兰德咨询总经理宋延庆：三成港股地产商发债后陷财务困境

每经记者 杨羚强 发自成都

近一个月，包括华南城、花样年、路劲基建、佳兆业、龙湖、禹洲地产在内的房企迎来一波境外发债高潮。但是，叩开香港资本市场大门，并不意味着前途一帆风顺。

兰德咨询总经理宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，他曾对过去几年在香港上市的多家地产公司进行过观察，结果有六成未能在上市后实现当初的既定目标，其中中小地产商的失败概率更高；此外，有三成开发商发债后陷入财务困境。

实际上，相较于A股市场，房企在港股上市或发行债券并不容易获得成功。即使在QE3（美国新一轮量化宽松货币政策）的大背景下，也不是每家地产商都能从中分一杯羹。“一切取决于公司的业绩。”宋延庆说。

正略均策合伙人薛迥文表示，这一轮之所以有那么多的海外资本流向内地房地产，除了港股市场的资金比较充沛外，还有一个原因是地产商做出的净资产折让。

一名知情人士称，即将登陆港股市场的旭辉集团就需要对净资产大幅折让。有报道称，承销团初步给出的估值较旭辉今年的预测资产净值折让50%至70%。

相比于IPO的“贱卖”，固定利率的高息票据给地产商带来的压力更大。面对15%甚至更高的融资成本，地产商们需要的是更高的项目收益率。但在楼市调控的大背景下，实现高收益已经不太实际，高息成本和还贷压力转而压缩地产商的盈利空间。

宋延庆统计，有30%的房企在发债后陷入财务上的困境。他认为，最根本的原因在于这些公司没想清楚融资后资金的使用方向，对计划投资项目的预计收益估计不足。统计显示，沪深股市43家已公布三季报的地产公司平均净利率仅为11%。显然，如果以行业平均盈利能力在香港市场发行年利率高于10%的高息票据，房企陷入财务困境的风险将会非常大。

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