华南城计划圈地超2500万平方米 高息举债加剧短期资金压力

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

在一些业内人士眼中，发债如果是为了促进增长，那是值得的。但如果仅仅是为了还债“保命”，那就有陷入财务困境的风险。

上半年在郑州、哈尔滨接连拿地的华南城（01668，HK），就因短期资金压力陡升，不得不宣布于10月高息举债。然而，高速扩张所面临的市场和政策风险加大了投资者对华南城未来业绩的担忧。由于短期应付款项高达65亿元，华南城面临短期资金流动紧张的压力。

华南城此次发行的债券虽获得足额认购，但中途一度降低的发行价，表明广大投资者对华南城的热情不高。如果在资金回笼方面不顺，不断积累的资金压力将对华南城当下开发的项目造成影响。

年利率13.5%举债1.25亿美元

被称为是国内大型综合商贸物流及商品交易中心开发商和营运商的华南城10月11日发布公告称，将发行1.25亿美元2017年到期的优先票据，发售价为票据本金额的97.381%，年利率为13.50%，发行期为10月17日截止。

公告显示，华南城及附属公司担保人已于10月10日就此优先票据与瑞银、汇丰及美林签订认购协议。华南城称，此次发行票据估计所得款项净额为1.18亿美元，拟将主要用于拨付公司的发展中项目和已规划的未来发展项目、部分现有债项再融资及一般公司用途。

尽管华南城债券年利息高达13.50%，但仍受到国际投机者的冷对，1.25亿美元的债券只获得约2亿美元的认购额度，认购率只有一倍多。相比之下，龙湖地产发行的4亿美元2020年到期的优先票据获得132亿美元的认购额，年利率仅为6.875%，认购率高达40多倍。10月17日，禹洲地产发行的2017年到期的2.5亿美元优先票据也获得超过90亿美元的认购额度。

华南城债券销售遇冷还体现在发行价破发上。路透IFR数据显示，华南城此次发行的新债券在10月15日一度低至票面价值的95%，而原发行价为97.38%。

华南城高息举债遇冷，与发行新债获得的信用评级较低有关。

华南城1.25亿美元的优先票据获得标普评级为B，穆迪评级为B2，这是内房企发债的最高风险评级。截至今年3月31日，华南城手中持有现金33亿港元，但同期贸易及应付款项达到65亿港元。

对此标普公告称，华南城向新市场的扩张激进，新投资和项目开发的资本支出亦很大，这带来持续的执行风险。评级还反映了项目集中度风险和中国周期性强且竞争激烈的房地产市场可能引发的潜在财务波动。对此，标普认为华南城财务风险“很大”。

业内人士分析称，在楼市调控政策持续的情况下，华南城在商业物业销售和租赁方面若不能达到预期目标，将面临短期资金紧张的局面。

公司2011/2012年财政年度业绩报告显示，全年华南城物业销售及融资租赁收入总额为71亿港元，并未达到年度销售80亿港元的目标。

华南城在公告中也声明，不排除会因市场环境变化、政策变动及其他因素调整有关项目发展的投资计划。

规划圈地超2500万平方米

自2009年成功上市以来，华南城在各大城市圈地，快速扩张。

今年6月16日，华南城宣布以2.39亿元人民币的价格成功获得哈尔滨三块总占地面积为26.35万平方米的土地。华南城计划在该地块上打造哈尔滨华南城。该项目总规划占地面积为500万平方米，总规划建筑面积超过630万平方米。

4月11日，郑州华南城项目签约。该项目规划总建筑面积1200万平方米，包括交易市场、商务配套和生活服务配套三大部分，首期总建筑面积400万平方米，投资达150亿元人民币。

华南城目前在建项目包括深圳华南城三期、南宁华南城一期、南昌华南城一期、西安华南城一期以及新增加的哈尔滨和郑州华南城项目。

据《每日经济新闻》记者统计，华南城目前在全国拥有6个大型商贸物流中心，总规划占地面积超过2500万平方米，总规划建筑面积超过3556万平方米。

由于快速扩张，华南城面临资金不足的问题。2011年1月14日，华南城便因项目开发投入发行2.5亿美元的优先票据。随着楼市销售收入减少，资金回笼减慢，同年9月28日，华南城不得不转让位于河源的华中城住宅项目的全部股权，从而获得706.7万元人民币（约合864.3万港元）的收入。对此，华南城公告称，获得的收益将作为公司额外营运资金。

截至今年3月底，华南城2011/2012财年的营业总收入为36.7亿港元，同比上升64.3%。但其主要业绩收入来源于深圳、南昌和南宁三个项目的销售收入和融资租赁收入，其他项目仍在建设投入之中。

随着华南城开发投入的增加，标普认为华南城面临短期流动性紧张的风险。

从华南城财报不难发现，截至今年3月31日，华南城手中持有现金及现金等价物33.16亿港元，经营性现金流净额为9.36亿港元，投资净流出额为20.5亿港元；短期内华南城贸易及应付款项为65.29亿港元，而上一个财政年度仅为13.24亿港元。

在业务盈利方面，截至今年3月31日，华南城除税后净利润为13.03亿港元，业绩贡献主要来源深圳华南城、南昌和南宁华南城项目。而受楼市调控影响，华南城旗下各项目销售收入呈下降趋势。深圳华南城2011/2012年财年销售和融资租赁收入仅为9.72亿港元，而上一年则为15.72亿港元；整个华南城的住宅业务销售为1.59亿港元，同比下降66.4%。其他项目除了南宁和南昌项目有销售收入外，其余项目均在开发建设之中，短期内难以形成销售资金回笼。

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