陕西楼市限利10% 测算标准参照2009年建筑价格指数

张静 每经记者 母光斌 发自西安

在目前楼市调控没有放松的政策口径之下，陕西省出台楼市调控新政，推出全国首个限利政策。

昨日 （10月22日），《每日经济新闻》记者从陕西省住建厅官网获悉，近日，陕西省住建厅会同省物价局联合发文，要求各城市要划定区域分区域测算住房项目成本，将商品房的合理利润率控制在10%左右。

对于上述新政，多位开发商表示，政策操作性不强，开发商在开发建设过程中，项目地价、产品配套、设计方案、建安销售成本等均不一样，无法核算实际的决算成本。若该政策最终实施，开发商只能在成本上做手脚，做大成本。

限利10%响应调控从紧

对于地产开发项目成本构成和利润的测算标准，官网文章称，商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，并可参照2009年《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本。

上述官网文章要求，各区域住房销售价格区间将在媒体上公布，同时在物价部门的备案价格应在公布的价格区间范围内，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

此外，文章还明确表示，房地产开发企业在取得预售许可10日内，须一次性公开全部房源，实行“一房一价 明码标价”对外销售。

事实上，在今年房地产调控依旧没有放松的政策口径下，陕西省适时推出此新政，颇有响应调控从紧的意味。

在调控趋严的背景下，今年不论是房屋新开工面积还是商品房销售面积，均出现了同比下降。国家统计局数据显示，2012年1月~9月，全国房地产开发投资增速同比下降16.6%，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，土地成交价款5309亿元，同比下降11.0%。

而据财政部10月18日公布的数据显示，陕西省是6个地区中土地出让收入同比增长的地区之一。据统计，2011年陕西省土地出让收入为242.98亿元，其中，西安、榆林两地的土地出让收入约占全省土地出让收入的90%。

对于新政，官方亦表示，是响应中央调控房地产市场的要求，引导购房者理性消费。通知的出台，一是要防止房价反弹，二是要让老百姓对商品房成本心中有数，刚需购房者该出手就可以出手。目的是希望开发商既有利润，老百姓也能买得起，进一步促进房地产市场的平稳和健康发展。

开发商恐在成本上做手脚

“市场经济主体必然是逐利的，低成本、高利润是其所追求的，政府控制利润，反而会让房企提高成本，且房企卖的是期房，没办法核算所有成本。”中房协区域综合价值研究中心专家朱林在接受 《每日经济新闻》记者采访时坦言。

朱林表示，政府应该控制的是房产价格，而非利润，购房者在购房时只会考虑房子实际的价格是多少，而不是地产商从中获得了多少利润。

当地一位不愿透露姓名的开发商表示，新政恐难实施，每个地产项目的产品配套、功能定位、设计方案、地域环境都是不同的，成本决算自然不同。商业地产项目是分级的，如一线产品的开发成本基本在3000元∕平方米以上，二线产品的开成本约在2300~2500元∕平方米，政府要进行实际成本的核算，必然派工作组进驻某个项目。这样人力成本太高，且实施难度太大。

因此，政府只能实行一刀切的政策，如此一来，行政手段就会扰乱市场经济，与市场经济打架。上述开发商分析称，“某些开发商会打通各种关系，做大成本了，这又会造成行业主管的腐败。”

长期从事房地产建筑工程的一位人士称，房企合理利润率控制在10%左右很难实现。以高层为例，西安目前1平方米的造价成本约在1800~2600元，其中不包括地价、周边绿化、其他设施等。利润控制在10%不太可能，加之地价不一样，开发建设期间人力成本、物料成本都处于变动状态，很难测算准确成本。

对此，另一名开发商更是直言，对本来就处于艰难期的房企而言，限利政策无疑雪上加霜，尤其是对中小房企的打击比较大。

该开发商分析称，“房地产的开发成本决定利润，而土地成本是整个开发成本的大头，约占30%~50%，也是影响利润最大的一部分，政府控制开发商10%的利润，土地价格就要价降下来，这显然不太可能。

对于调控新政，该开发商表示，如果政策实施，开发商的利润空间就太小，应该会考虑压缩成本，可能不会选择地价高的土地。此外也会在建安成本、管理成本、人力成本上进行压缩，这可能会影响到就业、税收等。

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