乘地铁东风 杭州“最牛烂尾楼”商铺涉嫌以租代售

每经记者 徐杰 发自杭州

杭州地铁一号线的开通，使得其周边商业地产备受投资者青睐。

有业内人士向《每日经济新闻》记者透露，伴随杭州地铁的开通，长达13年未建好，被杭州业内称为“最牛的烂尾楼”的西湖国贸大厦项目重新开售，除写字楼物业外，其地下商铺也通过签订31年的租约对外“出售”，尔后再与投资者签订 “返租”协议。

有律师接受《每日经济新闻》记者采访时称，根据我国目前的政策规定，房产租期最长只有20年，按照上述人士的说法，西湖国贸大厦地下商铺涉嫌 “以租代售”。有业内人士认为，其背后实际上隐藏着不小风险，不确定因素较多。

地下商铺出租31年？

“每年5月31日前支付当年上半年（1月~6月）的租金；每年11月30日前支付当年下半年（7月~12月）的租金；第6年~31年止，保底租金8%。”杭州地铁开通前后，杭州市民周先生收到这样一张促销广告。该促销广告推介的项目位于杭州西湖大道，与杭州火车城站相邻的一个地下商铺项目。其现场展示中心的工作人员介绍称，该项目采用包租形式，投资者购买商铺使用权后，无需自己经营就可以得到稳定额收益。其销售人员介绍称，公司和投资者双方合同约定，开发商逐年向投资者支付租金，第一年（2013年1月1日~2013年12月31日）租金为总房款的8%，第二年（2014年1月1日~2014年12月31日）为8%，以此类推，第三年至第四年为9%，第五年为10%，第6年~总共31年合同期止，保底租金为8%，超出部分投资者与开发商按8:2分成。

3年后经营不好怎么办？上述介绍还称，3年可回购110%，5年可回购105%。为了说服投资者，开发商还明确，除了物业管理费、水电费以及政府行为收费外，没有包括运营费等相关费用。

“按照合同约定每年向投资者支付固定租金。”在项目销售展示现场，有关人员表示，由于该项目没有产权，公司销售的只是地下商铺的使用权，所以投资者与公司签订的使用权转让合同，严格意义上说就是租赁合同；因为租赁合同最长期限只有20年，合同同时约定，租赁期限到期后，剩下年限自动续期。

“以租赁的形式销售。”展示中心人员对于上述操作回应记者称，双方签订完使用权转让合同后，投资者再与公司签订一份合同，合同要求，投资者将商铺再返租给公司，公司承诺按照约定向投资者支付租金。

浙江省一知名律师接受 《每日经济新闻》记者采访时称，根据我国目前的政策规定，房产租期最长只有20年，如果按照上述操作方式，西湖国贸大厦地下商铺涉嫌“以租代售”。但该项目相关负责人林先生在电话中对此事未予置评。

投资者自己“吃”自己？

《每日经济新闻》记者获悉，西湖国贸大厦全称“外海西湖国贸大厦”，位于杭州市上城区。该项目拿地时间是在1999年，2004年首次对外销售。从拿地到销售，其间几经波折，曾被称为 “杭城最牛烂尾楼”。2009年9月27日，杭州外海集团以4.91亿元竞拍拿下该项目。

杭州地铁开通前后，该楼盘重新开始销售，其地下商铺于11月3日开始销售，写字楼也于12与9日开始对外销售。杭州透明售房网显示，该地块土地面积为10159平方米，规划用途为商业办公，可以进行预售的只有写字楼，土地使用年限为1999年2月13日至2049年2月12日，这样算下来，该项目土地使用权只剩下37年。

据记者了解，西湖国贸大厦的项目公司为杭州外海集团旗下的杭州辉宏置业投资有限公司。

为了进一步说服投资者，该项目还宣传称，外海集团将作为租赁方保底收益的违约责任担保方赔偿因受托方（运营商）违约给租赁方造成的全部损失。对于这个担保，外海集团方面没有回应记者的采访。

对此，杭州一资深商业地产研究人士向《每日经济新闻》记者表示，目前，杭州延安路等成熟区域板块最好的租金回报率为5%，虽然一些地铁商铺宣称收益率保底达到8%，甚至9%，实际上是开发商设计的“数字游戏”。其实，这些以高收益率承诺的返租商铺的售价比市面上的高，如一个商铺市面租金在10000元/平方米，承诺予以高收益返租后，售价可能就达到20000元/平方米，甚至更高，开发商最后返回的其实是投资者自己的房款。

据西湖国贸大厦现场展示中心销售人员介绍称，目前拥有完全产权的写字楼部分，售价在28000~40000元/平方米左右，其中1楼商铺售价为40000元/平方米左右，2至4楼为20000~30000元/平方米左右。相比之下，这些承诺投资收益率保底8%的地下商铺售价并不便宜，“需要一次性付款，单价在26000~35000元/平方米左右。”

投资者要承受巨大风险？

“11月3日开盘，11月24日结束，三个星期左右时间，599间共计7700多平方米的地下商铺已经全部卖完，刚开始要求提前预定交5万元的定金，一个星期内要签订正式合同，之后，交定金后二、三天内就要签订正式的合同。”前述工作人员这样形容商铺的“热销”。

“对于广大投资者来说，选择地段优越的地下商铺是一次难得的机遇，也是一次高风险投资的考验。”有业内人士认为，“以租代售”往往出现在一些由烂尾楼改造而成的项目，虽然开发商会承诺较高的租金回报，但其背后实际上隐藏着不小风险，不确定因素较多。

业内人士表示，目前地下商铺后期经营都是委托第三方经营或直接租给开发商统一经营，投资者通过返租金来保障自己的收益，“以售代租”方式将经营风险全部压在售房者身上。万一招商不力，或者开发商日后经营不善或者资金链断裂等，投资者就要承受巨大的风险，甚至无法获取商铺利润。

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