旭辉集团董事长林中：“上市的主要目的是后续发展”

每经记者 罗伦 发自上海

“这只是一个新起点。”谈及公司已于11月23日成功登陆港股，旭辉集团董事长林中在接受 《每日经济新闻》记者专访时表示。

临近年关，准备多时的旭辉地产终于成功进入资本市场。11月23日，旭辉控股集团（00884，HK）在香港联交所主板正式挂牌。据了解，旭辉此次上市共发行12.55亿股，其中90%公开发售获超购19%，集资16.69亿港元。旭辉集团的上市，使其成为继去年6月武汉卓尔成功上市16个月后，首家叩开港交所大门的内地房企。

尽管楼市的未来走向依然充满变数，但这一可能掀起内地房产企业上市浪潮的序幕，成为经历了“史上最严厉调控”洗礼后，房地产行业必然洗牌的佐证。

显然，在此轮调控中，一些此前专注高端产品的房企正在经历生死存亡的考验，而同时，如旭辉集团一般坚持“宜居住宅、大众精品”的产品战略，以刚需为主要目标消费群体的房企，则正在“大变局”中努力把握着“弯道超越”的机会。

“一直以来都致力于打造刚需产品，是因为我们很早就意识到，无论政策怎么调控，首次置业需求和首次改善需求是不会被调控的，它将成为未来几年支撑中国房地产发展的主要动力。”林中坦言。

“两高一轻”的发展战略

“在目前的市场环境下，如果产品结构不对路，降价也卖不出去。”旭辉集团董事长林中快人快语，“中国房地产市场已经开始告别高利润、投资性需求、跑马圈地的时代。由于限购政策在短期内不太可能取消，企业想要生存，就必须调整自身的经营模式和策略，从而适应市场的变化。”

或许正是基于这样一种战略判断，旭辉集团在本轮调控初期就提出了“两高一轻”的发展战略，即高周转、高去化、轻资产，并据此在产品结构、拿地策略上进行了相应调整。

林中称：“目前公司的两大主力产品——中小户型、刚需楼盘与销售型的商办楼都比较好地适应了市场的需求，这也是旭辉集团能够在近两年严厉的调控下实现平稳快速发展的关键所在。”

在林中看来，自从进入招拍挂时代，房地产企业的盈利模式和利润率水平都发生了质的变化。

“目前，受新调控政策影响，新一轮的行业洗牌已经在悄然进行，发展模式是否与国家调控方向一致，现金流是否稳健，抗周期性市场调节能力是否过硬，将是决定企业生死存亡的关键因素。”林中说。

确实，2011年以来，在信贷紧张、资金成本高企的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间。而旭辉也凭借“快进快出”的高周转，实现了近几年的持续健康发展。

据相关数据显示，旭辉集团6月份的销售金额创出了年内新高。另外，中国房地产测评中心发布的《2012上半年房企销售TOP50》排行榜显示，旭辉集团2012年上半年的销售金额为42亿元，排名第47位，销售面积为46万平方米，排名第37位。

不少业内人士也表示，旭辉集团上半年的业绩体现了良好的潜力，源于其专注于刚需产品的发展战略，加快了其周转速度，同时，精细化的成本核算也保证了利润率。

“应该说，我国住宅产品回归居住属性的趋势已经确立。随着市场调整的持续，未来房地产企业的暴利时代已成过去，依赖于土地红利、人口红利的粗放发展模式，将逐渐被品牌竞争、产品竞争、战略竞争的企业核心竞争能力和竞争模式所替代。”林中对记者表示。

“不是每个企业都能做商业地产”

林中在接受记者采访时坦言，公司旗下降价的项目基本都是 “微利”销售，“房地产企业高利润时代已经过去”。

旭辉集团相关人员对记者透露，该集团住宅与商办占旭辉集团销售收入的比例约为85：15。目前，成立于2000年的旭辉集团已经成长为一家准全国性的房企，开发项目覆盖了上海、北京、重庆、长沙、合肥等多个一二线城市。

除了坚持开发高周转的住宅产品外，旭辉集团亦有意加强毛利率相对更高的商业地产在公司业务中的比重。

以上海为例，旭辉如今在上海同时开发的项目有：旭辉·玫瑰湾、旭辉·圆石滩、旭辉·虹桥国际广场、旭辉·依云湾、旭辉·江湾墅、旭辉·上河郡、旭辉·朗悦庭、旭辉·商业广场、旭辉·朗香郡等12个项目，既有联排、洋房，也有总部办公，更有综合商业广场，类型多样，涵盖了房地产开发的大部分物业类型。

记者观察到，今年，旭辉除了在上海的嘉定区、宝山区竞得土地外，在苏州、天津均购入土地，投入资金超30亿元。2010年，旭辉在上海的拿地数量也仅次于绿地，总计买地6宗；而2011年，旭辉集团拿地数为12宗，耗资逾35亿元。

