贵阳低价大盘挤压小 开发商开发贷风险潜藏

每经记者 梅俊彦 发自深圳

近期“买房送户口”的新规出台后，引起市场对贵阳楼市的巨大关注，有分析将其解读为“救市”，并认为或遭叫停。

“如果贵阳楼市真到了非救不可的地步，贵阳的银行放出去的房地产贷款将面临较大的风险。”一位业内人士对《每日经济新闻》记者表示。从记者了解到的个人房贷情况来看，贵阳市的国有大行基本按照基准利率放贷，一些小的商业银行则有85折优惠，各家银行均额度宽松。

“贵阳个人房贷是不成问题的，甚至还可以算是银行的优质资产。倒是开发贷的风险可能大一点，一些小的开发商可能会面临一轮阶段性洗牌。”新浪乐居网贵州站总经理周浩金对《每日经济新闻》记者表示。

大盘低价售房

广发证券在去年年中的 《贵阳楼市调研报告》中称，2007年以前，贵阳居民买房行为尚不多见，房价也没有出现过当年30％以上大幅上涨的年份。从去年贵阳购房者特征、二手房市场发展情况以及一线开发商进驻情况来看，贵阳楼市具备典型的初级阶段发展特征。

贵阳一家房地产经纪公司相关人士告诉记者：“最近贵阳市中心的房子每平方米均价约7000元，周边地区4000多元的也有。跟其他省会城市相比价格相对较低，的确处于起步阶段。”

从房价网的统计数据来看，今年1月份以来，贵阳房价一直在5200元/平方米的价格上下波动。到了6月份，价格突然跌破5000元，在7月份最高反弹至接近5500元，在8月份达到5750元的年内高点，随后一路下行，如今又恢复到略超5200元的水平。

在这种背景下，贵阳政府“买房送户口”的新措施让市场人士联想到“救市”也在情理当中。

记者多方采访了解到，近期价格下跌主要是由于一些大盘在低价售房。“有两个超级大盘，一个1830万平方米，一个720万平方米，它们本身也是政府支持的旧改项目，拿地价便宜，所以部分新房价格也低。”当地一位房地产业人士告诉记者。

上述房地产经纪人士向记者透露，上述两个大盘的新房，低价位的大概在4000元/平方米，高价位的在9000元左右，激活了许多刚需，也拉低了近期整体的房价。不过，不少贵阳居民并不认为贵阳房价到了需要救的地步。“我觉得贵阳的房价没有下跌啊，我今年3月去看的楼盘是3980元/平方米，现在都涨成4280元了。”一位准备购房的贵阳人告诉记者。

开发贷短期风险加大

“从现在贵阳一些大盘的销售节奏来说，他们是希望尽量快速进入市场，成本又不是很高，所以价格相对比较低，会对贵阳整个楼市产生阶段性的影响。”周浩金对《每日经济新闻》记者表示。

上述贵阳房地产经纪人士告诉记者，本来整个市场行情就不太好，加上一些大盘推出大量低价房源，目前贵阳一些中小开发商 “日子非常难过”，房子有点难销。

周浩金表示，对于当地的一些中小开发贷款，市场会感觉到有风险。“接下来可能会有一个中小企业阶段性洗牌的过程。”

记者致电工商银行在贵阳市的分支机构，询问房地产开发贷款有没有优惠政策。相关人士告诉记者：“优惠的政策没有，只有控制的政策。”

“现在最低的也要在基准利率基础上上浮10%，一般都拿不到这种利率的。现在三级的资质也普遍是（上浮）60%，高也没有办法，风险大嘛。”上述工行人士告诉记者。

“上市银行一般是不会给一些小的开发商贷款的，现在大的银行给房地产这块比较多的还是个人按揭，风险比较低。不排除一些小的城商行给小开发商的贷款头寸会多一些。名义利率可能在10%左右，加上其他费用，实际利率就到10%以上。”一位银行业分析师对 《每日经济新闻》记者表示。

至于贵阳的按揭贷款，记者从当地的两家国有大行处了解到，可以按照基准利率放款，邮储银行则最低能够打85折，额度暂时仍充裕。

“现在贵阳的房地产市场刚性需求大，所以按揭贷款应该是银行的优质资产，这方面风险不大。”周浩金对《每日经济新闻》记者表示。

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