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    看重利润率 合生创展市占率下滑至0.2%

    2012-10-17 02:03

    每经编辑 每经记者 徐学成 发自广州    

    每经记者 徐学成 发自广州

    作为第一家销售额突破百亿的房地产企业,曾经位列“华南五虎”之首的合生创展近年来的滑落不由让人感叹。

    今年上半年,合生创展仅实现合约销售额58亿元,并宣布下调年度销售目标至120亿~150亿元,与近几年的情况类似,其年销售额有可能继续在百亿左右徘徊。在中国房地产测评中心最新发布的2012年前三季度房地产50强销售排行榜中,合生创展已不见身影。

    在万科、恒大等房企追求规模效应的同时,合生创展对于高利润率有着近乎偏执的热衷,但从其产品定位、项目布局以及发展策略来看,合生创展并未给自己找到通向高利润的路径,反倒错过了实现规模效应的最佳时机。

    市场份额大幅下滑

    2004年,合生创展成为内地第一家突破百亿销售额的房企,占有全国商品房市场1%以上的市场份额。但此后,合生销售额就一直在百亿上下徘徊,目前,合生在全国商品房市场的份额已经降至不到0.2%。

    2007年,合生创展合约销售额为106.9亿港元,勉强保留了“百亿俱乐部”的位置;2008年下滑至95.3亿元 (人民币,下同);2009年至2011年,其合约销售金额分别仅为150.9亿元、110.4亿元和99.4亿元。

    2012年半年报数据显示,期内合生创展实现合约销售58.2亿元,仅完成全年目标不到四成。同时,其执行董事张懿宣布全年目标由原本150亿元下调至120亿~150亿元,他也坦言下半年销售仍“有一定困难”,并预计下半年合同销售入账为60亿港元。

    速度与利润率的选择

    与其他房企作比较,或许更容易理解合生创展滑落的速度有多快。

    2008年,同为“华南五虎”之一的恒大才刚刚跨入 “百亿俱乐部”;2009年,恒大成功上市,其合约销售额即突破300亿元大关。2011年恒大年合约销售额达803.9亿元。

    尽管比恒大早10年登陆港交所,但恒大的发展速度却让合生创展望尘莫及。

    过分强调成本控制,会造成合生创展工程进度缓慢,从而对其项目拓展和资金回笼造成阻碍。

    数据显示,2007年合生创展总资产规模为479亿元,2011年总资产规模为1098亿元,仅增长一倍多;反观恒大,2007年恒大总资产仅为213亿元,2011年却高达1790亿元,增长超过7倍。

    合生创展的净利润水平是否真的高出行业水平?数据显示,2007年~2011年,合生创展的经营利润率分别为45.60%、37.85%、77.75%、63.14%和30.09%,这一组数据确实高于恒大,但反观净利润的绝对值,合生创展在这5年中的最高值也仅为58亿元,2011年更是创下14亿元的新低。

    虽然利润率水平并不高,但由于布局项目更多且销售速度更快,恒大净利润由2007年仅10亿元左右提升至2011年的113亿元,是2007年的10余倍。

    项目集中 扩张缓慢

    截至2011年,合生创展仅在全国13个城市布局,与起步初期相比,合生创展销售过度依赖一线城市的状况也未得到有效改观。2011年其在北京、上海和广州三个一线城市的合约销售金额占据了46%的份额。同期,恒大已进驻了全国108个城市,项目总数达到187个。

    项目过度集中在一线城市,也被业界看作是合生创展近年来业绩增长缓慢的主要原因之一,尤其是在2008年以及调控持续深入的2011年,由于经济形势不佳和遭遇限购、限贷的影响,合生创展业绩都出现了较为明显的下滑。数据显示,2008年和2011年,合生创展的营业额分别同比下滑3.2%和44.31%,净利润则分别下降44.17%和75.72%。

    除此之外,虽然定位中高端项目可为合生创展带来较高的利润水平,但近年来房地产市场的调控显然让合生创展“跌了跟头”。2011年,合生创展旗下项目的平均售价高达15175元/平方米,同期恒大的平均售价仅6000元/平方米出头。

    不可否认的是,高端项目遭遇滞销影响了合生创展的销售,即使有较高的利润率作保障,合生创展的净利润绝对值也难以避免地在低位徘徊。在从万科、恒大等房企加快步伐实现规模快速增长的几年,合生创展错失了大好时机。

    相关分析指出,表面看来,经济危机、房地产市场调控都是不可预知因素,合生创展“掉队”看似偶然,实则是其在产品定位、项目布局以及发展策略上与市场现状存在差异所致。产品定位中高端、项目布局过分集中在一线城市大大削弱了合生创展的抗风险能力,一直在固有的一些区域踌躇不前;此外,近年来频繁的高层变动也未能给合生创展一个清晰的定位。追求高利润率无可厚非,但目前看来,合生创展仍未找到破解销售天花板的有效办法。

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