宁、闵行等地的常住人口，再加上一部分在虹桥办公的商务客群，待商圈培育成熟后，极有希望形成一个日均人流量百万人次的特大型商圈。

一个是百万人流量商圈，一个是最会赚钱的商业地产商，两者相遇会是怎样的结果？虹桥地区未来会出现像上海的淮海路、南京路那样的高租金商场吗？龙湖又能在虹桥复制重庆北城天街的奇迹吗？一切尚是未知数。

但有一点可以肯定的是，已经在商业地产市场拥有相当票房号召力的龙湖，将注定给上海人一个惊喜——12月20日即将开业的重庆龙湖·时代天街，仅仅第一期就吸引了超过1000个时尚品牌加盟入驻。

（文/杨羚强）

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