每经记者 查道坤 发自南京
南京别墅市场进入四季度以来逐渐回暖，甚至有项目日销售量超过商品房占据当天销售榜的头把交椅。
昨天（11月21日），南京江宁板块一家名为中浩青溪庄园的别墅楼盘突然打出“售后包租”的口号。据记者了解，售后包租在商铺、酒店式公寓等投资性强的项目销售中存在，但是在南京还是第一次出现在别墅项目中。
据《每日经济新闻》记者了解，这家别墅楼盘价格从500万~2000万不等，开发商目前拿出10栋独联别墅以售后包租的形式出手，但是买房人必须一次性付款，买房后将房子交给开发商代为出租10年，在购房后的前5年，开发商会按年进行返租补偿，补偿为总房款的30%。后5年买房人将与开发商以六四开的标准进行分成。
对于开发商的这种行为，南京房地产行业一位业内人士对《每日经济新闻》记者分析说，这实际上就是开发商的降价，与商业地产不同，很少有人将别墅用于出租投资，因此开发商采取了变相降价方式来带动项目销售。
别墅售后包租
其实开发商推出售后包租的方式进行促销买房，在酒店式公寓和商铺等投资性较强的项目较为平常。据《每日经济新闻》记者了解，目前南京的绿城水晶蓝湾、凯润金城、汤城汇都采用了这种形式进行销售，但是这通常在商品房市场上鲜有开发商推行，更不要说价格昂贵的别墅项目。
然而，近日位于南京江宁板块的中浩青溪庄园别墅项目对外放出消息称，将推出一批实行返祖回购的别墅房源。
昨日记者致电售楼部，一位销售人员对《每日经济新闻》记者确认了有此消息，他说，“业主在买房之后，可以将房子交给开发商旗下的酒店代为运营，5年内每年返还业主总房款6%的收益，每年业主还有28天的居住使用权。后5年，租金收益将按照业主6成、开发商4成的比例分成。10年后，如果不想要房子，开发商将翻倍回购。”
此外，上述销售人员还对记者介绍说如果近期购买可以享受到全款8.8折优惠。而据《每日经济新闻》记者了解。该项目目前在售二期别墅房源，面积为330平方米至753平方米，总价从496万~2100万不等。如果按照此计算，那么以500万元一套别墅为例，按照每年返还总房款的6%，那么业主每年将获得30万元的租金，5年就将获得150万元的收益。
运营的好坏决定收益
针对中浩青溪庄园采取的返祖回购的行为，业内人士分析称，开发商是出于回笼资金的压力而采取的无奈之举，其实换一种方式看就是让利的降价行为。
此外，江苏房地产行业协会的一位负责人对《每日经济新闻》记者介绍说，“除了为了年底回笼资金之外，开发商的这种行为也和近期南京别墅市场激烈的竞争有很大关系。”而据记者了解，近日四季度以来，南京别墅市场似乎进入了回暖期，甚至有部分别墅项目站上了日均销售量头把交椅的位置。
统计数据显示，在楼市“金九银十”两个月，南京别墅市场共上市444套房源，其中10月南京别墅上市385套，超过了第三季度的别墅上市总量。而11月，南京也将有12家别墅推近300套新房源，“年前有将近800套的别墅集中上市，这对于别墅市场来说可谓是绝对的饱和，开发商为达销售业绩，促销战就不可避免了。”
虽然开发商开出了很具有诱惑力的促销手段来吸引购房者，但是一位房地产行业协会的负责人对《每日经济新闻》记者说，“别墅采取返祖回购的方式存在一定的风险，如果市场震动很大，那么很有可能不能顺利的回笼资金。此外对于购房者来说，盈利主要是靠开发商经营的好坏来看，如果经营的不好，那么购房者很难达到收益的目的，而且目前旅游地产项目需要一定的培育期，短期内想获得很高的收益难度很大。”
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