其中，新近拿下的上海嘉定地块用地性质为商业，该地块正对嘉定新城大型的远香湖以及在建的保利大剧院，整体规划中处于嘉定新城商业核心位置，发展潜力巨大。

林中表示，“我们拟将其打造为新型的社区中心商业，这将是旭辉在商业地产上的新探索，同时也丰富了集团的产品线。”

对于目前不少房地产企业转战商业地产的现象，林中认为：“商业地产不仅毛利率相对更高，对平衡公司的现金流也有着不可或缺的作用，这块市场潜力依然很大。”

然而，林中同时指出，商业地产与普通地产的模式大相径庭，“不是所有房地产企业都适合做商业地产。”

对于旭辉集团而言，频频拿地的初衷并不是上市后的战略调整或转型，而是“有限储备，滚动开发”策略的持续实施，为的是“区域板块-中心城市-城市集群”的区域发展战略，使一、二、三线城市的资源配置更为合理，也使旭辉在房地产周期波动下的曲线更为平滑。

“到目前为止，今年旭辉已经拿下了10个地块，分布在上海、苏州、天津三个城市。在土地储备战略上，旭辉几乎从来不拿那些牵扯动拆迁问题的地块，主要选择那些能够进行快速滚动开发的土地，这与高周转的经营策略相契合。同时，滚动开发也对项目定位和产品设计提出了很高的要求。”林中表示。

看好市场辐射全国

赴港上市、频频拿地、辐射全国……一系列的举动正展现着旭辉的雄心。

林中对记者强调，“旭辉集团上市的目的，第一是打造一个企业长远发展的融资平台，第二是打造一个吸引人才的事业平台，第三是打造资本市场的品牌。”

据林中透露，旭辉集团此次所募集的资金预计大部分将用作可供开发的新项目或土地，焦点仍集中在7个已有发展项目的一线及二线城市。而根据旭辉集团的招股书，截至今年8月，公司土地储备总建筑面积为616万平方米，足够未来4年的开发。另据分析，2011年旭辉集团的合约销售约65亿元，今年销售预期可达100亿元。

从旭辉集团的全国布局来看，立足于以上海为中心的 “长三角区域”、以北京为核心的“环渤海湾区域”、以重庆、长沙为核心的“中西部区域”，同时将主营业务向具有成长潜力的二三线城市拓展的思路，颇为清晰。

“在土地的战略布局上，我们坚持‘聚焦、深耕、细作’的理性经营战略。”林中解释称，聚焦，是指未来五年旭辉投资聚焦在已有开发经验，已有开发团队的城市。

目前，旭辉集团已完成了上海、北京、重庆、合肥、廊坊、苏州、长沙、镇江、嘉兴、唐山等13个城市的布局,未来五年旭辉将着力于在这13个城市深耕细作，并且按既定战略完成区域板块内的中心城市布点。

“深耕，是指旭辉选择在有发展潜力的、有辐射力的、有活力的、规范的城市深度耕耘，长期发展，不轻易进入，更不轻易言退。”林中认为，这13个城市的选择和布局，正符合旭辉一直所谋求的“区域板块-中心城市-城市集群”的战略部署，形成一、二、三线城市全覆盖的战略纵深布局。

这种布局，使得旭辉集团在经营和投资上有战略纵深，首先保持整体业绩上的稳健，其次增多了公司的投资机会。因为局限在一个城市受各种因素的影响比较大，风险也就比较大，市场空间也有限；而在一、二、三线城市的均衡分布可以让公司发展更加从容。

对于“细作”，就是要精细化，更深更细地去挖掘土地的价值，精细化地塑造产品力，提升产品和服务的溢价。

林中认为，对土地的利用就像“一鱼要多吃”一样，要充分发挥每个部位的价值，对景观价值的利用，对朝向价值的利用，对地段价值的利用，对容积率、密度价值的利用，对规划价值的利用等，这样才能提高“亩产量”，为客户创造价值。

不过，综上所述，林中坦言，“都是因为我们看好中国房地产行业的未来。”

2011年，是旭辉集团的文化建设年。林中也告诉记者，在旭辉快速发展的过程中，人员扩张迅猛，难免造成企业文化的流失与稀释，客观上需要全员统一管理思想，澄清员工共同语言和行为准则，这就是为什么旭辉在企业内部要通力传播一种正能量的原因。

“当前的外部市场竞争环境激烈，旭辉文化需要变革提升，推动企业战略的有效实施，从而提高组织的运作效率，提高企业核心竞争能力，实现旭辉持续健康增长。”林中表示，这其中就包括旭辉在慈善方面的投入与努力。

随着企业的成长，旭辉肩负的社会责任亦日益重大，自企业成立开始，其回馈社会的脚步从未间断。2005年，旭辉即捐助建瓯市教育局百万元用于建设改善当地三所小学的基础设施，并设立奖学金，未来将依托“旭日行动”计划，运用更多的资金支持贫困地区学校人力资源及物品资源的捐助。

至今，旭辉集团“爱的光辉”已遍洒中华大地。

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