看重利润率 合生创展市占率下滑至0.2%

每经记者 徐学成 发自广州

作为第一家销售额突破百亿的房地产企业，曾经位列“华南五虎”之首的合生创展近年来的滑落不由让人感叹。

今年上半年，合生创展仅实现合约销售额58亿元，并宣布下调年度销售目标至120亿~150亿元，与近几年的情况类似，其年销售额有可能继续在百亿左右徘徊。在中国房地产测评中心最新发布的2012年前三季度房地产50强销售排行榜中，合生创展已不见身影。

在万科、恒大等房企追求规模效应的同时，合生创展对于高利润率有着近乎偏执的热衷，但从其产品定位、项目布局以及发展策略来看，合生创展并未给自己找到通向高利润的路径，反倒错过了实现规模效应的最佳时机。

市场份额大幅下滑

2004年，合生创展成为内地第一家突破百亿销售额的房企，占有全国商品房市场1%以上的市场份额。但此后，合生销售额就一直在百亿上下徘徊，目前，合生在全国商品房市场的份额已经降至不到0.2%。

2007年，合生创展合约销售额为106.9亿港元，勉强保留了“百亿俱乐部”的位置；2008年下滑至95.3亿元 （人民币，下同）；2009年至2011年，其合约销售金额分别仅为150.9亿元、110.4亿元和99.4亿元。

2012年半年报数据显示，期内合生创展实现合约销售58.2亿元，仅完成全年目标不到四成。同时，其执行董事张懿宣布全年目标由原本150亿元下调至120亿~150亿元，他也坦言下半年销售仍“有一定困难”，并预计下半年合同销售入账为60亿港元。

速度与利润率的选择

与其他房企作比较，或许更容易理解合生创展滑落的速度有多快。

2008年，同为“华南五虎”之一的恒大才刚刚跨入 “百亿俱乐部”；2009年，恒大成功上市，其合约销售额即突破300亿元大关。2011年恒大年合约销售额达803.9亿元。

尽管比恒大早10年登陆港交所，但恒大的发展速度却让合生创展望尘莫及。

过分强调成本控制，会造成合生创展工程进度缓慢，从而对其项目拓展和资金回笼造成阻碍。

数据显示，2007年合生创展总资产规模为479亿元，2011年总资产规模为1098亿元，仅增长一倍多；反观恒大，2007年恒大总资产仅为213亿元，2011年却高达1790亿元，增长超过7倍。

合生创展的净利润水平是否真的高出行业水平？数据显示，2007年~2011年，合生创展的经营利润率分别为45.60%、37.85%、77.75%、63.14%和30.09%，这一组数据确实高于恒大，但反观净利润的绝对值，合生创展在这5年中的最高值也仅为58亿元，2011年更是创下14亿元的新低。

虽然利润率水平并不高，但由于布局项目更多且销售速度更快，恒大净利润由2007年仅10亿元左右提升至2011年的113亿元，是2007年的10余倍。

项目集中 扩张缓慢

截至2011年，合生创展仅在全国13个城市布局，与起步初期相比，合生创展销售过度依赖一线城市的状况也未得到有效改观。2011年其在北京、上海和广州三个一线城市的合约销售金额占据了46%的份额。同期，恒大已进驻了全国108个城市，项目总数达到187个。

项目过度集中在一线城市，也被业界看作是合生创展近年来业绩增长缓慢的主要原因之一，尤其是在2008年以及调控持续深入的2011年，由于经济形势不佳和遭遇限购、限贷的影响，合生创展业绩都出现了较为明显的下滑。数据显示，2008年和2011年，合生创展的营业额分别同比下滑3.2%和44.31%，净利润则分别下降44.17%和75.72%。

除此之外，虽然定位中高端项目可为合生创展带来较高的利润水平，但近年来房地产市场的调控显然让合生创展“跌了跟头”。2011年，合生创展旗下项目的平均售价高达15175元/平方米，同期恒大的平均售价仅6000元/平方米出头。

不可否认的是，高端项目遭遇滞销影响了合生创展的销售，即使有较高的利润率作保障，合生创展的净利润绝对值也难以避免地在低位徘徊。在从万科、恒大等房企加快步伐实现规模快速增长的几年，合生创展错失了大好时机。

相关分析指出，表面看来，经济危机、房地产市场调控都是不可预知因素，合生创展“掉队”看似偶然，实则是其在产品定位、项目布局以及发展策略上与市场现状存在差异所致。产品定位中高端、项目布局过分集中在一线城市大大削弱了合生创展的抗风险能力，一直在固有的一些区域踌躇不前；此外，近年来频繁的高层变动也未能给合生创展一个清晰的定位。追求高利润率无可厚非，但目前看来，合生创展仍未找到破解销售天花板的有效办法。

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